2009年楼市最后一场“盛宴” 二手房成交再破纪录

2004年到2008年的四年间，中国房地产业的规模迅速扩大，到2008年末共有房地产业企业214397个，比2004年增加了85354个，年平均增长13.5%。2009年楼市是非常不平凡一年。自今年3月中央拯救楼市以来，整个楼市场发生大逆转，房价不断上涨，成交时而上升时而下降；供应时而供不应求，时而供大于求；地王越来越多，地价越来越高；闲置土地积压的越来越多，开工项目的越来越少。入住率越来越低，空置率越来越高；投资贷款越来越多，楼市泡沫越来越大；中央政策越来越多，力度越来越大；执行越来越缓慢，调控能力越来越差。

牛刀与北大教授徐滇庆两年前的一场房价赌局至今令人印象深刻。近日，牛刀再爆惊人之语：北京、上海、深圳、广州的楼房空置率高达40%，上述一线城市房价要想回归理性，都要跌去80%，且“这一天会很快到来”。这一言论在业界小范围内引起不小争议。今年楼市，对于开发商和投资及购买者来说，不知道是悲伤，还是高兴；是忧愁，还是开心；是痛苦，还是欢笑；是保持着冷静投资或购买，还是继续追涨。2009年已经过去了，2010年楼市是继续疯狂上涨，还是平稳上涨，或者是价量齐涨，还是价量齐稳。

例如，由于今年深圳房贷非典型集体扩张，导致政府调控下难继续。2009年12月，深圳房价跑步进入两万元时代。和2008年相比，2009年的深圳楼市可谓大起大落。2009年初，从2008年开始的楼市低迷仍在延续，楼市一片春寒料峭，许多开发商拼命降价以防止资金链断裂。但春节一过，令所有人未曾预料的是，深圳地产市场量价齐升。3月，深圳商品房成交量已经重新回到2007年上半年成交高峰时期的水平，深圳楼市迎来“小阳春”。

就在地产商、中介和市民都在思索“小阳春”会不会昙花一现时，深圳楼市已不断迈向新高。四、五月，深圳房价回升到1．2万元／平方米；六、七月，房价上扬到1．4万元／平方米；8月，深圳房价达到18830元／平方米，创下了深圳房价的纪录；9月，深圳房价达20940元／平方米；10月，房价为20234元／平方米；11月,深圳新房虽然呈现量价齐跌的状态,但仍然徘徊在两万元／平方米，深圳房价从点一路高歌驶入“两万元时代”。

根据笔者长期对深圳市国土房产部门统计的数据分析，深圳12月新建商品住宅销售均价，再次创下历史新高。2009年12月，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米22304元，比上年同期上涨103％，环比11月份上涨14．89％，再次创下单月一手房销售均价历史新高。

2009年12月，深圳市新建商品住宅销售面积为38．49万平方米，比上年同期增长46．15％，环比11月份下降17．75％。2009年全年，深圳市新建商品住宅共销售638．55万平方米，比上年同期增长52．88％；新建商品住宅销售均价为每平方米15874．17元，比上年同期上涨24％

2009年1－12月，深圳市新建商品住宅各月销售均价分别为1月每平方米11459元、2月每平方米10770元、3月每平方米10971元、4月每平方米12203元、5月每平方米12550元、6月每平方米14197元、7月每平方米14656元、8月每平方米19368元、9月每平方米20940元、10月每平方米21661元、11月每平方米19413元和12月每平方米22304元。

与此同时，二手房的成交也走了一条相同的轨迹，1月成交量仅为4724套，自3月成交破万套以来,每个月的成交均在1万套以上,11月达到了创纪录的16666套。截至9月底，今年深圳全市二手房已经成交99124套，比楼市红火的2007年全年总量还多7000多套。成交价格也是一路高歌，中指研究院数据信息中心提供的深圳二手房销售价格指数报告显示，5月深圳二手房挂牌均价为13133元／平方米，8月突破1．4万元，达到14186元／平方米，11月更是逼近1.5万元关口，达到14955元／平方米。

例如，上海房价今年平均涨幅50%，楼盘涨超120%。进入12月以来,上海全市商品住宅周均价已连破每平方米2万元、2.2万元两个关口,与去年全年商品住宅13665元/平方米的均价相比,已大涨了60%。据有关研究机构统计数据显示,今年全市各楼盘涨幅平均在50%左右,其中涨幅超过100%的楼盘共有4个,3个是别墅项目,高端住宅领涨是全市住宅价格飙升的主要推动力量。

