“夹心层”住房难催生“二次房改”

编者按：最近，社会上出现“二次房改”的呼声，引发人们对“住房夹心层”这个社会群体住房难的关注。“住房夹心层”一般是指既享受不了政府提供的保障性住房，又难以承担价格高昂的商品房的中低收入群体，这其中包括了许多生在农村后进城工作的大学生，这个群体在目前城镇人口总数中占有相当比例。高房价对“住房夹心层”的挤压效应，对我国社会良性发展极为不利。如何解决“住房夹心层”住房困局，本报记者对此进行了调查。

中国城镇居民的住房货币化补贴政策与市场房租房价严重脱节。对于城镇大多数中低收入居民来说，住房货币化早就名不符实，住房保障只能依赖政府。而政府又很难有足够财力对多数居民提供住房保障，随着时间推移和新职工的增多，这一矛盾更加突出。由此在我国首次实行住房制度改革11年后，又出现“二次房改”的争论。其背后折射出怎样的社会心态？

房市失衡“夹心层”催生“二次房改”

谈起房子，在北京一家著名IT企业工作的小刘不禁大倒苦水。这位中科院计算机研究所的硕士毕业生工作不到半年，月薪就超过一万，在别人眼中，小刘的生活应该是轻松如意，殊不知小刘为了买房的事情几乎白了少年头。

“虽然说每个月挣一万多块钱不算少，可是北京的房价太高了，一年攒十万块钱还买不到十平方米，更何况房价还在蹭蹭蹭往上涨。”小刘说：“女朋友催我买房结婚，可我家里根本帮不上忙，我到哪儿筹钱去？”

说到无奈处，小刘不禁叹了一口气：“房价到底什么时候才能降下来啊？我们什么时候才能享受到政策的照顾啊？”

小刘只是众多“住房夹心层”的一个缩影，这个群体正在普遍受到飞涨的房价的折磨。今年上半年以来，在实体经济尚未回暖的情况下，我国一线城市的房价扶摇直上，涨速、涨幅和经济基本面“脱钩”。9月份，深圳的住宅成交均价已超过20000元/平方米，创下历史纪录，杭州、北京、上海等地的成交均价也在近期达到或超过历史水平。

随着房价的上升“夹心层”购房负担越来越重，房地产市场购买力出现严重分化。据上海绿地集团内部人员介绍，该集团今年6月份推出的一个单套售价在250万元以上的高档住宅项目，两个月内销售一空，七成购房者是现金支付；而推出的另一个单套总价不过几十万元的中档房小户型项目，七成购房者却是贷款买房。

针对房市的失衡现象，自去年下半年起，中国投资学会副会长刘慧勇、清华大学李稻葵以及住宅法专家李明等学者，各自提出了再次对住房制度进行改革的方案。由于是相对我国1998年首次实施住房制度改革而言，社会舆论称之为“二次房改”。

实际上，不同专家提出的房改方案不尽相同，以李明为代表的一些专家主张，政府应针对中等收入群体实行公共住房和公共租赁住房制度，并建立配套的土地供应制度和房屋建设制度。刘慧勇则大胆提出，单位应成为住房供应主体之一。他认为由单位就近为职工提供住房，有利交通，可以显著提高生活质量。

李稻葵建议通过调节市场与政府之间的关系来解决普通家庭住房难题。他认为，政府应加强直接参与住宅供给，通过主导一级住宅交易市场来解决房地产市场严重泡沫化的问题；同时，通过开征增值税、交易税等手段遏制二级交易市场的投机行为。

三种方案不尽一致，但相同之处在于都对当前房地产领域的过度市场化状态进行反思，要求政府发挥应有作用。值得注意的是，大多数专家并不否定1998年房改的成绩，也并不认为“二次房改”就是要改变一次房改的市场化道路。

李稻葵表示，1998年房改的成功之处在于启动了房地产市场，为我国今天成功抵御金融危机提供了发展基础，同时，这次房改也增加了大量社会财富，提高了居民住房水平。“我们并不否定一次房改市场化的方向，而只是想以渐进改良的方式更好地完善房地产市场体系。”他说。

“二次房改”是否真能解决“夹心层”的住房困局？不少人对“二次房改”推行的时机和可行性表示怀疑。

北京一家投资公司总经理杨少锋认为，现在许多城市连困难家庭的经济适用房和廉租房修建的数量还远远不够，更不用说为中等收入群体提供保障住房了，现在提“二次房改”为时过早。

江苏省社科院院长宋林飞表示，如果真的实行“二次房改”，如何保证公平将是一个巨大难题：一是享受房改的对象不容易界定，二是享受过上次房改的人可能再次享受。

曾多次参与国家房地产政策制定和修改的中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，当前的房地产市场仍处于“幼年”时期，1998年房改仍需继续深化和完善，房市出现的种种问题主要是执行力度的问题，和宏观经济也有关系，在当前情况下推行二次房改“没有必要”。

