房地产调控“四限”齐发 楼市真的能“健康平稳”发展吗？

自“限购令”横空入市，就搅动楼市一潭春水暗流涌动。近10年房地产调控的历史中，限购—解禁—限购，数次轮回。2017年的房地产市场风云突变，上演由紧到更紧的大戏，从限购到限售，再到如今的公证摇号买新房，房地产调控仍在持续加码，楼市正步入“后四限时代”。

买房者分为两种，一种是想钱生钱；一种是想有住房。从长期来看，房价最终由消费者决定，但国家政策时刻都会影响楼市走向。尤其是一线楼市动态往往会产生多米诺骨牌效应，成为楼市的风向标，影响民众买房的观望情绪。

5月2日起，北京首套房开始将执行基准利率，也就是4.9%（5年以上贷款基准利率）的年利率，二套房执行基准利率在基础上上浮20%。房贷利率提升后，对楼市的影响，会从量变到质变，业内人士预计一线城市不久之后也将全面推广北京调控的经验。

果不其然，据相关报告显示，4月以来，上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷出现利率上调。其中杭州首套房贷款利率基本上在9折至9.5折；上海的多家银行将首套房贷利率由先前的9折上调到9.5折甚至基准。据统计，4月份首套房平均房贷利率为4.52%，大概相当于基准利率的9.2折，环比3月上升0.67%，连续4个月上涨。

除了祭出“定向加息”这个大杀器，公证摇号也加入到了此轮楼市调控“豪华包”。上海在5月4日出台新楼盘需公证摇号方式销售的措施，进一步保障普通人购房，避免一些暗箱操作。分析称上海此次调控与历次不同在于首次涉及商住物业，预计其他城市将陆续跟进“公证摇号买新房”的调控措施。

房价进入下跌通道 热点城市首当其冲

3月17日，北京发布的楼市调控新政，掀起了新一轮楼市调控收紧潮，增加土地供应，以及对商办物业的毁灭性打击，再到“楼市定向加息”，来得是那么措手不及，“快、准、狠”的打法让北京房价出现了实质性下跌，杀伤力远远高于其他城市。

据悉，北京8个区的房屋均价已下跌，其中下跌幅度前三的为东城区、西城区和石景山，房价均价下跌5.4%、3.8%和2.3%。北京部分二手住宅出现降价，同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%，甚至降价400万元。

不仅是深处楼市“调控风暴中心”的北京出现下跌，中国一线城市的房地产市场也再现一轮降温潮。中指研究院的统计数据显示，一线城市4月成交环比下跌超过三成，其中，上海、广州环比下跌明显。深圳新房均价出现“七连跌”，且保持在55000元/平方米左右。

在众人眼中，调控堪比对市场实行“宵禁”，起到立竿见影的降低交易量的作用。近期一份住宅成交报告也证明，中国50城楼市成交出现下滑，新房成交面积为2667万平方米，环比减少10%，同比减少19%。

未限购区域上演狂欢 抢房大战拉开序幕

热点城市楼市降温“退烧”的同时，三四线城市房地产市场趋于活跃。2017年季度，一线城市新房成交量同比下降16.3%，三线城市则同比增长了35.84%，比如广东清远3月房价环比上涨18.28%，福建漳州房价也环比上涨15.76%。从数据来看，未限购区域正成为投资者的扫货目标。

在三四线城市里，整体经济形势不乐观，工资水平普遍低，可是很多区域的房价却像打了鸡血一般疯狂。江苏的南京、常州、苏州等地出台相关限购政策，而在未限购的苏北盐城，去年城东5000卖不掉，现在城南15000左右，城东新开盘也涨到13000。

与一线城市的售楼处门庭冷清不同的是，目前部分未限购的区域，却在严厉的调控政策下，迎来疯狂的市场行情。以郑州为例，据媒体报道，郑州“五一”开盘的排队购房队伍十分壮观，甚至有购房者裹着被子连夜等待，黄牛四处兜售排号，抢房大战又来了。

一位购房者说，“亲身经历了抢房大战，我才思考，或者正是这些侥幸和投机，才让最初稳定的市场乱了套。”

房地产进入下半场 调控的紧箍咒仍在加码

去年9月底以来，中国已有55个城市出台了160余项房地产相关政策，房地产调控高压不减。但从目前来看，房子已不适合再购买，或者说房地产最近这个连续两年的上升周期将告一段落。

在“限购”“限贷”“限价”“限售”并用的“四限时代”下，同策咨询研究部总监张宏伟表示，从调控政策来看，从去年10月份计算，本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年，也就是有可能持续到2018年的三季度。也就是说从抑制投机的角度看，未来更多的城市会加入到信贷与购房资格收紧的行列中。

此前召开的2017年经济体制改革工作会议，也已明确提出要“加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展长效机制”，这已经是高层会议在两个月内第二次提及长效机制问题。

长效机制是一项系统工程，可能涉及税收领域，房地产税改革的呼声也是最为强烈的。十二届人大四次会议举行记者会表示，人大常委会今年的立法工作计划，将房地产税法列入为预备项目，但仍在寻找适宜推出的一个时机，要通过科学征税让投机成本大于，真正让房子回归到居住属性。