广州大道北斯文井村，一农民宅基地改建商品房的销售门市写着“现楼直售”。
日前北京市发改委表示，有条件地允许已转让的农民自住房上市交易。这被解读为，备受争议的小产权房开始入市交易“试水”。小产权房在广州被称为宅基地房，记者近日在广州大道北沿线多个村走访发现，虽然商品房楼市陷入观望的低迷期，但不少均价在2500元/平方米的宅基地房却卖得很“火”。
有“开发商”表示，宅基地房主要集中在白云区等区域，并已开始转向更远的边郊。近年来随着商品房价格的上涨，成交与建设呈增多趋势，据一个“家族”宅基地房开发者不完全统计，总共成交150多万套。专家认为，在未来15～20年内，小产权房将愈演愈烈。那么，其交易是否应放开以便规范？放开与否对广州楼市又会有怎样的影响呢？
宅基地房没有房产证
近两年来，来穗工作的陈小姐开始看起了广州大道北沿线的宅基地房。“主要是考虑到自己在天河上班，到广州大道北还算方便。”虽然去年底开始广州房价已开始回调，但陈小姐觉得她适合购买的区域，房价还是在自己的支付能力之外，因此还是保持对宅基地房的关注。
记者根据她的报料，来到斯文井、蟹山村、云苑新村、榕树头、握山村等广州大道北沿线的村落。行走在这些宅基地房集中的区域，墙上到处张贴着宅基地售楼信息。部分宅基地的宣传单张派发，充满了诱惑字眼：“热爱极简主义、因为我们的生活已太复杂……”、“物依然美、价依然廉等等。
看到“热爱极简主义”，该宣传单小区附近的住户调侃道，“‘极简主义’就是没有房产证嘛。”在记者踩盘的过程中，每个宅基地房的销售人员，都会直接先告知：“这个房子是没有产权证的，但是你的利益是可以保障的。”
买卖靠律师见证协议
据了解，目前广州宅基地房的开发，往往是由“开发商”跟村民谈好条件后拿地进行建设。因为在非的村落，村民虽然手上有地，但往往并没有资金进行建设。因此“开发商”或一次性给协议好的地价，买断地块进行建设；或者先不给地价，但协议房子建成后要将其中的部分比例返还给村民。一般建成后返还面积较为常见，村民可拿回建成后房子的4成左右。
在斯文井村一间兼具和住宿的“开发商”室，工作人员边招呼记者留下一起吃中饭，边介绍道，购买宅基地房不用担心无房产证没保障的问题，因为买卖可以做见证：“签协议就行了，你一份、我一份、律师一份，这样就可以证明房子是你的了。”在宅基地买卖中，往往都讲明要多给1000元左右的律师见证费。
该“开发商”还介绍，不仅是一手宅基地房的买卖可以如此操作，宅基地房的转手也可“依样画葫芦”，不用担心买了宅基地房没办法转手。所有宅基地房的销售人员都表示，自己曾经经手过不少的宅基地房转手，并声称“一点都不麻烦，很容易的”。
房价走低宅基地房仍畅销
在广州大道北斯文井、蟹山村、榕树头、握山村等广州大道北沿线村落，记者了解到，这里的宅基地房都不做装修，毛坯房房价平均约2500元/平方米左右。在去年下半年房价暴涨后，“十一黄金周”后初期，地段较好的宅基地房价也曾经达到2700元/平方米的左右。而在这些宅基地房区域，由于靠近白云山等自然资源，商品房往往开发成高端产品，房价不少于1万元/平方米。
但是去年房贷新政后，广州的楼市开始走冷并进入观望低迷期，对宅基地房的房价也有所影响，地段较好的宅基地房多为2500元/平方米左右，远至大陂村、大源村等地的宅基地房则为1700元/平方米左右。售卖宅基地房的人士表示，商品房楼市走冷后，宅基地房的房价有所影响但成交仍然较高。
多年售卖宅基地房的李小姐对市场分析得头头是道：“‘五一’广州商品房推出4万多套，才卖出319套；我们推出一栋共有14套，一下子就卖出了5套。当然是我们卖得好点啦。”蟹山村某宅基地公司的销售人员介绍，平均每月可卖出10多套房，多的时候可卖出20~30套房。
没有房产证为何还要买？
