直播实录：大话经纪之推优打假

大话经纪之推优打假，主持与嘉宾合照

主持人蔡莹：非常欢迎各位嘉宾今天参加我们的大话经纪栏目，《大话经纪》是房天下极力打造的一个大型的对话栏目，我们会邀请房地产业内知名人物对行业热点话题进行探讨，创造一个和网友充分沟通的平台，我是今天的主持人蔡莹。我们今天大话经纪的主题是打假推优，打击虚假的房源，推荐一些优质的房源。今天我们有请到的都是支持优质房源发布和信誉良好的经纪人，我先介绍一下他们分别是：中联地产 ；中原地产钟旭文、魏水辉；住商地产周涛；辉红地产阳勇；福致地产吴二、叶荣辉。

今天我们要探讨的话题，我相信除了网友和经纪人，整个中介行业都非常关心的，就是行业的诚信。随着网络越来越发达，行业诚信也体现在两个方面，一个是发布房源的诚信，也就是真实房源；一个是在二手房交易中的诚信。网络经纪人因为队伍庞大，网络又有其“虚拟”特性，让虚假和违规房源一直成为一个顽疾。

房天下其实也一直致力于打击虚假和违规房源，房源频道更是专门成立了房天下打假队。我们先请房天下房源频道的责任编辑介绍一下打假队究竟是怎么一回事。

徐婕：大家好，我是房源编辑部的，我跟大家介绍一下我们平常的工作，房天下的打假队到底是怎么回事。现在的房源编辑打假队的日常工作主要是审核违规房源，我们发现有这样那样的问题，有一些违规房源发布到网上，对网上的诚信度打了折，所以我们每天的工作审核就是对违规房源捕捉，使房源具有真实度。我们要处理网友的投诉，因为有一些网友会在网上投诉虚假房源，我们都会核实，确保这些投诉不是恶意的投诉。对违规问题比较多的经纪人，我们有比较人性化的态度，打电话提醒经纪人说他的房源违规了。我们每周有一个经纪人红黑榜，我们对经纪人发布的弘愿，这个红黑榜里面有一定的规则，资力比较高，经常登录我们的房天下帮，房源质量首先要真实，无论是价格、图片、面积一定要确保是真实。信用程度这一块，不能够有黑点，在红榜之后接下来是黑榜的部分，就是违规图片，主要是虚假房源这一块，房源不存在，还有价格、面积失实也很严重，我们对这一期的整治就是每周发红黑榜，有请一些中介注意。我们对房源好的有一些奖励。我们推荐房源是每周推一期，数量比较庞大，不是每一个经纪人推一个房源。

现在的虚假房源有很多的种类，主要是五种情况，首先是价格面积不真实，很多经纪人很聪明，把花园面积算到建筑面积来拉低均价来，提高点击率，这在我们网上是违规的，我们会打电话提醒经纪人。如果两天没有处理，我们会有扣分处理。因为我们也知道有一些经纪人非常忙，没有时间来及时更新界面。这种情况也很普遍，就是把房源价格首付来作为房源的价格放到页面上拉低均价，很多经纪人把总价拉低5到10万来吸客。这是我们这阵子和以后都会抓得比较严。房源不存在放到网上的也很普通，除了拉低市场价格放到网上吸客的房源，我们房源编辑部有不定期的抽查，对卖了的房源或者是价格不真实的房源，会有不定期的抽查。抽查之后我们会对这部分进行一定的惩罚或者是暂时的处理，因为有很多经纪人繁忙没有办法及时更新房源，有很多经纪人是设置了自动更新，就导致了很多房源慢了很久但是也到了网上。这个问题是说网友对我们中介的诚信度降低以后，所以投诉也有很多。

所以我们希望经纪人能把自己的房源做好，也是帮我们维护网站，这是大家实现双赢的。目前房天下帮也是非常人性化，有一些违规的，我们会打电话提醒他更改，这也希望大家能够支持。

