如果说未来房价上涨是必然走势 那么楼市又会如何？

近日，人民日报发表了题为《房价怎么走?"刚需"必知的政府调控逻辑》的文章，就“房价与楼市调控逻辑”的关系作了明确表态，给手里攥着钱、却不知该不该出手的买房人尤其是刚需做出了回应。关于房价，文章核心观点提出：房价上涨是必然走势。

不要低估这次调控房价的决心，这里说的是要遏制房价过快上涨，并没有说要打压房价，让房价大幅下降啊！随着经济的增长、城市基础设施和商业配套的完善，房价上涨是必然趋势，但涨幅不能过大，理想状态是低于城镇居民可支配收入的增幅。

1、当前房价基本正常，并不是大部分人买不起房

实际上近20年来房价增长速度都在正常的增长速度上下变化，有些年份快了些，有些年份慢了些。其标准应该是中等收入家庭(二人挣工资)，在去除基本生活开支后，2到3个月节余收入买一平方;以当前收入10年可以在城市边缘，交通及生活方便的区域购买一套50-80平的住房(以中位数65计算)。例如南京65*7500=48.7万元，首付15万，贷款35万，30年，月还款应该在2000元左右。

平均65平的住房偏小，小套二可以满足小家庭的要求，10年后，小孩读小学时，也许你有能力换大房子了。我们就是这样过来，开始成家一间小工房(12平)，小孩读小学时才有自己的套50平的小套二。

很多并不是象我说的买65平左右，在城郊结合部的小房子，而是市区大房子，使得压力太大，抱怨连天，实际上是年轻人太浮躁，超前消费了。

当然以上收入是平均数，如果你低于此，说明你努力不够或你不适合在城市发展，你可以回小地方。如果你高于此，说明你有更好的选择。

2、收入预期及实际变化：不能静止地说不吃不喝多少年买一套房

中国正处于黄金发展期，收入增长也较快，前20年由于人口结构及收入分配不公造成增长不理想，就在不理想情况下，实际上收入也在增长，以一般本科毕业稳定工作2-3年的人为例(我经历了整个历程，一个普通大学教师)，每月收入1985年：60元;1990年：100元;1995年：500元;2000年：1500元;2005年：3000元;2010年：5000.

通胀的因素，未来10年将是普通员工收入大幅提升的黄金10年。当90年收入100元时，我们很难想象2000年的1500元，同样2000年收入1500元时，很难想象2010年的5000元。同样你可以大胆现象一下10年后，你收入会是多少------10000元或20000元。

最后你在想象一下，如果10年后，个人一般月收入1-2万元，家庭月收入2-4万元，房价会如何，稳定，让大家很轻松地买房子，买个2套3套。显然不可能，因为没有土地修那么多房子，也没有那个发达国家让你很轻松买房子，所以结果只会是房价也同步涨，一样二个人2-3个月的节余，大约可以买一个平方，市场才能平衡，那时房价该多少-----2万到5万(成都的价格)。别的地方，你自己算吧。

10后经济发展到了较发达程度，增长速度下来了，城市化也差不多了，人口也稳定了，收入增长也比较慢

房价稳定了。

3、农村人员进城大量在城市立足部分已买房，不是伪城市化(不可能在城市买房)

大家先看以下三点事实：首先点，现在农村年轻人基本上都进城打工。第二点，现在农民一般只有二个小孩，大部分一个男孩。第三点，现在年轻的农民都在城市打工，将来他们也不会回农村。结论是最近10年有30%左右农村家庭正在不可扭转地城市化。

