广州城中村改造 “一楼两制”后患无穷

多项政策优惠促城中村改造

《关于推进城中村(旧村)整治改造的实施意见》即将正式出台，为了加快推进城中村改造，广州一举拿出土地、财税等多项优惠政策，可能对楼市的供应量和价格带来较大影响。

政策允许安置房上市，但并不是所有村民都愿意将安置房转为普通商品房的。如果一栋安置房里只有部分安置房上市，则意味着这栋楼的土地性质存在两种情况：一种是70年使用年限的国有土地，另一种是没有年限限制的集体土地。这两种性质的房屋集中在同一栋楼中，如何协调确权、物业管理等将是一大难题。

举一个极端的例子，假如该栋楼的集体性质安置房占多数，村民决定这栋楼需要翻新、重建等问题时，其他普通商品房的业主是否就要被动接受呢？此外，一些涉及整个小区的管理问题，两种性质的房产发生冲突时该如何解决呢？这些都是不容忽视的问题，处理不好将后患无穷。

忧虑：“一楼两制”难管理

据了解，虽然目前打算把房屋产权卖掉的村民并不多，但毕竟各人对安置房的处置方式最终依然会有差别。房子一旦交付后，肯定是既有自住的，也有出让或者出租的， 因此，业界普遍认为，整一栋楼只有一种用地性质就比较死板且不利于管理了。

一些村民担忧地表示，以前房子出租，通常是自己住上面1～2层，而下面两层则用来出租，这样还是有相对的间隔。但如果日后搬进了高楼，大家都难以有这样的分隔了，到时岂不是村民要和外来租户混在一起住？一栋楼里既有集体性质的房子，也有转成国有土地性质的商品房，居住人群的品流复杂，物业管理也将出现很多麻烦。

解决：自住或出租分栋而建

对于村民的这些担忧，有人大代表就建议，可以尝试对一栋楼分别确权，让村民有更多的选择。据悉，市国土房管局在《关于推进城中村(旧村)整治改造的实施意见》中，就提到“复建安置房建设可实行村民自住房屋与经济性租赁房屋另址分开建设的方式”。

城中村改造有三种融资渠道

对于市民关心的城中村改造资金筹集问题，广州市国土房管局局长谢晓丹指出，将通过三种模式为城中村改造融资：是“熟地出让”模式，即单独拿出一块融资地块公开出让，融得资金全额返还村用于差遣安置和基础设施建设，比如猎德村改造模式；第二是“生地熟让”模式，即按城中村现状公开出让融资地块，但捆绑拆迁安置责任，由开发企业负责建设回迁房和支付货币补偿款，拆迁资金由区政府和村共同监管，防止地块烂尾，比如今年10月出让的琶洲村地块就是这种方案；第三是自主开发模式，即由村经济组织自行融资进行开发建设。

记者了解到，除了广为人知的“猎德模式”和“琶洲模式”外，在“一村一策”的指导思路下，不少城中村改造也有自身的特点。比如花地村采取“搬积木”式自主开发做法。据了解，花地城中村更新改造规划方案已在去年获得广州市政府审批，也是全市城中村改造试点之一。