讲回来房源虚假的种类，还有一种是图片信息失实的，这个分为两种违规，一种是房源图片违规，它放在我们页面上的图片不是房源的真实图片，也不是室外图，而是一些LOGO，一些动画，依次来吸引客人，但实际上对我们页面的影响非常大，就不建议大家这样做。还有一些房源图片，把我们房天下竞争对手带有他们LOGO的图片放到我们网上，这也是扣分处理的。还有一点是标题违规的，有很多经纪人在培训的时候，我们也告诉大家不能罗列多个楼盘的名称，标题是限定为20个字，也不能添加个人电话。有很多经纪人会把一些特殊的符号，像一些星星一样的，加到标题的部分，就造成页面非常难看，这是大家要注意的。还有一点是重复房源，有很多经纪人是发布重复房源提高曝光率，但是发布多一条房源别人点击的是同一条，也没有必要。还有一些广告信息会发布到我们页面上。

最近我们有一个房源改革，现在的商铺和写字楼两种已经不能发布到房源频道了，大家要注意一下。我们现在有专门的商铺和写字楼频道，这两个部分已经不能发布到房源频道了。

以上的这些规则，大家在用房天下帮的时候，我们会有一个不定期的系统培训，有很多新人不知道，网店上有一个发布规则，在使用帮助里面有发布规则，其实更快的方式是咨询你的客服。

说到虚假房源，我们现在来讲一下，虚假房源就是对行业和网友的影响。

蔡莹：大家听了这么多，在各自负责的区域，大家觉得哪一种发布的虚假房源多一点？数量方面会多一点？中联地产的胡小节负责哪个区域？

：黄埔区。

蔡莹：您觉得在黄埔区发布虚假房源的现象比较普通吗？

：比较普遍，主要是价格的问题，可以发低5到10万元左右。

蔡莹：如果客户打电话过去给经纪人，发现价格相差那么大，客户的反映是什么？

：客户的反映比较激烈，觉得我们在骗他。但是我想在座的每一位都会遇到这样的情况。一般来说，因为家里面是两夫妻，可能老公同意，老婆不同意，往往会有一些应对措施，但是觉得这样不太好。如果价格发的跟业主发的不一样，肯定不太好，吸不到多少客人。

蔡莹：住商地产的周先生主要负责哪块呢？

周涛：我们主要负责天河区这一块。

蔡莹：对网上虚假房源的情况给我们说一下。

周涛：主要是价格上面的虚假比较多，我们用房天下也很多年了，但是现在也好了很多。包括跟进加强房源描述配套的图片及时上传以及跟新资料，如果降低价格来吸引客人，那也未必是实客。现在的客户也不会说看你价格便宜就相信你。之前存在这种情况，打电话一次两次，现在有很多网友都知道这个是假的，也不会去相信。我们现在把真实的房源发上去，效果还好一些。有很多网友说实话，在其他地方看到房子以后，看到你的房源比较合理，他时间就打电话过来了。一些网客如果因为价格吸引过来，我们用以前的方式慢慢迂回，这样既损失了自己的诚信。我们现在用真实的价格以后，客户反而更加相信一些。

蔡莹：对我们徐小姐说的虚假房源的几种情况有没有什么疑问？

周涛：没有。

蔡莹：魏先生您做哪个板块？

魏水辉：我们做天河公园板块。

蔡莹：您觉得在你们那个片区一些虚假房源发布的情况严重吗？

魏水辉：整个行业来说发布虚假信息都比较严重，做这一行，作为网客去浏览那些信息，可能是点回我们天河板块的，大部分都是虚假信息。刚开始做房天下帮的时候价格都比较真实，但是有一两个星期都吸不到客。作为一个客户来说，他到网上看信息，他次看的时候，很多客户的心理是看到便宜的，人家那么贵，你的便宜了，他肯定会打电话问一下，是抱着侥幸的心理来问一下是不是有。真实的价格是很难吸到客。

蔡莹：真实价格会比较难吸引到顾客？

魏水辉：对。各大网站我有了解，当时我想开其他网站端口，但是还是觉得房天下比较好。房天下的房源非常多，种类也非常多，而且我也了解一些同事用其他网站的端口，效果没有那么好，房天下明显比其他的收客量要好一些。