陈小姐表示，她看过的宅基地房房价都在2500元/平方米左右，“比市场价低了不只一倍”。因此，明知不能拿房产证，但不少“想有一个家”外地人还是心动了：“以后有钱买商品房时，把宅基地房用作投资，租金也不低。”陈小姐目前在天河北租住了一套单间，每月租金也要1200元左右，“1年要1.5万元左右，想想还是不如买房划算”。宅基房热销之反思
宅基地房以其诱人的优惠价格，令不少购房者趋之若骛，但私下购买了这些宅基地房后，却存在着许多问题，如房子安全问题、购房入户问题、拆迁补偿问题等等，不得不让人为之捏上一把汗。
有专家认为，未来15～20年内，中国宅基地房将愈演愈烈，针对这后面存在的庞大隐患，政府是否应考虑放开交易呢？如果一旦放开，对楼市又会有何影响呢？
据有关部门人士介绍，“集资房”的建设，虽然对个别村、镇的发展曾有积极作用，但明显存在诸多问题和隐患。
由于大部分村镇急功近利，“集资房”建设无详细规划作依据，随意性大，布局不合理，施工等问题，存在安全隐患。而且，宅基地房产普遍缺乏基础设施和公用配套设施。最重要的是，大量“集资房”基本未办理任何用地和报建手续，因此无法办理房产证。近两年，广州发生多起因宅基地建房的法律诉讼事件。
买卖宅基地房遇纠纷怎么办？
记者在采访中遇到了一名宅基地房房主想卖房。在谈及产权问题时，卖主信誓旦旦地表示：“这边都是小产权的房子，到时我帮你过户，只是要花大概800多块钱，做一个公证就可以了，我们做过的。”
广东东方衡泰律师事务所杨永斌律师表示，卖房者指的“过户”是指在村集体或某个其它的单位“过户”，而合法的过户手续是要到市国土房管局办理的。
如此一来，买卖双方存在的这种交易关系本身是不符合法律规定的，法院首先会确认双方的交易合同无效，双方各自返还房子和钱，相关损失分别按双方过错程度承担。一般出现纠纷后，双方采取私下处理的可能性比较大，找律师咨询一下，公开上法庭解决纠纷的情况不多，因为双方的交易本身就是不合法的。
宅基地房被拆迁购房者能获补偿吗？
在握山村看宅基地房时，销售人员李小姐向记者举例，她原先有个客户在现建合一国际项目的地块上，跟她购买了一套面积62平方米的宅基地房，当时房价是1800元/平方米；合一国际拆迁补偿后，该客户拿着补偿款能在她手上重新买下一套面积100多平方米的宅基地房，房价已是2000多元/平方米。她表示，当征地拆迁时，政府会首先将钱补偿给村委，村委拿到钱后分给宅基地主，然后再由宅基地主分给购房者。
广州市国土房管局有关部门人士表示，事实上宅基地房允许发房产证的标准是只准建3层＋半层的楼梯间，超过了这一范围本身就已属违建。所以不少宅基地房集中的区域都在路边只建3.5层，到了村里，却“长高”到7层左右。如遇到拆迁，则按照宅基地证上的面积去计算。
但另有房产评估方面的专家表示，宅基地房的拆迁货币补偿是以区位补偿价+重置成本价，其中区位补偿价是根据拥有宅基地家庭人口数进行核定补偿的，按照被拆除房屋的批准建筑面积计算；而重置成本价则是房屋的全部建筑面积，如果重置成新所需要的价钱。
因此，购房者要拿到拆迁补偿款，取决于宅基地房主在获得货币补偿后，是否自愿将重置成本价部分拆分。华南农业大学国土资源研究中心主任吴顺辉认为，宅基地房的城市购房者，只通过公证等个人合约进行交易，当与禁止宅基地房进行交易的法律相冲突时，购买的行为是无效的。拆迁方面的专家表示，宅基地房拆迁后只负责给产权人补偿，私下购房者拿不到钱，即便是打官司也是输的。
是否应向市场放开交易？
一方面是宅基地房交易暗流涌动，一方面是政策法规仍不允许流转，这使得本已存在风险的交易的监管更加困难，那么是否应该适度向市场放开以便规范呢？
《物权法》未放开宅基地交易
据了解，虽然国家明令一家农民只允许拥有一处宅基地，但在广州乃至珠三角一带，一家有2至3处宅基地楼房是非常常见的。这就使得宅基地房流转入市场具备了基础。去年，广东省国土厅一纸《关于加强农村宅基地管理的通知》引起震动，其中明确了农民合法的宅基地可上市流转，但到目前为止尚未有下文。
