楼市调控新信号：成交纳入关注点压房价方向不变

严厉的房地产调控政策或许会在下半年进行微调

7月19日，国土资源部下属中国土地勘测规划院地价所发布今年第二季度地价监测报告，其中表示，房地产调控已经收到初步成效，受其影响土地价格上涨幅度在下降。但是需要关注持续的房地产调控使地方政府相关财政收入缩水，进而会影响到下半年保障性住房建设落实和供地计划完成。

住房和城乡建设部部长姜伟新7月17日在“2010年市长论坛”上表示，目前房地产调控中的一个主要问题是观望情绪重，成交量小，必须继续坚决执行抑制房价政策，才能打破观望僵局。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉对记者表示，当前房地产调控仍然处于“纠结”阶段，但是下半年房地产调控肯定要关注二三线城市商品房交易量和抑制一线城市房价的关系，以及稳定房地产投资和整顿房地产市场秩序的矛盾。

销量、投资纳入关注点

7月16日，备受关注的2007年总价“地王”长沙三角洲项目，终于揭开面纱，宣布年底开盘销售。

2007年，北辰实业(3.99,0.09,2.31%)以92亿元拿下该地块，规划建设面积520万平方米。几番腾挪之后，北辰已经付清了70%的地价款，获得了后续开发贷。

北辰实业董秘郭川透露，长沙三角洲项目曾经作为“地王”，备受国土部关注和监督。

2010年7月16日，北辰实业副总经理曾劲宣布该项目已启动建设80万平米，一期30万平米即将开盘销售，这让监管部门多少松了一口气。

而在此时，北京的广渠路36号地等一线城市的“地王”们，大部分依然没有动工或进入销售期。

而让曾劲敢于逆市开盘的原因，除了监管部门的紧逼外，还有长沙上半年火爆的销售市场：上半年长沙房屋销售面积832万平米，超过了北京的570万平米，仅有不到500万市区人口的长沙，房屋销量竟然超过了2000多万人口的北京，这不得不说是房地产新政调控下的一道独特风景。

实际上，不仅长沙如此，大连、石家庄、营口等二三线城市，今年1-6月份房屋销售面积都出现了大幅度上涨。

据国家统计局发布数据，今年1-6月份，河北商品房销售面积同比增长68.8%，辽宁增长31.5%，吉林增长41.2%，海南增长121.7%。而北京交易量却减少了31.5%，上海减少了35.8%，浙江减少了12.4%，广东减少了3.2%。

在形势上，这一数据并不乐观，房地产市场总体表现为量跌价滞。

长沙“地王”顺利开发，与一线城市“地王”闲置形成了对比。

住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，房地产新政的打击点是一线城市和其他部分房价上涨过快的城市，而诸如营口、长沙这样的城市不属于此类，因而限制三套房贷等政策制定比较宽松，反而成了“国十条”调控的受益者。

保证二三线城市稳定的房屋交易量，对继续推行“国十条”政策相当重要。当前对土地财政依赖比较大的是二三线城市，而这些城市能保证较好的交易量和开工量的话，就能抵消一部分房地产调控带来的固定资产投资下降问题。北京、上海等一线城市对土地财政依赖不大，能继续抗受严厉的调控政策。

而近日的高层讲话，也不断渗透出对房屋交易量的关心。

国务院总理温家宝7月16日在北京表示，对于房地产政策，政府将继续管好房价，也鼓励和支持自住和改善型购房消费，特别是中小套型商品房消费。

一位参加了“2010中国市长论坛”的人士对记者表示，姜伟新在当天的讲话当中，除了表达政府继续坚持遏制部分城市房价上涨势头的决心外，也强调了调控带来的观望和僵持局面，不宜持续太久，需要打破观望情绪，提高普通商品房的销售量。

而要稳定商品房销售量，显然不能从一线城市放松调控入手，只能想办法稳定二三线城市目前还不错的商品房销售局面。

顾云昌表示，下半年房地产调控除了要稳定商品房销售量外，最重要的就是稳定房地产投资规模。

今年上半年，房地产投资同比增长38.1%，虽然有不错的增长，但是持续调控下，地方住房保障投资是否能够持续，房地产投资规模能否持续，将成为下半年的调控难题。

姜伟新表示，中央今年已经安排了600多亿元支持保障性住房建设，以保障性安居工程拉动房地产投资，是重要的调控策略。今年8-10月份，住建部将对地方保障性住房建设工作进行检查，对于超额完成建设计划的，给予额外的资金奖励。

压房价方向不变

住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在金泰地产“首届中国滨海城市运营和发展趋势论坛”上表示，今年三四季度是房地产行业的关键时期，因此无论地方政府还是房地产企业，都会在这个时间段里采取较大的策略调整。