蔡莹：首先谢谢您对我们房天下的肯定，您对刚才徐小姐说的有什么疑问？

魏水辉：我是实话实说。现在发布的房源，用房天下的经纪人也相当多，这方面确实要有制度来规范、管理一下。

蔡莹：您说的也是价格方面的？

魏水辉：对。

蔡莹：您那边，如果放低价，大概会低多少？

魏水辉：这不好说，少的5万、10万、20万，甚至30万都有。

蔡莹：总价多少？

魏水辉：我们那总价100多万的。

蔡莹：好的。谢谢魏先生。钟先生的意见是怎么样？您负责哪个片区？

钟旭文：我是做珠江新城的。买东西熟悉我们的，做这个也相当于是做广告，不便宜是真的接不到电话的。我现在反而觉得你放低一点，有一定的度量，放得太低就不行，偏离太远也不行。以前有一次，有人打电话过来说怎么卖。我当时是没有经营网店的，因为放得很低，他打电话过来，我就说很久没有放网络了。他就马上说，那你放过来干什么？那是以前的。但是现在基本上价格不要偏得太远了。放得太虚假的别人也知道，因为毕竟在广州来说，我们销的是比较高端的产品。

蔡莹：珠江新城是比较高端的片区。辉红地产的阳先生负责哪个板块？

阳勇：越秀区，主要是以学位为主的，主要也是价格问题。每个房子大概是放低5万到10万这样子。我觉得如果我们那边再去放低价格，客人过来就接受不了市场价，房子没降价，带过来也不一定成交。我之前也放了几个盘，但是客户过来看房子，但是觉得不能接受这个价格。

蔡莹：客人接受不了价格怎么沟通？

阳勇：慢慢进行沟通。

蔡莹：实价还是客户比较难接受？

阳勇：对，我们那边不像珠江新城，我们那边主要是学位的，楼龄都20多年了，买了不一定接受得了。

蔡莹：您觉得这样比较虚假的一类房源，对网友来说有什么样的影响？网友会怎么看虚假房源？如果他来到某一个店铺，发现原来低了那么多。

阳勇：也不是说每套房子都放得低，如果都这样，有些人对这边的市场都了解，你放低了不会给你打电话。

蔡莹：还有一大部分网友是比较明智的？

阳勇：对。

蔡莹：福致地产的吴先生负责哪个板块？

吴二：洛溪板块。

蔡莹：番禺那边虚假房源多吗？

吴二：都比较多的，刚刚徐小姐说的情况都会出现，有一些假图片，还有一些房子卖了很久也会出现。还有价格偏低，但是我不觉得是房源，有一些是真实的房子。我之前有放了一套房子，被人投诉了，但确确实实有这样的房子，低了三四万，因为我们早期是香港的业主买了，把不知道市场价，放这个价钱也有可能，但也被投诉了。因为以前我也会放一些价格比较低的房子，但是我觉得不一定是价格低就能够吸引到客户，我觉得主要是房源描述和标题做得好，到时候别人会评价为什么是这个价格，他会打电话给你，要让网友知道是怎么回事。还有图片的照片要拍得好一点，我觉得真实价格也会吸引到很多客户。

蔡莹：看来吴先生比较有心得。叶先生呢？叶先生也是跟吴先生同一个板块？

叶荣辉：对，都是做洛溪板块的。对虚假房源来说，因为我一开始做房天下的时候，都想多接点客人，但是如果放真实房源，当时基本上都接不了。之后我发布了信息，有一些价格上的虚假，电话会多了很多。接了很多客户是接受不了市场价，都是水客。之后我们发现如果发布一些这样的信息，你放一个假盘上去接回来的也是水客。所以后来我们改变了经营的模式，时间把房源发布，更新快一点，而且质量高一点，描述和图片都真实一点，反而接过来的客人都是比较实在一点的。他们都是接过很多别的中介看完以后是虚假的，都是比较成熟的，看到找了一个真实的房源，也比较容易接受，成交量会大很多。

蔡莹：综合一下各位刚刚所提到的，可能虚假房源一个最主要的还是价格方面的虚假，刚刚福致地产的两位嘉宾也说到，可能价格放低了，点击率可能高了，但是问题是吸到的都不是实客，成交方面也不会有太大的变化。胡小姐，您觉得发布虚假房源会对网友有什么影响？

：我觉得先从我们公司来讲，首先会影响到公司，它自己身边可能存在一些潜在的客户，以后就不会认我们公司了，觉得中联是骗人的。他自己如果看到房源信息是假的，打个比方我自己去买房子，我看到这样的信息，就算不是很愤怒，但也会不舒服，可能以后都不会找这个公司了。

