近日，热点城市住房租金下跌了。数据显示，2017年4月份，上海房屋租赁价格指数环比下跌1.09%。这是自2016年12 月以来，上海房租连续5个月下跌，也结束了自2008年10月连续90个月上涨。截至今年4月，上海房租同比跌幅已扩大至4.77%。同时，自2016年8月，深圳房租整体已连续9个月下跌。参考中原指数，京沪穗深及南京等重点城市2016年底以来租金集体下跌。
一般讲，租金波动规律可循。二手房销售回升，或春节后“招工季”、6-7月大学“毕业季”来临，都会推动房租上升。楼市趋冷，卖房业主观望，房屋“由售转租”，供应增加，或租赁需求旺季结束，房租都会下行。比如，2013年北京实施二手房交易20%个税政策，楼市转入低迷，中原租金指数从2013年9月份的151.6降至2014年1月份的149.3。2015年初至2016年10月，热点城市二手房市场都很火爆，房屋“由租转售”，期间北上广深租金指数分别上涨24%、31%、9%和17%。
不动产定价原理显示，房价等于房屋寿命期间产生租金的贴现值总和。从经济基本面（人口、收入、产业）看，房价和房租相互推动，这是楼市的一般逻辑。2009年以来，热点城市房租和房价都在上涨，但房价涨幅是租金涨幅的3-4倍。若以计算，房产投资要60-70年才能收回投资，这是非常不划算的。2016年以来，房价暴涨，房价和房租“背离”趋势加剧。因此，近期房租下跌，除连续调控、限售冻结需求至楼市降温外，楼市基本面及人口社会的变化值得关注。
首先，租赁供应出现“数量级”增长的趋势。货币环境整体偏宽松以助推经济转型，这是中长期内的既定方略。借助宽松的货币环境，实体经济转型溢出的资金“加杠杆”进入楼市，这是各国经济转型过程中的一般规律。2014年底以来的新一轮楼市暴涨，“资产慌”背景下的“加杠杆”购房是主要驱动力。事实上，早在2012年，城镇常住人口户均住房拥有已达到1.1套，2016年上升至1.3-1.4套。因此，资产配置需求主导下的楼市销售放量，必然增加租赁市场供应。
同时，基于工业和商办空间低地价、低成本，各路风险投资纷纷进入。在京沪深，工业厂房、商办空间改公寓等“类住宅”发展非常迅速，并成为楼市投资的新出口。2016年，京沪“类住宅”成交增长，北京“类住宅”销售超过商品住房，这些都形成未来租赁市场供应。目前，热点城市工业商办用地占存量用地的40%以上，而住宅用地占比不足20%，未来向租赁盘活潜力很大。此外，轨道交通大规模布局，高租金将很多人逼到外围，大城市租赁市场边界扩展。
其次，城镇居民可支配收入、农民工务工收入增速已经从2012年的10%以上，下降至目前的5%-8%。2016年开始，城镇居民收入增速首次低于GDP增长，租房支付能力下降，倒逼“合租”、“群租”成为普遍现象，也人为增加了租赁房源供给。再次，京沪等大城市控制人口的政策越来越严，清理低端产业的整治运动一波又一波，而承受不了高成本的制造业也迅速外迁。因此，作为租赁人口供给大军的中低收入人群、中高龄农民工在退出，租赁需求也在迅速减少。
房价已快速上涨了20年，人口流入、土地紧缺、货币高发、城镇化等推动房价的故事也讲了20年。但是，资产泡沫实实在在，资产价格终究要回归均值，回归实体基本面决定，租金就是牵引房价回归的那根线。“房子是用来住的”，这已为住房制度改革定调，一系列政策相继布局。因此，去年底以来房租回落不是短期的，房租回落、 不断降低并低于无风险率，将直接冲击房产投资预期。因此，房租和房价“背离”鸿沟将收窄，未来将转向“共振”。