“二次房改”或许短期内难以实现，但它的积极意义仍然受到专家肯定。顾云昌指出，“二次房改”的提出本身就折射出一次房改的进程远远没有结束，在实际推进中仍然存在很多问题，有关部门应该在原来房改的方向上加大改革力度，完善供应体系，采取多种措施保证房地产市场的健康发展和百姓的安居乐业。

李稻葵说“我们的国家和社会应该学会在妥善协调各方利益中发展，在前进中逐步解决大规模的公共管理问题。”

“调价格”和“强保障”两手都要硬

实际上，最直接的解决“夹心层”住房难的办法就是合理地降低房价。小刘说：“如果房价能够降一降，哪怕就是涨得没那么快，我们也能松一口气，对买房子还有个盼头。”同属“夹心层”的北京市民王少华认为，“夹心层”大多数是工薪阶层，涉及人数众多，要想解决这个阶层的住房难，还需要依靠市场“消化”。

李稻葵指出：“房价上升过快是有问题的，对此社会都有共识，许多人都有切肤之痛。”

另一方面，“夹心层”的住房难题也需要政府加大政策保障力度，完善住房供应体系。对此，住房和城乡建设部副部长齐骥近日在江苏省考察廉租住房和公共租赁住房建设时释放出强烈信号。他表示，在不断完善市场机制与政府保障相结合的住房政策体系的同时，要积极探索发展公共租赁住房等住房建设方式，加快解决新就业人员和进城务工人员等“夹心层”群众的住房困难问题。

“夹心层”住房难问题的解决还离不开地方政府对保障政策的落实。人大常委会的权威报告显示，截至8月底，保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。这一数字的背后凸显出我国不同地区还在不同程度上对住房保障政策执行不力。显然，政策再好，不落实到位也就不可能解决实际问题。

顾云昌还指出，住房问题是一个系统问题，不仅仅需要政府从市场与保障的角度入手进行改革，还需要运用系统思维，从完善土地供应体制、健全房屋交易和租赁市场、发展住房金融体系等方面多管齐下，从根本上解决“夹心层”住房难这个久拖未解的难题。

作为我国加速推进城镇化的主力军，出身农村的大学生进城之初，对生活满怀憧憬。然而记者近日在山东、内蒙古等地调研了解到，高房价已成为这批“城镇化主力军”融入社会的障碍。

“啃”父母、贷款、举债、节衣缩食、集体观念弱……高房价压力下，许多农村籍大学毕业生的积累、消费等能力被严重透支，个人、家庭的发展空间遭到挤压，甚至价值观也出现扭曲。部分专家指出，高房价对农村籍大学毕业生的挤压效应，对我国的城镇化进程和社会良性发展很不利，应引起高度重视。

“从小学到研究生上了18年，几乎用光了家里的积蓄。工作后还要让老爹老娘帮着借钱买房，想想都羞愧！”提起房子，28岁的张志军连声叹气。

出生于内蒙古包头市城郊农村的张志军，于2007年研究生毕业，目前在青岛啤酒股份有限公司工作，每月工资约3000元。为了省钱，眼下他和女友住在公司的宿舍里，每月租金只需50元。

张志军介绍说，俩人每月收入勉强超过5000元。相比之下，在青岛市最偏远的李沧区，房价也已窜至每平方米5000元以上。住所没着落，婚期一拖再拖，让张志军压力很大。每当有同事问起结婚日期，他都不知道怎么说才好。为此，他和女友计划一年内在李沧区买套60平方米左右的二手（出售、出租）房。“新房哪敢想，买二手房也得贷款20万元以上，一想得还十几年都心慌。”

刚工作两年的张志军没啥积蓄，要买房就必须同意父母出首付款的提议“其实一多半钱是向亲戚借的，为了给我买房，老人们年近花甲又拉了一堆债务。”张志军愧疚地说：“以后只能好好工作，少拖累老人一点就是多尽孝心！”

与张志军处境类似的农村籍大学毕业生不少。老家在山东省潍坊市的朱建成，现年31岁，尽管他和妻子每月的收入接近5000元，却一直坚持租房住。

朱建成说：“上了这么多年学，哪有脸再向老人伸手？青岛市主城区的房子每平方米一般都在8000元以上，新进城的农村子弟大多处在夹心层，想买房就得把青春廉价‘卖’给开发商，往往还会惹得父母背上沉重的经济和精神包袱。”

“身上全是担子拿啥奉献？”

攒钱、还贷、还债……为了买房，部分农村籍大学毕业生只得竭力压缩日常开支。由于收入严重透支，他们与富裕阶层的经济差距逐渐拉大。面对经济、发展压力，不少人的自我意识明显增强，公民和社会责任意识出现弱化。