中国的传统习惯，父母会尽一切能力为了子女，集全家打工之力，在城市立足买房，是可以办到的，这一点在农村大家会认为理所当然。

我也是农村进城的人员，我的根也在农村，告诉农民兄弟：

除非你有把握你修的房子会被征用，或者可以经商、周边将来发展前途好，有增值空间，不然不要在农村修房，修了将来也会一钱不值，因为你的子女在农村没法生存发展，他们也不会回去了，农村不可能承载太多人的富有梦想，农村资源只需要小部分的劳动力。能在大城市买房不要再县城或镇上买房。因为只有能提供就业机会的地方，人气才会旺，你的子女才可以生存立足，不然房子毫无价值。看看台北人口占台湾的一半，汉城人口占韩国的2/3。东京占1300万，占日本人口的11%。中国不会一个中心城市，但将来人口集中在几十个中心城市是必然的。

4、要考虑生病、子女上学、父母养老、没钱买房

假如你准备好你可能生病要用的钱、将来小孩要用的钱、将来父母养老要用的钱，那你一辈子都买不起房。因为你是以现在的低收入应付将来的通胀、收入的提高及各种费用的提高，你现在准备的钱，到将来一钱不值，也永远办不了你计划想办的事情。你想象一下，很多老百姓在80年代90年代节约存钱，以当时收入存款一万二万都很难，留到今天价值很小，实在太亏了。当前应该是倾全家之力在你可以立足的城市买房。

要解决生病的问题，的应该是基本的医疗保险。

小孩上学问题也不用考虑，实际上你让小孩读一般的义务教育学校就可以了。

有关父母养老问题，请大家了解一下周围熟人同事，经济上是父母帮助小孩多还是反之，我想大家很快会得到父母帮助小孩多的结论。原因的产生应该是中国传统文化父母帮助小孩成家立业的传统，当小孩进入中年，父母进入老年以后，子女孝敬照顾父母。

父母这辈子的心愿是子女成家立业，当前应该是倾全家之力在你可以立足的城市买房，将来你在父母老了需要照顾的10来年，你才有条件照顾他们。

5、黑灯看住房空置率，不对，空置率高吗?不高，而且在正常范围，也有原因：

比如老公房老小区，你晚上去看，黑了多少灯;我告诉你一样高，你不信晚上在你所在城市马上去看，一样有1/3左右不亮，我专门研究过，今年夏天，网上大抄空置率时，我专门花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城区看过。但我告诉你，几乎100%都有人住，不管是租出去，还是自住，肯定有人住，除了个别重新专修或者出租换租过渡期的除外。因为老公房老小区以前修好就可以住人，可以不装修，又很好租，配套成熟，我问你，有谁自己不住，也不租，和自己的钱过不去，出租房子又不是多麻烦的事情，便宜一点一下就租出去，没那么傻得人。

当然新小区由于装修的原因，入住率本来就应该逐步提高(有些是自住，但由于小孩入学、退休养老、配套不完善等原因暂时空置)，其次确实也存在一定比例的投资投机购房，随着5年左右的市场消化(投资及投机的抛出)及配套成熟，入住率自然会达到正常水平，谁也不会让几十、几百万的资产长期毫无效益，哪怕一点租金也可以，除了个别短炒，马上想出手的以外。

6、中国收入低，中国房价收入比奇高，国外便宜，不对，请看一下数据：

要注意一点的是中国东方文化，亚洲的日本、台湾、韩国、香港和中国城市化进程及房价是我们的未来。

回答本问题非常简单，网上搜一下台湾、韩国、香港普通工薪收入以及他们的房价，考虑到他们生活成本比我们高的因素，基本就能得出二个人2到3个月工资，除开基本开支，节余买一平方房子(实际他们都办不到，大概3-4月二个人节余才能买一平方)。考虑到中国经济处于高速发展阶段，处于高速城市化阶段，适当的溢价(或就叫泡沫)也是正常的。得出如下结论，现在中国北、上、深、杭、广房价有点偏高或正常，成都、武汉等二线城市房价有点偏低或正常。