金泰地产副总经理谢苏明也对记者表示，大部分房地产企业年底都有较大的资金回款压力，加之调控政策继续从紧的预期基本确定，预计三季度新楼盘开盘量会比较大，尤其是二三线城市的项目。

曾劲也向本报记者表示，长沙这样的城市，由于房价比较平稳，暂时还不是“国十条”调控确定的重点房价城市，因此很多大型房地产企业都加快了进入长沙这样二三线城市开发的力度，也因此带动了二三线城市房屋供应量增加，供销两旺。

但是，一旦这样的城市房价上涨过快，而被住建部列为重点调控城市，则其出台地方性调控政策，对本地房价进行调控，就再所难免。

大连、青岛、天津等城市都是这样的例子，而一旦出台了诸如限制三套房购买等政策，本地楼市交易量会立即陷入低迷。

王珏林表示，下半年房地产调控政策需要考虑保持房地产投资稳定增长和房屋销售量的稳定，但是“国十条”的主要调控方向是抑制房价过快上涨的城市房价，这个调控方向不会变。

而姜伟新也在上述“2010年市长论坛”上强调，政府会坚决执行遏制部分房价过快上涨的决定，否则会失信于民。

除了继续压制热点城市房价外，住建部下半年的另一重点工作就是加大对房地产市场秩序的整顿。这被看做是压制重点城市房价反弹的重要工作，然而，这项工作落实情况并不理想。

按照住建部要求，必须将所查处的情况上报住建部，还要将囤地捂地、炒高房价等行为的开发商名单上报住建部。

姜伟新表示，目前仅有13个省市上报了查处房地产市场秩序行动的结果，住建部将督促其他省市尽快上报。

记者获悉，对于继续打压房地产市场囤地炒地和抬高房价的行动当中，国土部也将进行配合。

目前，国土部正在和银监会对囤地和闲置土地的房地产企业进行梳理，1436宗土地进入监管视野。（据21世纪经济报道）

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住建部部长给各地市长敲警钟楼市调控不会放松

据《财经日报》昨天报道：诸多迹象显示，虽有一些地方配合“不积极”，但中央政府的楼市调控政策不会放松。“(调控)政策一旦放松，房价会强力反弹，调控政策毁于一旦，政府也会失信于民。”住房和城乡建设部部长姜伟新近日公开表示。

姜伟新在哈尔滨出席“2010中国市长论坛”时，面对来自各地的七十余位市长、副市长表示，按照国务院相关文件要求，今后仍坚决抑制部分城市房价过快上涨，稳定住房价格。

部分城市“不重视”楼市调控

姜伟新称，从整个市场来看，观望气息很浓，部分地区担心影响城市收入。还有消费者的观望情绪也较重。需要明确的是，这个政策必须坚定不移地贯彻。

按照“国十条”要求，各省份要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于今年6月底之前报国务院。截至7月13日，只有13个省份向国务院上报了检查和处理的情况。

“绝大部分省、市、自治区政府和一些城市的政府对这项工作还是重视的，但还有部分省市没有按时间上报国务院。”姜伟新要求各地抓紧完成检查和上报工作，以便住建部向国务院报告。

虽然本轮楼市调控堪称“史上最严”，但房地产投资并未出现明显萎缩。上半年房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%。

相比诸多现实难题，住建部推动保障房建设的决心依然很大。姜伟新表示，各城市要在保证工程质量的同时加快开工建设保障性住房。住建部将从8月10日开始，利用两周的时间对各地开工建设情况进行一次全面的督促检查，完成结果不好的要通报批评，完成好的要给予奖励。

三四季度房价可能大幅下调

《人民日报》昨天也刊文称：楼市调控正处关键时期，政府调控将进行到底。文章说，楼市调控遏制投机，有利于房地产业长期健康发展；楼市调控挤掉泡沫，不会导致经济“二次探底”。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松接受记者采访时表示，当前市场量跌价滞，正处于调整的阶段。巴曙松表示，这一阶段，从开发商的角度看，在资金流的紧缩达到临界状态之前，没有降价销售的动力。而从购房者的角度看，由于房价下跌趋势没有形成，或者下跌预期不明朗，需求释放缓慢。

随着调控政策的落实引向深入，开发商的资金流压力将不断加大，降价销售的动力逐渐强化。同时，楼市存量将不断增加，从目前的情况看，今年第三、第四季度将是新增库存大量形成的时期，这可能是房价出现大幅度下调的时期。

楼市调控，有可能影响一点经济增长速度，但为了楼市长远健康发展，这是调控的必要代价。中国社科院经济研究所宏观经济研究室主任 晶表示，从长期看，土地供应现有招拍挂制度应该进一步改革，要通过制度安排，逐步建立面对不同房屋消费群体的差别化土地供应制度。（据大河报）

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房价“二次调控”有点一厢情愿?

