租房合同中常见困扰 专业律师为您答疑

签订了租房合同，承租人违约能否扣留押金？

【问题】我和承租人签订了1年的租房合同，但他住了3个月就要搬走，这种行为是否属于违约，能否扣除租房押金？

【解答】 租房合同就是出租方和承租方的协议。如合同中有明确承租时间规定，承租人不得擅自提出解约，否则须承担违约责任。

租房押金首先要用于交纳物业费、水电费等，剩余部分王先生可暂时扣留，根据承租人违约对他本人造成的具体损失，由他和承租人结算后再多退少补。

租房合同中规定由承租人承担税金是否合理？

【问题】 租房时房东在合同中规定：“本合同租金所应缴纳的税金由承租方缴纳”，请问这样规定合理吗？

【解答】 根据《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规进行强制性规定的合同无效。税收是国家以法律、行政法规强制性规定的形式授权实施的行政征收活动。征收项目、纳税义务人（或称纳税人）、税率等均由法律、行政法规规定。《税收征收管理法实施细则》第三条规定，任何部门、单位和个人作出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效。纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务。其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。根据《营业税暂行条例》和《个人所得税法》的相关规定，对出租房屋获取租金所应缴纳的营业税、个人所得税的纳税人是出租人，且营业税的计税基数是出租人向承租人所收取的全部价款和价外费用。房东在合同中作上述规定明显有非法转移纳税义务的企图，且有非法降低计税基数逃避纳税的嫌疑，违反了税收征管规定，属无效合同条款。根据《合同法》第五十六条的规定，无效的合同条款自始没有法律约束力。因此，房东无权要求承租人承担他自己应缴的税金。

租房合同期满但未续约 房东是否有权涨价？

【问题】双方租房合同期已满但尚未续约，房东可以突然涨价吗？

【解答】 按照有关规定，房东这种要求没什么不妥。租赁合同在合同期满后双方没有续约的认定为“不定期合同”，也就说双方都可以随时解除合同，且不用承担任何的违约责任。在这种情况下，房东有权不再续约并要求客户搬走。不过，之前他必须提前通知客户，让客户有一个月左右时间寻找房子。

承租人不愿加租金 出租人能否解除租房合同？

【问题】想对出租的房屋增加租金，但承租人不同意，请问我能否主张解除原租房合同？是否会承担违约责任？

【解答】 在房屋出租合同有效期限内，若出租人想增加租金，必须要征得承租人的同意。在此基础上，应本着双方自愿协商的原则，并可根据合同法，比较行业惯例或平均的市场价格来合理确定增加租金数额。若承租人不同意，出租人不得擅自解除合同，否则将会构成单方违约，需承担违约责任。届时承租人还可依法提起诉讼，要求出租人继续履行原合同，同时要求其赔偿违约金等。