房价一上涨就十年！到底房价全面走高的原因是什么？

从1998年以来，中国商品房市场逐渐发展，同时伴随着快速城市化进程和人口迁徙。房地产热在中国已持续了20年，房地产持续扩张对中国经济的影响日益引人注目。在过去三年，中国房地产则经历了大落之后的大起。当下抑制房地产泡沫已成共识。中国房价已到了拐点了吗？如何评估房地产金融风险？如何构建房地产长效调控机制？

过去10年内中国的房价整体处于大幅上涨的状态。从2004年至2014年，中国商品房价格上涨了212.5%左右。根据统计，从2004年5月到2014年3月，中国最主要的4个一线房地产市场—北京、上海、广州、深圳的房价，分别上涨了374%、346%、505%、420%。

目前中国房价排前三的是北京、上海、深圳，三座城市房子均价都在每平米3万以上。2015年房价涨幅前三的也是北京、上海、深圳。去年，深圳房屋均价涨幅达到47.5%，上海涨幅达18.2%，北京涨幅达10.4%。

按照分析，房价全面走高的原因有几点：

1、各家庭收入上涨

工资水平和家庭收入的涨幅变化会直接决定房价未来的走势。根据国家统计局数据显示，2003年中国城镇居民人均可支配收入为8472.2元，2013年上涨至26355.1元，上涨了近2.2倍；与此同时，中国农村居民家庭人均收入上涨了近2.4倍。2005年中国城镇单位就业人员平均工资为18200元，2014年上涨到56360元，上涨的幅度接近2.1倍。制造业城镇单位就业人员平均工资从2005年至2014年上涨了近2.23倍。2004年至2014年中国商品房价格上涨了2.125倍，与中国城镇家庭收入和城镇就业人员平均工资上涨的幅度相差不远。

2、投资渠道匮乏

从2003年至2013年中国的GDP增长速度都在7%以上，而且2003年至2008年间，中国的GDP增速都在10%以上。根据国家统计局数据显示，从2005年到2014年中国的GDP总量上涨了2.42倍，并且在2014年中国GDP总量首次突破10万亿美元，中国的人均GDP上涨了2.27倍。与房价同期的涨幅也相差不远。

2003年上证综指在1550点上下徘徊，到2013奶奶上证综指在2160点上下徘徊，这段时间上证综指的涨幅在40%左右。

中国的基金市场、保险市场都不发达。虽然中国在2005年、2007年以及2012年面对高房价对房地产做了调控，但是随着调控政策的落空，房价又出现了反弹。

3、城市化进程

根据人口普查数据，1972年我国城市人口占总人口比重的17.9%，1995年增加到29%，到2014年中国城镇人口占总人口比重上升至54.77%。城市人口增速如此之快，对于住房的需求也必然会急剧增长，顺势房价也会推高。

4、政府财政收入依赖卖地

政府收入一部分来自出售土地使用权。为了满足财政支出的需要，中国各省市政府目前对土地出让金和借贷金已经形成了一种依赖。

5、政府政策

国家的政策在房价调控方面起到很重要的作用。2008年以前中国政府出台打压房价的政策，从“国八条”收紧房地产信托、到“国六条”、“国十五条”重点发展中低价位和中小套型商品房，再到“9.24房贷新政”，都没有左右。不久后，房价继续上涨，直到2008年美国次贷危机暴击中国，中国房价再出现暂时下跌。

2009年国家启动刺激政策，房价先跌后张，面对高房价，上涨快的情况，2010年中国出台了限购令，这被称为史上最严的房地产调控政策，但高价地继续产生，2010年3月后房价继续飙升。2014年至2015年间，由于房地产库存太多，房价出现下跌，但为了避免房价下跌带来的潜在危机，中国开启了降准降息的刺激措施。伴随着取消限购，减低首付比例等政策出台，房价再次回升。