楼市在史上最严调控政策下，似乎有了一定的抗性，久久维持量跌价滞。这也使得市场内流淌着浓浓的“赌博”意味，赌调控政策不长久亦或者是楼市将迎来新一轮反弹。

正因为此，来自政策面的一点风吹草动都会被无限放大。7月初，市场风传相关部委已开始积极准备新的房地产调控政策，并将在第三季度发布。而土地出让金再提一成则成为舆论“嗅出”楼市再调控的凭证。就在“再调控”论几乎板上钉钉时，住建部政策研究中心副主任王珏林予以否认，表示并不存在第二波楼市调控的说法。这一系列的波折，使“二次调控”论无疾而终。

楼市量跌价滞 调控尚未成功

第27届上海房交会正式落下帷幕，其间开发商依然只是在“小打小闹”地进行促销，购房者仍处观望。开发商在如今“卖不到好价格”的情况下，只参加展会，不推新的房源

号称史上最严楼市调控政策——新“国十条”正式实施已然过去三个月，除了在资本市场上，敏感的房地产板块经历了一轮又一轮的下跌外，真实市场中，楼市量跌价略有松动的总体格局并未有真正改观。

上海市场上，冷清的楼市并未改变房地产开发商的强势地位。昨日，第27届上海房交会正式落下帷幕，其间开发商依然只是在“小打小闹”地进行促销，购房者仍处观望。开发商在如今“卖不到好价格”的情况下，只参加展会，不推新的房源。数据显示，上周举办的展会只有4个楼盘共1251套房源推出，总面积为11.9万平方米，与去年不可同日而语。

“可见，目前绝大多数开发商的资金并不紧张，反而因为去年销售太多房源导致目前存货不足而‘捂盘惜售’。”对于上海地区的市场行情，分析师薛建雄如是说。受供应低迷影响，近期楼市成交量仍在低位徘徊。统计显示，上周商品住宅成交了7.85万平方米，而前周更是只有6.17万平方米。

“从目前行情看，虽然保利、绿地、复地等少数开发商仍举降价大旗，但过去两个多月，并无更多开发商跟进降价。”薛建雄指出，这似乎预示着本轮房价又将“假摔”。薛建雄还认为，短期之内开发商的销售回款因调控而大幅萎缩，不过对于绝大多数中小开发商来说，现在还谈不上降价，因为地产大佬短期之内不会遇到资金压力的问题，“既然没有了资金压力，短期内就没必要再次降价了，预计7月和8月的上海楼市仍将呈胶着状态。”

而在深圳市场上，根据央视的调查报道，楼价事实上并未出现实质性松动，许多开发商只是在表面上打着降价旗号。不过，有数据却显示，从上周成交情况看，深圳一手房市场共成交415套，与前周相比有较大幅度的增长，环比大增26.5%；成交均价为17607元/平米，与前周相比继续微幅下跌，环比下跌2.1%；二手房市场上周共成交2064套，与前周相比连续4周呈现出增长的态势，环比增长达16.7%。

经济增速趋缓 调控陷入“两难”

如果房地产市场出现震荡，可能会对相关的上下游行业产生不同程度的负面影响。但如果不调整，各方面就无法交待，政府政策的公信力也无法保证，更无法“取信于民”

“在某种程度上，现在的房地产行业已经绑架了地方政府，尤其在今年经济发展还存在不确定性因素的情况下。”昨日，上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，在这种情况下，为了保证地方政府等各方面，房地产调控政策很可能会出现这样的情况：房价如果不再像去年那样非理性上涨，调控力度就很可能适可而止了，“或许，在部分人看来，调控效果就已经达到了”。

尹伯成进而指出，现在开发商心里也有着自己的“小算盘”，“因为，他们知道，成交量不断萎缩乃至房价下跌，首先害怕的就是地方政府，因为这会造成地方政府税收收入、转让土地收入的下降。而银行方面，也会因成交萎缩、房价下跌受到影响。可以说，现在形成了这样的格局：中央政府希望调控真正产生效果，但地方政府、开发商乃至银行业都不希望楼价下降”。

事实上，在更多的人士看来，房地产市场正面临着“两难”的问题。正如国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松日前所说，“如果房地产市场出现震荡，可能会对相关的上下游行业产生不同程度的负面影响。而关键在于，目前我国仍处于危机时期，还在寻找经济增长新动力。但如果不调整，各方面就无法交待，政府政策的公信力也无法保证，更无法‘取信于民’。”

那又如何走出“两难”局面呢？巴曙松给出的答案是“等”。“首先，今年新‘国十条’产生的紧缩效应还需要时间；其次，从去年1月至8月，土地新开工面积等连续地负增长，市场上供应有限。不过，我认为，今年第四季度至明年季度，房地产供应将有大规模增长，保障房等也将大规模竣工，这或将缓解一定的供给压力。”