7、房地产泡沫，也许有，但不大，也许就没有，不用争论，能买赶紧买：

战略上说，房价随之收入提高及城市化进程一直会保持上升趋势，办得到一定创造能力就买。战术上说，房价因国家政策及市场因素会有波动，要找适当的买点。

短期房价上我不好预测，但我认为基本就能得出二个人2到3个月工资，除开基本开支，节余买一平方房子一个月一平方的规律会一直起作用。房子任何时候都会让你觉得买起来很困难，因为没有那那么多房子，必须通过高价平衡。你在看一下收入的变化，想想以后可能的房子价格：

以一般本科毕业稳定工作2-3年的人为例(我经历了整个历程，一个普通大学教师)，每月收入1985年：60元;1990年：100元;1995年：600元;2000年：1500元;2005年：3000元;2010年：5000.

人人都有房子住不可能，例如一个农村大妈到城市当保姆，一个农村青年他到城市打工，“我们公司”就该解决房子，那个国家那个城市能办到。如果北京、上海做到了居者有其屋;农民们马上全到北京、上海等大城市去(实际上现在农村壮劳力大部分都在城市)，工作好找的很，大不了工资低点，只要有独立住房的，能享受他们的各种福利就行了，总比在农村刨土强。最后大城市装的下吗?

也许你会说，我大学毕业，我工作几年，就该有房子。不对，我告诉你，你并不比进城打工的农民工高贵，如果“我们公司”解决你们住房，那凭什么不给进城打工的农民工，何况他们很多人有一技之长(如电工、泥瓦工、焊工等)，收入并不比你低，工作比你们辛苦，农民比你能吃苦节约。他们如果醒悟过来，他们一样有能力在城市买房子(就把他们在老家盖房的钱当首付就可以了)。

8、要有自己的思想、多从身边调查得到结论，不要被媒体和论坛上的一些观点左右

很多人住房困难，现在城市原居民大多都有房子，比例不小于95%，新城市人5-10年基本都有自己住房，有二套房的人也不在少数，难道不能一个侧面说明房价的合理性吗。

多少年不吃不喝才能买房，你看看自己身边已经买房的熟人，他们过得幸福吗，我想大部分都幸福，虽然部分人压力很大。当大部分都没出现还不起按揭情况，当前房地产个人按揭是银行最优良的资产。银行提前还贷要排很久队，说明随着收入提高，很多买房人有余力提前还贷。你看看自己身边已经买房的熟人，提前还贷比例有多高，我的调查了解，比例高达80%以上，如果不行，问下银行的朋友就知道。

9、将买房希望寄托于经济危机、战争、地震、恐怖活动的

经济危机来的时候，人类会不会束手无策，眼巴巴地望着经济一夜之间回到原始社会?

战争、地震、恐怖活动来的时候，是保小命要紧还是抄底要紧?

10、以股市模式来分析楼市趋势的

楼市会不会像股市一样，今天涨停明天跌停?

实践证明，在低点买上房的，不是专业的，就是瞎蒙的。

楼市是否能像股市一样，快进快出，随心所欲地买卖?

哎呀，咋一下市中心没地了，偶尔开一个新盘价格老高了，还得靠关系靠运气去抢。

11、不能从宏观上把握楼市发展阶段的

楼市发展初级阶段，其实很短暂，也不过10来年。

眼睛一睁，开发商在三环卖楼;

眼睛一闭，开发商在五环卖楼;

眼睛一睁一闭，开发商到卫星城市卖楼了

12、被无房人士忽悠

在论坛上，预测房市的大仙相当多，其中很大一部分恐怕连售楼处的门槛都没踏过，但这并不影响他对楼市掌控的自信，也不影响信徒的狂热。等到验证时间到了，弃楼逃跑也还好，有的牛B大仙，对前来诉苦的受害者冷冷地说“都成年人了，自己不会做主啊?我让你去吃屎也你也吃?”。

买得起就尽快买，这个建议在过去十年是被骂房托的重要依据。但是，血淋淋的事实证明，在此阶段，地段比波段重要得多。