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近日，热点城市住房租金下跌了。数据显示，2017年4月份，上海房屋租赁价格指数环比下跌1.09%。这是自2016年12 月以来，上海房租连续5个月下跌，也结束了自2008年10月连续90个月上涨。截至今年4月，上海房租同比跌幅已扩大至4.77%。同时，自2016年8月，深圳房租整体已连续9个月下跌。参考中原指数，京沪穗深及南京等重点城市2016年底以来租金集体下跌。
一般讲，租金波动规律可循。二手房销售回升，或春节后“招工季”、6-7月大学“毕业季”来临，都会推动房租上升。楼市趋冷，卖房业主观望，房屋“由售转租”，供应增加，或租赁需求旺季结束，房租都会下行。比如，2013年北京实施二手房交易20%个税政策，楼市转入低迷，中原租金指数从2013年9月份的151.6降至2014年1月份的149.3。2015年初至2016年10月，热点城市二手房市场都很火爆，房屋“由租转售”，期间北上广深租金指数分别上涨24%、31%、9%和17%。
不动产定价原理显示，房价等于房屋寿命期间产生租金的贴现值总和。从经济基本面（人口、收入、产业）看，房价和房租相互推动，这是楼市的一般逻辑。2009年以来，热点城市房租和房价都在上涨，但房价涨幅是租金涨幅的3-4倍。若以计算，房产投资要60-70年才能收回投资，这是非常不划算的。2016年以来，房价暴涨，房价和房租“背离”趋势加剧。因此，近期房租下跌，除连续调控、限售冻结需求至楼市降温外，楼市基本面及人口社会的变化值得关注。
首先，租赁供应出现“数量级”增长的趋势。货币环境整体偏宽松以助推经济转型，这是中长期内的既定方略。借助宽松的货币环境，实体经济转型溢出的资金“加杠杆”进入楼市，这是各国经济转型过程中的一般规律。2014年底以来的新一轮楼市暴涨，“资产慌”背景下的“加杠杆”购房是主要驱动力。事实上，早在2012年，城镇常住人口户均住房拥有已达到1.1套，2016年上升至1.3-1.4套。因此，资产配置需求主导下的楼市销售放量，必然增加租赁市场供应。
同时，基于工业和商办空间低地价、低成本，各路风险投资纷纷进入。在京沪深，工业厂房、商办空间改公寓等“类住宅”发展非常迅速，并成为楼市投资的新出口。2016年，京沪“类住宅”成交增长，北京“类住宅”销售超过商品住房，这些都形成未来租赁市场供应。目前，热点城市工业商办用地占存量用地的40%以上，而住宅用地占比不足20%，未来向租赁盘活潜力很大。此外，轨道交通大规模布局，高租金将很多人逼到外围，大城市租赁市场边界扩展。
其次，城镇居民可支配收入、农民工务工收入增速已经从2012年的10%以上，下降至目前的5%-8%。2016年开始，城镇居民收入增速首次低于GDP增长，租房支付能力下降，倒逼“合租”、“群租”成为普遍现象，也人为增加了租赁房源供给。再次，京沪等大城市控制人口的政策越来越严，清理低端产业的整治运动一波又一波，而承受不了高成本的制造业也迅速外迁。因此，作为租赁人口供给大军的中低收入人群、中高龄农民工在退出，租赁需求也在迅速减少。
房价已快速上涨了20年，人口流入、土地紧缺、货币高发、城镇化等推动房价的故事也讲了20年。但是，资产泡沫实实在在，资产价格终究要回归均值，回归实体基本面决定，租金就是牵引房价回归的那根线。“房子是用来住的”，这已为住房制度改革定调，一系列政策相继布局。因此，去年底以来房租回落不是短期的，房租回落、 不断降低并低于无风险率，将直接冲击房产投资预期。因此，房租和房价“背离”鸿沟将收窄，未来将转向“共振”。