有关人士和专家分析，这与《物权法》正式出台后，取消了其草案关于放开宅基地交易的条文有关。在关于宅基地房建设的法律方面，连出台的《物权法》都仍未放开，所以政府在相关的处理方面也只能按照《物权法》这个大的框架来做。
专家：对空心村应设退出机制
华南农业大学国土资源研究中心主任吴顺辉认为，目前土地管理政策改革要慎重，一旦放开后，即便农民将地卖了有20万～30万元的收入，但把钱花光后，农民的生存堪忧。
广东省土地学会有关专家则认为，长期来看，宅基地还是应该设立退出机制和上市交易的机制。退出机制主要是针对一些空心村，如果设退出机制，村民就可以通过拿补偿金的方式退出，由政府再将闲置地盘活，不造成浪费。
北京大学外国经济学说研究中心副主任夏业良表示，未来15～20年内，中国将实现土地私有化，小产权房将愈演愈烈，是土地私有化的一个突破口。
放开对楼市会有何影响？
华南农业大学国土资源研究中心主任吴顺辉认为，广州宅基地房如果放开，可能会对房地产市场产生冲击。因为宅基地房主要存在外围，对城区房价的影响程度很难进行精准的判断，要根据区位、数量、价格等才能进行判断。
专家：对二手楼有冲击
另有房地产业内人士分析，宅基地房的吸引力主要是价格的低廉，而房价低主要是因为其不规范风险较大。但如果正式放开后进行规范操作，即要补交税费等，宅基地房的房价一定会涨，预计跟二手房价格较为相近，因此主要冲击的也是二手房市场。而且，从目前来看，地段较好的宅基地房村民，多将房子用于出租而不愿意出售，并非一开禁就会有更多的宅基地房上市冲击房地产市场。
那如果宅基地房市场不放开呢？吴顺辉认为，宅基地房目前主要在外来工出租有很大的市场，解决了外来工居住很大的问题，是城镇房产出租的一个补充，是一种市场的分化。政府一直未将其纳入强制清理，主要也是考虑到有实际的需求。目前政府先发展廉租房、经适房、限价房等体系，如整个住房体系成熟后，宅基地房市场可能会相对减弱需求。
宅基地集资房频生法律纠纷
位于白云区金沙洲的金满家园于2000年前后建成后，开发商打出“商品房”的广告向社会发售。2005年7月，市规划部门调查认为，金满花园集资房属违规建房，导致该小区业主多年来一直无法办理房产证。
位于天河东圃、投资近2亿元、号称最漂亮的宅基地房小区——龙怡苑，因非法开发建楼、非法对外销售，导致2000多户业主面临停水断电、被迫搬迁的困扰。
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有“开发商”表示，宅基地房主要集中在白云区等区域，并已开始转向更远的边郊。近年来随着商品房价格的上涨，成交与建设呈增多趋势，据一个“家族”宅基地房开发者不完全统计，总共成交150多万套。专家认为，在未来15～20年内，小产权房将愈演愈烈。那么，其交易是否应放开以便规范？放开与否对广州楼市又会有怎样的影响呢？
宅基地房没有房产证
近两年来，来穗工作的陈小姐开始看起了广州大道北沿线的宅基地房。“主要是考虑到自己在天河上班，到广州大道北还算方便。”虽然去年底开始广州房价已开始回调，但陈小姐觉得她适合购买的区域，房价还是在自己的支付能力之外，因此还是保持对宅基地房的关注。
记者根据她的报料，来到斯文井、蟹山村、云苑新村、榕树头、握山村等广州大道北沿线的村落。行走在这些宅基地房集中的区域，墙上到处张贴着宅基地售楼信息。部分宅基地的宣传单张派发，充满了诱惑字眼：“热爱极简主义、因为我们的生活已太复杂……”、“物依然美、价依然廉等等。
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买卖靠律师见证协议