蔡莹：是信任度方面的，还有其他吗？

：我觉得的就是信任度了。

蔡莹：周先生呢？

周涛：我觉得也是诚信方面起了很大的坏作用，另外可能会误导客户，他会受到价钱的误导，下不了决心，使他买房置业受到影响。

蔡莹：其实在座各位都是真实和优质房源的拥护者，作为优质和诚信的经纪人，会有一些什么样的心得跟我们其他的经纪人分享一下？首先我比较好奇，在座各位平时是怎样发布一些优质的房源？中原地产的魏先生，您认为怎么样的房源才是优质房源？

魏水辉：最起码要有户型图，还有室内的每一个部分，比如说客厅、厨房的每一个图片，要尽量齐全一点。对这个房屋的描述要尽量详细一点，比如说房子有没有过五年的或者是怎样的情况，要尽量描述清楚一点让客户全面地了解房源。

蔡莹：如果站在网友的立场，他最看重的或者是最重视的房源信息，应该是什么信息？

魏水辉：看重的是价格，就是你这个价格是不是能买到你所说的房子的价格，是不是和你发布的信息相匹配。

蔡莹：您平时是怎么样发布优质房源的？也是按刚刚您说的？

魏水辉：对，基本上是这样。

蔡莹：有什么技巧吗？在发布的时间方面。

魏水辉：刷新吗？

蔡莹：对。

魏水辉：尽量选择上午10点钟到中午1点钟之前，下午2点到5点左右，还有晚上7点到10点，都要刷新一下。我要刷新的时候，每一条房源的刷新时间都不一样，所以我每天都有七八个房源都是在刷新。

蔡莹：所以房源展示的时间会比较长？

魏水辉：对。

蔡莹：您在网上刷新房源的时间多吗？

魏水辉：刚开始花的时间比较多一点，因为要编辑内容，相当于一个模板。个部分要怎么样，第二要介绍一下房源里面的情况怎么样，要尽量弄得漂亮一点，让客户看起来舒服一点。时间长了，有一定的数据了，这些都比较简单了。

蔡莹：看来魏先生对网店经营还是比较有经验的。钟先生这边，您是怎么样发布优质房源的？有什么经验？

钟旭文：你们房天下都已经给了我们规定，要按什么要求，每一个要求要填下去，用心一点去填，这样填下来的就一定是优质的房源了。图片就尽可能要提供真实、全面一点的，还有户型图。

蔡莹：您平常在采盘的时候都会带着相机去拍照吗？

钟旭文：会，出门都会带手机，而且现在都是用手机拍。

蔡莹：会比较方便。

钟旭文：对，压缩一下也比较简单。

蔡莹：在房源的描述方面，您觉得怎么样描述客户才会更接受？

钟旭文：最突出的是要有卖点，而不是最普通的卖点，首先要寻找最特殊的卖点，要能吸引到眼球。我想问一下徐小姐，那些星星月亮很难看吗？

徐婕：主要是影响到我们的页面效果。

钟旭文：我也是比较喜欢的发星星月亮的，如果要发那些出来，你首先要为它设计，比说前面这样子，后面也要搭配的，都是有用心去改的，会觉得很难看吗？

徐婕：之前有经纪人说是装饰或者是创意，我们现在在改革，之前还允许，但是后来从效果来看，如果你们发太多这种违规的符号对我们的页面影响很大，您刚才说的星星月亮，我们现在的处理是如果一两个是在允许范围之内，但是有些经纪人是连续发一串，加上标题也会超字数，问题是对我们的页面影响非常大。

钟旭文：我的意图是更加突出卖点，因为平常一句话20个字，你全部这样打下去，人家会知道你哪个字是重点？你标题又没有变式，就只好用那些符号隔开，突出那几个字。

徐婕：所以如果是少量的发布，刚才说的是在允许的范围之内。不是说这些不是被允许的，只是关系到我们的页面，因为我们做房源维护，不只是抓违规房源，我们也要做好页面维护，顾客上我们的网上看的时候，看起来更舒心，对你们也有益处。

蔡莹：还有没有其他问题？

钟旭文：没有了。

蔡莹：辉红地产的阳先生，您是怎么样发布房源的？

阳勇：我主要是看价钱要准确，户型图必须要有，房间里面，厅里面都要有相片，每个角落都要有相片，在网上看一下你的房子再实际看一下，我一般都是通过这种方式。客户过来看了一下相片可以，房子也可以，就行了。

