上海住房租金十年首次下降 这是房价要下跌的先兆吗？

今年3月以来，楼市调控席卷，据不完全统计，已有近60城出台超150次调控政策。在政策调控下，热点城市房地产市场量跌价稳，涨势暂缓。特别是一线城市，在房屋交易市场不活跃的情况下，房屋租赁价格也开始出现下滑。

上海二手房交易从去年下半年开始萎缩。

数据显示，今年1月份跌入低谷，成交仅76.9万平方米。4月份，二手住宅租赁共成交1197套，环比下滑20.89％。

成交冻结，部分业主开始转售为租，一些地区租赁房源供大于求，带动租金小幅下行。

以杨浦为例，房源空置率比较高，大量房源成交周期维持在1个月以上，租金下滑较为明显。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右，两房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之间，三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之间。

上海房屋租赁指数办公室实时数据显示，上海房租结束了该指数连续90个月的上涨行情，从今年1月开始延续了下跌的态势。

随着租金的下跌，人们会自然而然的想到一个名词：租售比。

我们来举个例子，以上海杨浦区为例，该区近一个月的平均房价为77118元/平米，而当地一房的租金现在则是3200元/月左右。以一房60平米为标准，买一套房要花费462.7万元，而租70年只需要花费268.8万元，差不多是购房成本的58%左右。

一套60平米的一房，每平米每月租金则是54块钱左右，租售比=每平米月租金/房价=1:1428。这个数字远超1:200-1:300的合理区间。

非常离谱的租售比，只能说明两点：

1、人们的收入已经远远被房价所抛下，收入跟不上，租金是不可能跟上的。

2、从实际居住成本来看，买房远不如租房划算，但租售比如此离谱说明人们有居住之外的更多诉求，这些诉求是租房所无法实现的。

那么问题来了，如此离谱的租售比，随着房租的下跌变得更离谱，这种局面能维持多久？超高房价与平价租金是否能够继续共融共生？

首先，随着一线城市人口指标的出台，未来新增人口将很难转化为户籍人口，这些人中的绝大多数会转化为租房人口，新的《土地管理法(修正案)》也在努力拓展更多的土地来盖租赁用房（主要是城市集体经营性建设用地），租金能够稳定住。

但租房人口主要是年轻人，通过较低的租金水平将他们留在一线，保持城市的年轻活力，但同时城市的**公共服务并不会向租房人口开放，而有房一族则至少保留了这种可能性。

也就是说，租房压力并不会太大，但从根本上来说，租房也意味着奋斗了几十年，相对于这座城市仍然是个局外人。逃离一线，所能带走也就只有行囊罢了。