据了解，目前广州宅基地房的开发，往往是由“开发商”跟村民谈好条件后拿地进行建设。因为在非的村落，村民虽然手上有地，但往往并没有资金进行建设。因此“开发商”或一次性给协议好的地价，买断地块进行建设；或者先不给地价，但协议房子建成后要将其中的部分比例返还给村民。一般建成后返还面积较为常见，村民可拿回建成后房子的4成左右。
在斯文井村一间兼具和住宿的“开发商”室，工作人员边招呼记者留下一起吃中饭，边介绍道，购买宅基地房不用担心无房产证没保障的问题，因为买卖可以做见证：“签协议就行了，你一份、我一份、律师一份，这样就可以证明房子是你的了。”在宅基地买卖中，往往都讲明要多给1000元左右的律师见证费。
该“开发商”还介绍，不仅是一手宅基地房的买卖可以如此操作，宅基地房的转手也可“依样画葫芦”，不用担心买了宅基地房没办法转手。所有宅基地房的销售人员都表示，自己曾经经手过不少的宅基地房转手，并声称“一点都不麻烦，很容易的”。
房价走低宅基地房仍畅销
在广州大道北斯文井、蟹山村、榕树头、握山村等广州大道北沿线村落，记者了解到，这里的宅基地房都不做装修，毛坯房房价平均约2500元/平方米左右。在去年下半年房价暴涨后，“十一黄金周”后初期，地段较好的宅基地房价也曾经达到2700元/平方米的左右。而在这些宅基地房区域，由于靠近白云山等自然资源，商品房往往开发成高端产品，房价不少于1万元/平方米。
但是去年房贷新政后，广州的楼市开始走冷并进入观望低迷期，对宅基地房的房价也有所影响，地段较好的宅基地房多为2500元/平方米左右，远至大陂村、大源村等地的宅基地房则为1700元/平方米左右。售卖宅基地房的人士表示，商品房楼市走冷后，宅基地房的房价有所影响但成交仍然较高。
多年售卖宅基地房的李小姐对市场分析得头头是道：“‘五一’广州商品房推出4万多套，才卖出319套；我们推出一栋共有14套，一下子就卖出了5套。当然是我们卖得好点啦。”蟹山村某宅基地公司的销售人员介绍，平均每月可卖出10多套房，多的时候可卖出20~30套房。
没有房产证为何还要买？
陈小姐表示，她看过的宅基地房房价都在2500元/平方米左右，“比市场价低了不只一倍”。因此，明知不能拿房产证，但不少“想有一个家”外地人还是心动了：“以后有钱买商品房时，把宅基地房用作投资，租金也不低。”陈小姐目前在天河北租住了一套单间，每月租金也要1200元左右，“1年要1.5万元左右，想想还是不如买房划算”。宅基房热销之反思
宅基地房以其诱人的优惠价格，令不少购房者趋之若骛，但私下购买了这些宅基地房后，却存在着许多问题，如房子安全问题、购房入户问题、拆迁补偿问题等等，不得不让人为之捏上一把汗。
有专家认为，未来15～20年内，中国宅基地房将愈演愈烈，针对这后面存在的庞大隐患，政府是否应考虑放开交易呢？如果一旦放开，对楼市又会有何影响呢？
据有关部门人士介绍，“集资房”的建设，虽然对个别村、镇的发展曾有积极作用，但明显存在诸多问题和隐患。
由于大部分村镇急功近利，“集资房”建设无详细规划作依据，随意性大，布局不合理，施工等问题，存在安全隐患。而且，宅基地房产普遍缺乏基础设施和公用配套设施。最重要的是，大量“集资房”基本未办理任何用地和报建手续，因此无法办理房产证。近两年，广州发生多起因宅基地建房的法律诉讼事件。
买卖宅基地房遇纠纷怎么办？
记者在采访中遇到了一名宅基地房房主想卖房。在谈及产权问题时，卖主信誓旦旦地表示：“这边都是小产权的房子，到时我帮你过户，只是要花大概800多块钱，做一个公证就可以了，我们做过的。”
广东东方衡泰律师事务所杨永斌律师表示，卖房者指的“过户”是指在村集体或某个其它的单位“过户”，而合法的过户手续是要到市国土房管局办理的。
如此一来，买卖双方存在的这种交易关系本身是不符合法律规定的，法院首先会确认双方的交易合同无效，双方各自返还房子和钱，相关损失分别按双方过错程度承担。一般出现纠纷后，双方采取私下处理的可能性比较大，找律师咨询一下，公开上法庭解决纠纷的情况不多，因为双方的交易本身就是不合法的。