蔡莹：拍相片有什么样的心得？怎么样才可以拍得好一点？

阳勇：拍相片肯定要选好的角度，不能随便一拍。

蔡莹：的是能拍到室内全貌？

阳勇：对。

蔡莹：在房源描述方面，可能我们在网上一搜，比如说新河湾，上面有简介出来，你个人会直接用这样的简介吗？或者是自己写的？

阳勇：有些房子是搜一下，然后就直接放上去，有些房子可以自己加几句话，我觉得这房子很好，我看了这房子会把我自己的想法放上去，这样让客户看起来觉得是自己看了房子。

蔡莹：带一些自己的意见？

阳勇：对。

蔡莹：福致地产的吴先生，您刚刚说标题一定要能吸引网客，您平时怎么样起标题？

吴二：就是刚刚钟先生说的，突出房子的卖点，因为标题才十多个字，有时候就是要突出房子的卖点。我有时候自己也会加一些星星，以及一些菱形之类的东西。

蔡莹：意思是说让网友重视中心的词汇，是吗？

吴二：对。

蔡莹：还有一些发布的时间方面，您平常用在网络方面花的时间多吗？

吴二：不多。但是有比较好一点的房子，我立马会把它放上去，房源的更新速度都会很快。但是放在网上的时间，我自己没有规定，有好的房子我就会放上去。

蔡莹：在刷新时间方面呢？

吴二：看心情，有时间就刷新一下，没有规定，但是一般早上都不会刷新，一般是在下午和傍晚的时候刷新一下。

蔡莹：有没有用预约刷新的功能？

吴二：休息的时候就预约一下。

蔡莹：叶先生呢？您觉得怎么样发布一些优质的房源才可以吸引客户？

叶荣辉：我觉得主要是在描述方面多下一点功夫，或者是一些比较好的房子，自己去感受一下，把自己上去的感觉写在网上，分享给网友，人家看起来就没有那么死板，电话量也会多一点。主要让人家看起来比较舒服、真实一点，我个人是这样发布的。时间方面，我会集中在一个时间或者是傍晚的时候，我会刷新我的房源。因为在同一个时间，页面显示我的机会会大一点，平常都会采用预约刷新，也挺好的。

蔡莹：各种方法都有，主要是在描述方面要亲自看一下房子。

叶荣辉：对，允许的情况下我都会看一下再发布房源的信息上去。

蔡莹：您也会随身带着手机然后拍照？

叶荣辉：都会，带一个数码相机上去照一下。

蔡莹：各位怎么样去看待网络吸客？怎么看待网店？网络营销对在座各位的业绩方面，帮助大吗？周先生您觉得呢？

周涛：我觉得比较大的，因为现在网络比较发达，而且一些人要买房，都会上网搜索一下，所以网络对我们的帮助也挺大，我们公司也特别注重网络。包括我们在网络这一块，公司都有文员专门负责，定期地进行培训，包括房源描述，包括每一套新房子，我们都会时间去拍照。

蔡莹：您觉得优质房源就您个人的网店的信用等级，对您来说重要吗？在网友的角度来讲。

周涛：那肯定了，如果我是网友，看哪个的信用度比较高就看哪个的，是人之常情，这是肯定的。

蔡莹：中联地产的胡小姐怎么看？

：我们的做法和周先生他们也差不多，我们公司有定期的培训，差不多一个月的时间会有专门的培训人员告诉我们怎么样拍照片，怎么样发布优质房源。他告诉我们三点，是要从客户的角度出发，房子的卖点是周边的配套环境，买过来以后能不能很容易出售，户型图片要怎么样发。最起码要发得真实，因为网友在看的时候，他跟平常买东西一样会货比三家，哪个信用度高，哪个发了他就会看哪家，价格也不一定会吸引，但是总结一下是会选择信用度比较高的。

蔡莹：魏先生怎么看？

魏水辉：因为我做过淘宝，我知道信用度是非常重要，而且淘宝基本上是谁的信用高谁的生意就好，所以我个人比较注重这方面。而且我也觉得现在生活节奏比较快，很少去店面看一下有什么房子，很浪费时间。上网就不一样，在室也可以点开网页，所以我觉得以后网上看房是一种趋势，店面的会比较少，大部分是通过网店来找房。