例如，万科旗下位于闵行区浦江镇板块的翡冷翠园是今年上海涨幅的楼盘,四季度较一季度成交均价上涨了126.3%。统计数据还显示,今年上海二手房市场价格也呈普涨态势,全年平均涨幅高达38%。例如，翡冷翠园一季度均价31686元/平方米,四季度达70950元/平方米,涨幅124%。

例如，2009年广州楼市，度过了开发商和投资客及政府最幸福一年，也是最提心吊胆的一年，遭遇到了“魔鬼与天使”之十字街口。一遇金融经济风暴；二遇24个地王；三遇七个月房价领涨；四遇甲流；五遇亚运会将举办；六遇规划定位为国家中心城市；七遇广州流动人口达到650万；八遇广东十五条，九遇城市配套和规划升级。十遇地铁5号线开通。

结果，2009年和最后一个月，广州楼市打破“三项”世界纪录，2009网签成交破十万，2009年12月房价再破万元，2009年，连续7个月领涨，成为房价的“高压电线”一线城市，开发商和投资客及购房者游离于最危险城市攀缘，也许不小心就被“高压电线”触电到倾家荡产，或者是血本无归，或者是公司破产，或者是地王被政府收回。

根据2009年1月-12月广州市中心十区价格走势。1月8014元/平方米，2月8011元/平方米，3月8288元/平方米，4月8423元/平方米，5月8386元/平方米，6月9676元/平方米，7月10008元/平方米，8月9314元/平方米，9月9777元/平方米，10月10078元/平方米，11月10282元/平方米，12月10937.3元/平方米。

根据2009年1月-12月广州市中心六区价格走势。2009年1月9869元/平方米,2月10504元/平方米，3月10466元/平方米，4月9865元/平方米，5月11309元/平方米 ，6月12354元/平方米，7月11865元/平方米，8月12318元/平方米，9月11969元/平方米，10月13399元/平方米，11月13262元/平方米，12月14794元/平方米。

根据阳光家缘网官网统计消息，截止至2009年12月30日，广州市十区二市一手住宅网签成交量突破十万套，总成交套数达到102620套，相比2008年同比上涨了75.6%，据阳光家缘历史数据显示，2008年广州一手住宅网签成交量为58434套。

2009年成交量从三月份开始出现井喷，月成交量首度破万套，达到11331套。而从三月份开始，连续四个月，一手住宅的网签成交量均维持在1万套以上的水平。从3月份开始出现井喷，月成交量首度破万套，达到11331套，直至7月份才有所回落。之后，由于受到国庆黄金周行情影响，10月份楼市成交再次井喷，但已无法重新回到年初的巅峰状态。2009年成交量主要集中在近郊区域，以增城、花都、番禺、白云为主，增城为十区二市中成交量的区域。10月份成交量出现走高，但已无法重新回到年初的巅峰状态。

从各区成交量榜单来看，今年成交量主要集中在近郊，以增城、花都、番禺、白云的楼盘为主，市中心热点区域包括了天河以及海珠。这与2008年的情况有所不同，根据历史数据，2008年广州十区二市网签成交量热点区域前四位分别为增城、海珠、天河以及白云,自住型楼盘受热捧。

虽然，成交相比之前旺季稍有回落，但是广州的整体房价仍在高位运行。2009年12月份，十区签约均价为10937.3元/平方米，其中市中心六区均价高达14794元/平方米，比11月略涨了150元/平方米，天河区以18407.7元/平方米的签约均价领跑全市。从提供的数据分析，增城楼盘仍旧为十区二市中成交量的区域，推货量大，总价低，成为增城吸引众多买家前往的原因。

2009年广州市场的主要支撑力来自刚性需求者，尤其是首次置业者。今年楼市从春节后至今的回暖，是因为货币及信贷政策的“双”宽松和拯救楼市之后，导致买家积压了太久的购买力爆发。另外是开发商自有资金下调到20%，导致大部分开发商疯狂抢夺土地和制造成地王不工的现象。

其次是因为银行超过10万亿贷款。再次是热钱和股市上的火钱及违规资金，另外是开发商不断拿地和创下地王，以及开发商捂盘的销售和违规收取诚意金。最后是开发商不动工或延长施工时间和有地不开工的现象，导致市场供应紧张。另外是部分市场利好因素和市场规划配套越来越完善，是多项因素共同作用的结果。