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2009年楼市最后一场“盛宴” 二手房成交再破纪录

房天下广州二手房网  2010-01-04 09:38:00  来源:房天下博客 谢逸枫
[提要]2009年楼市是非常不平凡一年。自今年3月中央拯救楼市以来,整个楼市场发生大逆转,房价不断上涨,成交时而上升时而下降;供应时而供不应求,时而供大于求;楼市泡沫越来越大;中央政策越来越多,力度越来越大;执行越来越缓慢,调控能力越来越差。

2004年到2008年的四年间,中国房地产业的规模迅速扩大,到2008年末共有房地产业企业214397个,比2004年增加了85354个,年平均增长13.5%。2009年楼市是非常不平凡一年。自今年3月中央拯救楼市以来,整个楼市场发生大逆转,房价不断上涨,成交时而上升时而下降;供应时而供不应求,时而供大于求;地王越来越多,地价越来越高;闲置土地积压的越来越多,开工项目的越来越少。入住率越来越低,空置率越来越高;投资贷款越来越多,楼市泡沫越来越大;中央政策越来越多,力度越来越大;执行越来越缓慢,调控能力越来越差。

牛刀与北大教授徐滇庆两年前的一场房价赌局至今令人印象深刻。近日,牛刀再爆惊人之语:北京、上海、深圳、广州的楼房空置率高达40%,上述一线城市房价要想回归理性,都要跌去80%,且“这一天会很快到来”。这一言论在业界小范围内引起不小争议。今年楼市,对于开发商和投资及购买者来说,不知道是悲伤,还是高兴;是忧愁,还是开心;是痛苦,还是欢笑;是保持着冷静投资或购买,还是继续追涨。2009年已经过去了,2010年楼市是继续疯狂上涨,还是平稳上涨,或者是价量齐涨,还是价量齐稳。

例如,由于今年深圳房贷非典型集体扩张,导致政府调控下难继续。2009年12月,深圳房价跑步进入两万元时代。和2008年相比,2009年的深圳楼市可谓大起大落。2009年初,从2008年开始的楼市低迷仍在延续,楼市一片春寒料峭,许多开发商拼命降价以防止资金链断裂。但春节一过,令所有人未曾预料的是,深圳地产市场量价齐升。3月,深圳商品房成交量已经重新回到2007年上半年成交高峰时期的水平,深圳楼市迎来“小阳春”。

就在地产商、中介和市民都在思索“小阳春”会不会昙花一现时,深圳楼市已不断迈向新高。四、五月,深圳房价回升到1.2万元/平方米;六、七月,房价上扬到1.4万元/平方米;8月,深圳房价达到18830元/平方米,创下了深圳房价的纪录;9月,深圳房价达20940元/平方米;10月,房价为20234元/平方米;11月,深圳新房虽然呈现量价齐跌的状态,但仍然徘徊在两万元/平方米,深圳房价从点一路高歌驶入“两万元时代”。

根据笔者长期对深圳市国土房产部门统计的数据分析,深圳12月新建商品住宅销售均价,再次创下历史新高。2009年12月,深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米22304元,比上年同期上涨103%,环比11月份上涨14.89%,再次创下单月一手房销售均价历史新高。


2009年12月,深圳市新建商品住宅销售面积为38.49万平方米,比上年同期增长46.15%,环比11月份下降17.75%。2009年全年,深圳市新建商品住宅共销售638.55万平方米,比上年同期增长52.88%;新建商品住宅销售均价为每平方米15874.17元,比上年同期上涨24%

2009年1-12月,深圳市新建商品住宅各月销售均价分别为1月每平方米11459元、2月每平方米10770元、3月每平方米10971元、4月每平方米12203元、5月每平方米12550元、6月每平方米14197元、7月每平方米14656元、8月每平方米19368元、9月每平方米20940元、10月每平方米21661元、11月每平方米19413元和12月每平方米22304元。

与此同时,二手房的成交也走了一条相同的轨迹,1月成交量仅为4724套,自3月成交破万套以来,每个月的成交均在1万套以上,11月达到了创纪录的16666套。截至9月底,今年深圳全市二手房已经成交99124套,比楼市红火的2007年全年总量还多7000多套。成交价格也是一路高歌,中指研究院数据信息中心提供的深圳二手房销售价格指数报告显示,5月深圳二手房挂牌均价为13133元/平方米,8月突破1.4万元,达到14186元/平方米,11月更是逼近1.5万元关口,达到14955元/平方米。


