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仕一邦:二手房市场观望情绪继续加重

房天下广州二手房网 2010-03-05 15:27:00  来源:房天下博客 仕一邦|
[提要]当前二手房市场面临着巨大压力,而且最近一段时间确权者因担心房价下降,均呈现毁约现象。那么此事一旦扩大至严重会对二手房市场成交量更加带来不利影响。

近期,因受“营业税征免年限从2年恢复为5年”和“国四条”的影响,春节期间的二手房市场相继出现了退房现象,因在房价的相对高点,面对不确定的未来,观望成为目前楼市的主旋律。而且,当前市场明显出现买卖双方的分化。除此双方观望的原因外,就是今年国家出台的一系列调控政策力度之大,而且明显发挥出了作用。从当前二手房成交量来看,众多高房价城市的新房与二手房成交量都出现了明显下滑。尤其最明显的就是二手房成交量急剧萎缩。这种种现象对于确权者来说,就是不用在担心2009年二手房市场疯狂景象再现。

首先,近期因政策的变化引起了买卖双方心态的微妙变化。因普通确权者看到了国家关于房地产政策的“风向”变了。就会开始急着想把房子卖掉。如果市场相继出现此景象,那么二手房市场就很可能会出现,供大于求的状况,因为在确权者眼中买涨不买跌的心态是一直存在的。而此次影响二手房交易量是全面推行营业税和个税“同差同全”,税费成本将变相增加。此次“京11条”细则实行后,变相多缴税费至少2.75%,而按照惯例税费转嫁给买方,购房成本上升2.75%以上。这样会变相地导致买房者购买能力的下降和购房意愿的下降。

其次,这次政策对于全国房地产市场将面临政策退出效应,消费需求可能会下降,房源供应短时间内激增,这种形势下,逐渐会向买方市场转化。一旦市场转向买方市场,高房价就成为了妨碍成交的最大障碍,本来就竞争激烈的中介市场将迎来更激烈的竞争,而有限的成交量也将挤压整个行业的利润额,因此,包括房贷中介、二手房中介在内的中介公司很可能将再次面临新一轮的洗牌,至少经过一段时间之后,中介的数量会减少,也不排除一些中小型房产中介被淘汰出局的可能。

还有,仕一邦认为,2009年二手房市场一年的疯狂成交,消化了一部分2010年的需求,导致进入2010年以来消费者的观望情绪较高,期待春节后楼市政策的出台,尤其是期待价格的回落,再择机购房,所以节前交易量与需求都较低。而节后,各地方政府又相继出台了一些相关政策。再加上确权者对于今年调整后的房地产普遍看好,认为房价仍有下降空间,因此,观望气氛会一直延续。那么自住型购房者的观望气氛逐渐加大,势必会让二手房市场成交量再现下滑趋势。

再有,仕一邦认为,近段时间尽管二手房成交量有所下滑和七折利率的取消也有很大程度的关系。因为现在本身来讲就是房地产市场交易淡季,供需都在低位徘徊,部分银行明确房贷细则后,自然对二手房市场的波及力度极大。再加上由于各家银行对于房贷的审批严格限制,二手房贷审批通过的周期势必大幅延长,不仅对于签约和交易过户都会有影响,成交的速率也会降下来。再加上,政策信号会让一部分人等待或期望房价下降。

最后,仕一邦认为,这段时间的政策及舆论导向,加强了确权者对政府再出台新房地产调控政策的预期。目前确权者主要关注两个方面,一是政策,二是房价,而这两个方面又有着非常密切的联系,明年政策的不确定性导致市场也很难预测。另外,绝大多数确权者更关心的可能还是金融政策,毕竟税收是一次性缴纳,但首付多少将影响购房的门槛,利率高低也会影响到每个月的还款额,后两项政策如果收紧,将会对市场产生更实质性的影响。

综上所述,仕一邦认为,当前二手房市场面临着巨大压力,而且最近一段时间确权者因担心房价下降,均呈现毁约现象。那么此事一旦扩大至严重会对二手房市场成交量更加带来不利影响。而从当前二手房市场来看,其实是一直存在泡沫的,因房价较高的原因,很多人都面临经济的压力。还有就是在当前,人们面对房价下跌的情况,一部分确权者并不愿意将房子低价卖出,所以转向了出租。而另外一些人,面对高房价人们也在考虑当中,所以也转向了租房子住。那么在当前市场现状来看,就是出租性房屋市场会稍占优势,而对于当前二手房市场,因为新政影响,再加上市场观望气氛浓重,因此二手房市场在今年势必会受到很大影响。

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