34岁的布合，是内蒙古巴林右旗走出的“农村娃”。2004年研究生毕业后，他进入呼和浩特市将军衙署博物院工作，年初刚要了孩子。布合说，为了孩子出生后能落户，2007年底他咬牙买了一套66平方米的二手房，但也为此花光了3万元积蓄，欠了同学4.5万元债务，并且背上了10.5万元银行贷款。

记者了解到，布合与妻子每月的实发工资约为3800元，扣除500元生活费、800多元育婴费、1428元房款等花费，其它全省下来也只有1000元左右。

买房前后，布合一家的生活反差特别大。以前住宿舍，没有房费、物业费等开支，吃穿没啥压力，“如今买几斤菜都得思量半天”。布合自嘲说，为还债，他已无力分享社会发展带来的财富机会“我们每天往外掏钱，很多人在天天挣钱，贫富差距能不扩大吗？”

在青岛，自从有了买房计划，张志军和女友的生活质量也明显下降。“刚毕业时哪想过这事？一旦需要面对、解决这个问题，感觉心态一下子老了很多，刚工作时很轻松，如今更像是在支撑；以前喜欢啥就吃啥穿啥，现在只买生活必需品；以前盼着参加同学聚会等活动，现在能躲就躲；以前爱憧憬未来的生活，现在主要愁咋多挣点钱……”

个人、家庭的发展也明显受限制，有被边缘化的趋势。记者了解到，作为年轻的文博工作者，布合急需加强学习，眼下他却有心无力“我不发展没啥，怕的是经济困难将来会影响孩子的发展。我们这代基本定格了，可孩子不能一出生也定格吧？”

“以前见面，聊的主要是生活、工作和发展啥的，如今一张口就是钱啊、房啊、干私活赚外快，好像都突然没了理想。”部分已工作几年的农村籍大学毕业生说，说起来是“农转非”了，可大多数人都在为有房住、有口饭吃“挣扎”，除了父母亲人，谁分担过这份压力？在这种环境下，人能不变现实、浮躁、急功近利么？

我国多数农民家庭收入低、底子薄，因此许多农村籍大学毕业生进城后都是白手起家甚至负债起家。采访中，许多农村籍大学毕业生对记者说，有工作的生存状态都如此困难，那些到处打工的农村籍大学生又如何在城市扎根？

不少农村籍大学毕业生都认为，站错位的行政力量，才是高房价的真正推手。他们抱怨说，一些地方政府为了保财政运转、经济增长，刻意扶持开发商、维持高房价是真，出台的许多“调控政策”更多是在“表姿态”。否则，在国际金融危机冲击、众多行业亏损的背景下“中国的房价靠啥逆市上扬”？

陕西省社会科学院社会学所副研究员尹小俊、青岛大学社会学系主任赵新彦等人分析说，与农民工不同，农村籍大学生承载着众多农民家庭进城的梦想与希望。他们的发展状况，既支撑着9亿农民对国家和社会的信念，又检验着一个社会的公平、开放、和谐程度。高房价对这批“城镇化主力军”的挤压效应，不仅会打击农民进城的积极性，对我国的经济发展、社会发育也非常不利。

尹小俊分析说，安居是中国人的传统老观念，短期难以改变。如果政府出于某些考虑，忽视包括农村籍大学生在内的城镇居民对房价的意见、呼声甚至怨言，可能会影响党和政府的形象与威信。

此外，长远看政府也很难成为房价博弈的赢家。虽然维持高房价，短期内地方政府能获取土地、拉动GDP增长，但是房价持续攀升也会引发诸多社会问题，未来付出的社会和谐、稳定成本可能会很高。

针对“新市民”被边缘化的苗头，内蒙古社会科学院经济学所所长于光军建议说，国家可以借助一些救济性措施，使城市边缘化人群的生活、发展处境逐步得到改善，从而坚定他们在城市生活、发展的信心。例如除了低保户等城市困难群体外，国家可以考虑将新进城的大学生纳入住房保障范围。

继2003年在率先停建经适房而代之以货币化直补后，2008年，山东省日照市开始探索“货币直补、购租并举”的经适房、廉租房并轨改革，以填补两项保障房制度分离留下的空隙。改革使得日照市对城市低收入住房困难家庭的住房保障工作大大提速，2009年，日照市在山东省率先实现对城市低收入住房困难家庭“应保尽保”。日照保障房并轨改革的探索，给“住房夹心层”带来一抹曙光，也为当前频频遭遇困境的保障房改革以有益启示。

“经适房、廉租房”制度分离存空隙催生保障房并轨改革

从2003年起，日照市在率先停建经适房，取而代之以选择余地更大的“补贴货币化，购房自主化”经适房供给方式，由城市低收入家庭自主购买符合面积规定(90平方米以下)的商品房后领取经适房补贴，较好地解决了此前经适房因选址偏僻、户型不合适而被弃购的难题。