当然，现在稍感欣慰的是，针对媒体报道的“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”等说法，住房和城乡建设部、银监会等均已经表示，将坚持贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。此外，国资委也已经否认了“授意房地产央企扩张拿地”的说法。

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“二次调控”尚早 真正落实为宜

从现状看，很多地方政府，比如上海，就在贯彻实施具体的细则上并不怎么积极，而更多的地方政府则是态度暧昧。所以，现在最关键的就是执行力度，这也是国家相关部门最需要注意的地方

尹伯成：其实，现在并不是讨论国内楼市是否需要进行“二次调控”的时机。因为，楼市调控政策未能真正起作用的最关键原因在于，目前的新“国十条”似乎还没有在地方政府得到全部地、彻底地贯彻及实施。从现状看，很多地方政府，比如上海，就在贯彻实施具体的细则上并不怎么积极，而更多的地方政府则是态度暧昧。再这样下去，这可能会改变此前出台严厉调控楼市政策的相关省市的积极态度。同时，打个不恰当的比方，现在的信贷政策（如此前第三套放贷松动的传闻）还未得到真正地贯彻，何来对新“国十条”政策的坚定态度？所以，现在最关键的就是执行力度，这也是国家相关部门最需要注意的地方。

崔新生：直白地说，再这样下去，调控的效果可能还是不会很大，还会遇到地方官僚势力及利益集团的阻挠。再说，现在都是运动式的调控，并不能算为真正意义上地调控。从根本上看，现在的问题在制度设计或体制上的不合理，甚至这么多年来根本没有突破。一是社会游资在房地产市场的投资冲动无法改变，二是地方政府依靠土地获取大量受益的冲动没有改变，即外界所说的土地财政政策。如果不能在这方面进行强有力地改革，即使再出台第二套、第三套政策，效果或许都还是有限的。

薛建雄：从目前的成交量下降的行情看，实在没有必要进行“二次调控”。但由于成交量持续低迷，在楼市传统金九银十行情的带动下，9月和10月的楼市需求可能会迎来大爆发，届时就需要相关部门具体斟酌了。

印堃华：从宏观经济层面看，现在的楼市不用进行二次调控。因为，上半年的相关经济数据刚刚出来，谁都“吃不准”第三季度和第四季度的经济运行情况。从可能的情况看，未来通货膨胀可能性会下降，倒是通货紧缩可能性将上升，因此在相关政策上，国家将会更慎重考虑。

房价若不降 房产税来助

需要指出的是，现在4月以来积压下来的购买力及对人民币的预期，为9月和10月份楼市的大爆发埋下了种子，届时如果需要二次调控，很可能要通过正式征收房价税来进行调整。

薛建雄：如果还要采取措施的话，还是要从监管角度着手。主要是通过土地监管和销售监管来实现。目前的成交量之所以低迷，很大因素是开发商捂盘所致，如果通过监管让开发商的开工量上来，楼价就可能会有序地下跌，新“国十条”政策自然就会产生效果了。

需要指出的是，从4月以来积压下来的购买力及对人民币的预期，为9月和10月份楼市的大爆发埋下了种子，届时如果需要二次调控，很可能要通过正式征收房产税来进行调整。

尹伯成：如果还要采取新措施的话，可以从以下几个方面着手。首先是住房保有税，但这在短期内，甚至一两年内出台的可能性已经越来越小了。其次，中央政府可以下达进一步地督促措施，比如，对地方政府出台实施细则效果的评估，对没有出台实施细则的城市进行更严厉的监督等。再次，对开发商在市场上的捂盘、捂地行为进行严厉的打击，并真正得到落实。最后，国家相关部门还可以派检查团赴两三个对市场影响较大的城市，进行考察和调研。值得一提的是，国务院等相关部门应下定决心，不要被相关利益集团所阻挠。在尽可能保证经济稳定发展的同时，摒弃GDP位的思想，并真正为普通民众所着想。

崔新生：从宏观高度上说，现在需要改变的是中央和地方财权冲突的问题。也就是说，要实现土地的全民共享，而不能为少数利益集团所享有。解决这个问题的办法是，建立中央土地储备基金，增强财务转移能力，同时也可消化一定程度的社会游资，进而实现真正的共同享有。

印堃华：目前，国家的收入来源一是税收，二是房地产。如果房价下跌，政府收入就相应减少。更重要的是，人人都说房地产是暴利行业，但在我看来，事实并非如此。以上海为例，假设2.5万元/每平方米，国家税收就要占用其中的30%至40%，然后还要加上开发、装修等成本，最后真正留下来的仅为10%的。因而，要控制房价，需要从土地和税收控制着手。 （据国际金融报）

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