今年调控再度加码 未来房地产是继续涨上天还是坠入地？

当前楼市调控异常严厉，但是最终目的是在保持成交价格不大幅下降的情况下，在保持土地财政基本稳定的情况下，继续推进限售措施，将流动性锁死在楼市里，为央妈继续执行大放水的政策腾出空间。

通过限购、限贷、限价、限售四限措施，加上楼市上涨尾声的示范效应，配合上宽松的货币政策，基本达到了楼市的调控目标。按理说，只要央妈继续实行大放水的策略，商业银行对地产商的资金支持就不会终止，在国家和媒体去库存的合力下，开发商的现金流是不会出现问题的，民众的购房热情还会继续高涨，地方政府的土地财政还会继续红火…

尽管中国有聚敛储蓄率高、经济成长快、人地矛盾大等因素，但房价贵是不争的事实。在京沪一线城市房价滞涨时，买房客将眼光转向了房价不高的三四线城市，甚至不少银行也希望将个人房贷业务的重点布局在地县。这种期待可能是徒劳的。一线城市的房价是标杆也是榜样，如果榜样难以光彩照人，那么小县城买房风气转向只是迟早问题。何况严峻的现实是，去库存化迟缓的区域恰恰是在三四线。

如何看待中国的相对房价？

中国70个大中城市的房价收入比高于50倍，商品房租金率低于2%，以京沪为例，300万元一套的住宅已十分罕见，假定其每年涨5%便是15万元，这已远远超出了京沪中等以上收入白领的月薪。每平米动辄10万以上的所谓豪宅区，小区内往往遍地都是胡乱停放的电动车、自行车、老年代步车，这种高房价下极其廉价的出行方式畸形地结合，鲜明折射了泡沫特征。

如何看待中国房地产的发展阶段？

未来房地产可能也是稳中趋缓。尽管中国城市化率仍然不高，仍有7亿农民，但涉及三农的政策基调难以发生剧变，加之保障房建设的巨大力度，使得房地产市场逐渐从总体供不应求转向供应过剩。即便买房机会仍存，也是局部市场和特定物业的机会。例如一线城市核心区域的机会，以及人均住宅、商业和物流面积尚未饱和的少数城市的机会。在中国大地随手买套房都赚大钱的时代已经结束了，以后精挑细选买房的难度也在增加。

在北欧、日本和中国香港都曾出现过楼市的重大拐点，领先于楼市拐点出现之前大约2－3个季度，这些经济体都出现了M2增速跌破10%的现象。当下中国M2增速已从高速增长逐渐回落至10.2%，并且看上来增速还将放缓。此外就是利率和汇率的变动，相信银行理财率很快将升至5%甚至更高，而人民币汇率则可能相对稳定。这将逐渐迫使大多数人意识到，稳健的准现金产品是拐点期的王者。

结论是，中国一度风起云涌的房地产爆发增长期可能已在逐渐远去，一度神话的买房暴富术可能也将明显退潮，次贷危机后一度异常宽松的货币政策也在明显转向。