宅基地房被拆迁购房者能获补偿吗？
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但另有房产评估方面的专家表示，宅基地房的拆迁货币补偿是以区位补偿价+重置成本价，其中区位补偿价是根据拥有宅基地家庭人口数进行核定补偿的，按照被拆除房屋的批准建筑面积计算；而重置成本价则是房屋的全部建筑面积，如果重置成新所需要的价钱。
因此，购房者要拿到拆迁补偿款，取决于宅基地房主在获得货币补偿后，是否自愿将重置成本价部分拆分。华南农业大学国土资源研究中心主任吴顺辉认为，宅基地房的城市购房者，只通过公证等个人合约进行交易，当与禁止宅基地房进行交易的法律相冲突时，购买的行为是无效的。拆迁方面的专家表示，宅基地房拆迁后只负责给产权人补偿，私下购房者拿不到钱，即便是打官司也是输的。
是否应向市场放开交易？
一方面是宅基地房交易暗流涌动，一方面是政策法规仍不允许流转，这使得本已存在风险的交易的监管更加困难，那么是否应该适度向市场放开以便规范呢？
《物权法》未放开宅基地交易
据了解，虽然国家明令一家农民只允许拥有一处宅基地，但在广州乃至珠三角一带，一家有2至3处宅基地楼房是非常常见的。这就使得宅基地房流转入市场具备了基础。去年，广东省国土厅一纸《关于加强农村宅基地管理的通知》引起震动，其中明确了农民合法的宅基地可上市流转，但到目前为止尚未有下文。
有关人士和专家分析，这与《物权法》正式出台后，取消了其草案关于放开宅基地交易的条文有关。在关于宅基地房建设的法律方面，连出台的《物权法》都仍未放开，所以政府在相关的处理方面也只能按照《物权法》这个大的框架来做。
专家：对空心村应设退出机制
华南农业大学国土资源研究中心主任吴顺辉认为，目前土地管理政策改革要慎重，一旦放开后，即便农民将地卖了有20万～30万元的收入，但把钱花光后，农民的生存堪忧。
广东省土地学会有关专家则认为，长期来看，宅基地还是应该设立退出机制和上市交易的机制。退出机制主要是针对一些空心村，如果设退出机制，村民就可以通过拿补偿金的方式退出，由政府再将闲置地盘活，不造成浪费。
北京大学外国经济学说研究中心副主任夏业良表示，未来15～20年内，中国将实现土地私有化，小产权房将愈演愈烈，是土地私有化的一个突破口。
放开对楼市会有何影响？
华南农业大学国土资源研究中心主任吴顺辉认为，广州宅基地房如果放开，可能会对房地产市场产生冲击。因为宅基地房主要存在外围，对城区房价的影响程度很难进行精准的判断，要根据区位、数量、价格等才能进行判断。
专家：对二手楼有冲击
另有房地产业内人士分析，宅基地房的吸引力主要是价格的低廉，而房价低主要是因为其不规范风险较大。但如果正式放开后进行规范操作，即要补交税费等，宅基地房的房价一定会涨，预计跟二手房价格较为相近，因此主要冲击的也是二手房市场。而且，从目前来看，地段较好的宅基地房村民，多将房子用于出租而不愿意出售，并非一开禁就会有更多的宅基地房上市冲击房地产市场。
那如果宅基地房市场不放开呢？吴顺辉认为，宅基地房目前主要在外来工出租有很大的市场，解决了外来工居住很大的问题，是城镇房产出租的一个补充，是一种市场的分化。政府一直未将其纳入强制清理，主要也是考虑到有实际的需求。目前政府先发展廉租房、经适房、限价房等体系，如整个住房体系成熟后，宅基地房市场可能会相对减弱需求。
宅基地集资房频生法律纠纷
位于白云区金沙洲的金满家园于2000年前后建成后，开发商打出“商品房”的广告向社会发售。2005年7月，市规划部门调查认为，金满花园集资房属违规建房，导致该小区业主多年来一直无法办理房产证。
位于天河东圃、投资近2亿元、号称最漂亮的宅基地房小区——龙怡苑，因非法开发建楼、非法对外销售，导致2000多户业主面临停水断电、被迫搬迁的困扰。