借鉴经适房货币化直补的思路，日照市从2006年起开始面向城市收入家庭发放廉租房补贴。然而在经适房、廉租房货币化补贴发放的过程中，具体负责日照市住房保障工作的日照市住房委员会室发现其中存在“巨大的空隙”。

日照市住房委员会室主任厉建伟说，经适房补助保障的是城市低收入家庭，廉租房补贴保障的是城市收入家庭，二者针对的对象不同，不能同时申请。低收入家庭一旦申请经适房补助不中号，则不能享受廉租房补贴，且经适房补助每三年组织申请一次，时间跨度较大，一些新增低收入住房困难家庭也得不到切实保障。

“经适房、廉租房”制度分离存在的空隙催生了日照保障房并轨的改革思路。从2008年起，日照市把申请经适房补贴与廉租房补贴的困难户全部定位在城市低收入家庭，这些困难户可以根据自己的实际情况自主选择经适房补贴或廉租住房补贴。即使选择经适房补贴暂时不能中号，也可以先领取廉租住房补贴解决当前的住房困难；而一旦廉租房住户条件改善，也可以随时申请参与每年一度的经适房摇号争取经适房补贴。

保障房并轨改革使得日照市对城市低收入家庭的住房保障大大提速。根据日照市住房委员会室的统计，到今年底，日照市将在山东省内率先实现对城市低收入家庭“应保尽保”。

自2003年、2006年分别启动经适房货币直补、廉租住房补贴以来，日照市累计投入2.4亿元对4311户低收入住房困难家庭发放了经适房补贴；投入275万元对1678户发放了廉租房补贴。厉建伟介绍说，2009年实现“应保尽保”后，下一步日照市将对新增低收入住房困难家庭实施保障，并将进一步降低保障房补贴申请的门槛。

事实上，保障房改革不仅使得日照住房保障率先实现有条件“全覆盖”，同时也促进了日照市住宅市场的梯次消费。今年35岁的张宝生是山东省机械厂的一名下岗职工，2008年申购经适房补贴中号后，今年5月他在日照市老城区花费23.5万元买下了一套76平方米的二手房，6月份办理完房屋产权过户后，他顺利拿到了5.73万元的经适房补贴资金。张宝生告诉记者：“周边的新房每平方米价格比二手房高出五六百元，如果买新房我根本就买不起。我结婚10年一直租房，光是搬家就搬了8次家，目前这套两居室的二手房，我们一家人都非常满意。”

据统计，日照市自实行经适房货币直补后，超过60%的住房困难户目标是二手房，直接刺激了二手房交易市场，那些卖掉二手房的居民，许多又会到房地产市场购买新的商品房，从而实现了住房的梯次消费，进而促进了当地房地产业的健康有序发展。

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二次房改

2009年10月，一个以住建部副部长齐骥牵头，住房公积金监管司、住房与改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手参与的调研小组，开始调研十年房改的得与失，重新审视城镇居民住房体制，考虑启动“二次房改”。

专家刘慧勇认为“中国目前的城镇居民住房体制存在三大缺陷，迟早都必须深入进行改革。在确保改革方案思虑周全的前提下，二次房改越早进行越好。”首先，货币化补贴政策与市场房租房价严重脱节。切实可行的住房货币化，必须具备以下两个条件：一是住房实物供给充分，二是货币化住房补贴的数额能够跟上房价和房租的实际涨幅。在1998年决定实行货币化改革时，中国并不具备上述两个条件。

其次，保障性住房建设与供给缺乏制度保障。中国现行住房保障制度，目标和供给对象定位模糊，供给方式和程序存在制度性漏洞。从原则上说，城镇居民住房保障对象应当包括城镇中低收入家庭和进入城镇长期务工人员。在实施过程中，许多城市都面临无法准确界定住房保障对象的尴尬局面，政府很难有效地核实经济适用房购房者的实际收入水平。

再次，禁止单位提供住房实物保障也存在弊端：一是无法就近上班的城市职工将与日俱增；二是增加城市交通量和能耗，加重空气污染，不利于可持续发展；三是职工上下班时间长，增加疲劳，降低效率，对单位也不利；四是削弱保障性住房的周转性、流动性与分配使用合理性；五是保障性住房建设与供给的责任全由政府担负，难免漏洞百出。

二次房改的核心内容，就是确立住房是准公共产品，基本方向就是由政府主导提供房屋住房服务。概括起来，就是“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”(三三制)。

三种住房制度指的是，针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房制度和针对高收入家庭的商品住房体制。而相应的三类供地方式也分别为，政府划拨方式供地“四定两竞”招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地。其中，公共住房实行定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案的四定两竞方式，是二次房改实现的一个必要条件，根本目的是为了解决夹心层问题。