限贷政策造成无法继续履行，能否免除违约责任？

限贷政策是通过限制购房人从银行取得贷款的资格或比例，抑制购房需求，从而调控房价。众所 ，我国的房价与收入是不成比例的，特别是在一线城市，房价动辄几万一平。这种情况下，依靠从银行取得按揭贷款来购房，就成为大多数人的选择。那么，当国家出台新的限贷政策，使得购房人无法从银行获得贷款、或贷款的比例大幅降低，此时，购房人能否解除合同并免除违约责任？

案例：张三和李四签订《房屋买卖合同》，约定李四以260万元的价格购买张三的房屋。合同约定以按揭方式付款，并约定如银行不批准李四的贷款申请的，或银行批准的贷款金额少于李四申请的金额，二者相差部分，李四须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给张三。

因出台新的限贷政策，李四无法获得银行贷款，也没有能力一次性付款。张三提起仲裁，要求解除合同，并要求李四支付违约金。李四辩称，限贷政策属于情事变更，李四可免除违约责任。请问，本案应如何处理？

在当前国家加大房产市场的宏观调控力度的背景下，政策变化是买卖双方在签订合同有所预见的，但出台时间和具体内容却难以预测。限贷政策不属于不可抗力，因为限贷后理论上购房人仍可一次性付款，即并非不可克服。而如果认为限贷政策属于商业风险，又与住宅的非商业投资性质相悖。那么，限贷政策是否属于情事变更呢？

《合同法司法解释二》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

从上述规定可以看出，情事变更主要是解决合同订立后因客观情况的变化造成的显失公平问题。限贷政策影响的是购房人从银行获取贷款从而支付房款的能力，并不会造成房屋价格的剧烈变动，从对价上来讲，并非不公平。虽然购房人可能需要转变为一次性付款而增加资金负担，但对于出卖人来说，并未从合同的继续履行中获得不当利益。此时，双方的权利义务并不处于严重失衡状态，尚未达到需要公权力介入的程度。因此，限贷政策不属于情事变更。

《商品房买卖合同司法解释》第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

有人认为，参照该司法解释，可将限贷政策界定为“不可归责于双方当事人的事由”。小编同意这一观点，但二手房买卖是否可直接适用该条款从而免除购房人的违约责任呢？小编认为，这一规定仅适用于商品房买卖，并不适用于二手房买卖。在二手房买卖中，买卖双方并不存在一方需要特别保护的情形，应结合合同约定处理。上述案例中，双方约定如银行不批准李四的贷款申请的，李四应在交易过户当日以一次性付款方式支付。因此，按揭并非李四支付房款的方式，在按揭不能获得批准的情况下，李四应选择替代性履行方式，否则，应承担合同不能继续履行的违约责任。

另一方面，如果合同中仅约定按揭付款方式，并未约定按揭不成则转变为一次性付款，李四在无法获得贷款的情况下是否有权解除合同呢？小编认为，从我国房地产市场的现实状况来看，多数人在购房时仅有支付首期款的能力，剩余房款需要通过银行按揭方式支付，如果双方合同没有约定贷款不成则转化为一次性付款，则不宜将该约定不明的事项强加给购房人。

来源：广州仲裁委员会