例如,上海房价今年平均涨幅50%,楼盘涨超120%。进入12月以来,上海全市商品住宅周均价已连破每平方米2万元、2.2万元两个关口,与去年全年商品住宅13665元/平方米的均价相比,已大涨了60%。据有关研究机构统计数据显示,今年全市各楼盘涨幅平均在50%左右,其中涨幅超过100%的楼盘共有4个,3个是别墅项目,高端住宅领涨是全市住宅价格飙升的主要推动力量。

例如,万科旗下位于闵行区浦江镇板块的翡冷翠园是今年上海涨幅的楼盘,四季度较一季度成交均价上涨了126.3%。统计数据还显示,今年上海二手房市场价格也呈普涨态势,全年平均涨幅高达38%。例如,翡冷翠园一季度均价31686元/平方米,四季度达70950元/平方米,涨幅124%。

例如,2009年广州楼市,度过了开发商和投资客及政府最幸福一年,也是最提心吊胆的一年,遭遇到了“魔鬼与天使”之十字街口。一遇金融经济风暴;二遇24个地王;三遇七个月房价领涨;四遇甲流;五遇亚运会将举办;六遇规划定位为国家中心城市;七遇广州流动人口达到650万;八遇广东十五条,九遇城市配套和规划升级。十遇地铁5号线开通。


结果,2009年和最后一个月,广州楼市打破“三项”世界纪录,2009网签成交破十万,2009年12月房价再破万元,2009年,连续7个月领涨,成为房价的“高压电线”一线城市,开发商和投资客及购房者游离于最危险城市攀缘,也许不小心就被“高压电线”触电到倾家荡产,或者是血本无归,或者是公司破产,或者是地王被政府收回。

根据2009年1月-12月广州市中心十区价格走势。1月8014元/平方米,2月8011元/平方米,3月8288元/平方米,4月8423元/平方米,5月8386元/平方米,6月9676元/平方米,7月10008元/平方米,8月9314元/平方米,9月9777元/平方米,10月10078元/平方米,11月10282元/平方米,12月10937.3元/平方米。

根据2009年1月-12月广州市中心六区价格走势。2009年1月9869元/平方米,2月10504元/平方米,3月10466元/平方米,4月9865元/平方米,5月11309元/平方米 ,6月12354元/平方米,7月11865元/平方米,8月12318元/平方米,9月11969元/平方米,10月13399元/平方米,11月13262元/平方米,12月14794元/平方米。


根据阳光家缘网官网统计消息,截止至2009年12月30日,广州市十区二市一手住宅网签成交量突破十万套,总成交套数达到102620套,相比2008年同比上涨了75.6%,据阳光家缘历史数据显示,2008年广州一手住宅网签成交量为58434套。

2009年成交量从三月份开始出现井喷,月成交量首度破万套,达到11331套。而从三月份开始,连续四个月,一手住宅的网签成交量均维持在1万套以上的水平。从3月份开始出现井喷,月成交量首度破万套,达到11331套,直至7月份才有所回落。之后,由于受到国庆黄金周行情影响,10月份楼市成交再次井喷,但已无法重新回到年初的巅峰状态。2009年成交量主要集中在近郊区域,以增城、花都、番禺、白云为主,增城为十区二市中成交量的区域。10月份成交量出现走高,但已无法重新回到年初的巅峰状态。


从各区成交量榜单来看,今年成交量主要集中在近郊,以增城、花都、番禺、白云的楼盘为主,市中心热点区域包括了天河以及海珠。这与2008年的情况有所不同,根据历史数据,2008年广州十区二市网签成交量热点区域前四位分别为增城、海珠、天河以及白云,自住型楼盘受热捧。

虽然,成交相比之前旺季稍有回落,但是广州的整体房价仍在高位运行。2009年12月份,十区签约均价为10937.3元/平方米,其中市中心六区均价高达14794元/平方米,比11月略涨了150元/平方米,天河区以18407.7元/平方米的签约均价领跑全市。从提供的数据分析,增城楼盘仍旧为十区二市中成交量的区域,推货量大,总价低,成为增城吸引众多买家前往的原因。

2009年广州市场的主要支撑力来自刚性需求者,尤其是首次置业者。今年楼市从春节后至今的回暖,是因为货币及信贷政策的“双”宽松和拯救楼市之后,导致买家积压了太久的购买力爆发。另外是开发商自有资金下调到20%,导致大部分开发商疯狂抢夺土地和制造成地王不工的现象。

其次是因为银行超过10万亿贷款。再次是热钱和股市上的火钱及违规资金,另外是开发商不断拿地和创下地王,以及开发商捂盘的销售和违规收取诚意金。最后是开发商不动工或延长施工时间和有地不开工的现象,导致市场供应紧张。另外是部分市场利好因素和市场规划配套越来越完善,是多项因素共同作用的结果。

责任编辑/zhongjinxiu.gz
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