提醒！购房为学位？户籍问题更是重中之重

由于上一手甚至上两手业主户籍未迁出，导致购房者无法将户籍迁入所购买房屋，进而无法实现子女就近入读优质小学的目的。购买二手房后，发现学位户籍被占用的案例，我们说过很多了，但很多买家一时爽快，有所疏忽欲哭无泪时，我们也屡见不鲜~

学位房问题大部分是因为房屋上所在户籍处理不当导致的。购买房屋本来是要做学位房用的，等儿子上小学时好就近入学。对出于子女就读而购房的情况而言，尽早落户是其中的关键所在。在二手房买卖过程中，由于产权过户与户口迁移并不是同时进行，一般情况下是先办理产权过户手续，而后再行办理户口迁移手续，卖家将原有户口从房产所在的地址中迁出，而后买家才能将家庭成员的户口迁入。但是其关键问题是，户口的迁出和迁入有前后关系，即必须是原有户口全部迁出之后，才能办理户口迁入手续。否则，即使产权属于自己，但仍有可能会面临由于房中仍有户口未能及时迁出，而无法办理迁入手续的尴尬局面。

如果房屋买卖合同没有约定关于户籍迁移的违约责任，则司法实践当中要求售房者承担违约责任是不太容易的。如果在房屋买卖合同中做出了户籍迁移情况以及不配合迁移、隐瞒房屋上户籍情况的约定，则承担违约就有了合同依据，应该会得到支持。此外，即使法院判定售房者隐瞒房屋上户籍未迁出情况属于违约（这种情况很少），但实践中也会出现变故，就如案例情况一样，房屋户籍中还有上两手的房主户籍未迁走，如果联系不上，是很难配合执行的；另违约金额也很难确定。这些都是对购房者不利的。

买房就是为了学位，是否可以解除房屋买卖合同？

首先，房屋中介公司是否配合。如果房屋中介公司配合，比如愿意出来作证，说购房者曾经与售房者磋商过，其买房的目的就是学位房，为了小孩子就近上学。这种情况下，售房者没有表示反对，依旧促成交易，购房者依据《合同法》规定的合同目的不能实现条款，法定解除合同，获得支持可能性较大。还有一种情况是看合同是否约定。如果合同约定了不能办理户口迁移即可以解除合同的条款，依据合同约定解除房屋买卖合同，应该不成问题。否则，想要撤回交易非常难。

对此，法律人士表示，购房者一方面要进行一定的了解和调查，最重要的是要在合同条款中订立约束条款，双方应书面约定好户口迁出的时间、解除合同的条件及其违约责任。对一般家庭来说，购房属于大额支出，购买二手房比一手楼更为复杂，请房地产专业律师指导处理。