蔡莹：您个人经营网店多长时间了？

魏水辉：半年左右，不是很长。

蔡莹：您觉得最主要的是信用等级？

魏水辉：信用等级是一方面，因为我用的时间也不是很久，也没有了解过客户对信用是怎么样看的。简单来说，一颗钻跟两颗钻就不一样，两颗钻醒目一点。

蔡莹：您平常会不会特别去关注自己的信用等级，一些积分之类的。

魏水辉：会比较关注。

蔡莹：您是怎么样积累信用等级的？有什么心得？

魏水辉：我也详细了解了积分的情况，每个月发布十条，多的会加分，还有一个是考勤。其他的途径，是说用新的楼盘是会加分，我都详细了解过，但是最主要的途径是每个月发布真实房源得1000分，现在已经改革了，之前是说通过房天下成功交易了一单，不管是买卖还是租赁，都有积分加，现在是没有了？

徐婕：现在是总部不批这个加分的规定，其实加分对你们的效益来讲是不明显的，所以还是通过房源发布帮你们达到交易的目的，这样更明显一点。

蔡莹：还有补充吗？

魏水辉：房天下这边的编辑功能还不够齐全，比如说编辑栏那边，如果我想放其他的图片，必须要粘贴复制，不能直接插入，暂时还没有这样的功能。我也跟你们的客服沟通过，看你们有没有注意。

徐婕：我们的功能方面还有待提高，我们在尽量优化。

蔡莹：谢谢！钟先生您觉得网店是不是以后的发展趋势，在这个行业？

钟旭文：其实我觉得还是诚信是比较核心的，因为现在中介都是讲究诚信，没有诚信就做不了生意，包括你们现在的打假，打虚假房源也是一个好的基础。

蔡莹：其实在你的片区，网客多吗？

钟旭文：还算多，但是没有其他区域多，如果我们那个片区网客或者是上门客多，就不得了，我也想网客多。

蔡莹：您也觉得最主要的是信用等级，您是怎么样积累您的积分的？在信用等级方面。

钟旭文：我的信用是比较低的，但是每一条都是优质房源，如果不是优质房源，我都不会发布出去。

蔡莹：都是精挑细选的？

钟旭文：只是绣花的方式，没有绣好就不会放出去。

蔡莹：所以放出去的都是比较的？

钟旭文：差不多。

蔡莹：阳先生怎么看？

阳勇：我也觉得最主要是诚信，放了假房源，会影响到客户对你的看法，觉得市场不值得这个价钱。现在房天下成立的打虚假房源是很不错的，其他的问题也就没有了。

蔡莹：跟在座各位分享一下您是怎么样提高自己的信用等级？

阳勇：我主要是多放点优质房源，房天下多放一点优质房源，每一条是加100分，多放一点积分就上去了。

蔡莹：您个人经营网店有多久了？

阳勇：一年多了。

蔡莹：我看您的等级也比较高，都是优质房源多发布一点？

阳勇：对。

蔡莹：福致地产的吴先生，在番禺那边网客多吗？

吴二：多。

蔡莹：什么原因？是不是番禺那边的年轻客人多一点？

吴二：因为板块的优势在那里，我们那边的房子主要是首次置业，比较多的人关注一点，因为那边现在洛溪板块又有地铁了，新的火车站在那边，不知道是怎么回事，有一些人会关注一下，了解一下那边的房子等各方面的行情，有人会在那边买房子，都会打电话过来问一下，是板块比较多人关注一点。因为珠江新城那边大家都知道有多贵。

蔡莹：其实对于番禺那边的地产来说，网络的作用会更加重要？

吴二：我自己是这样理解这个问题的，因为我觉得网络的门店，我个人是比较重视的，因为我觉得人走在马路上看广告牌或者是选择什么样的中介公司找房子，在网上也会看你的门店搞得怎么样，对你放的房子上去的要求高不高，他会注重放房子的细节，比如说有没有错别字，如果你放上去用得细心一点，他会看出你这个人怎么样，都会精挑细选的，因为做网络的人比较多，一家公司可能有十多个做网络，都会比较挑，我个人是比较重视的。

蔡莹：关于信用等级方面您是怎么样提高的？

吴二：我没管那么多，不管钻石不钻石的。我平常都是这样操作，该放的房源就放，我不会故意搞高一些信用等级，该放的就放。

蔡莹：都是比较好的、真实的房源。

吴二：对。

蔡莹：叶先生呢？

叶荣辉：网络其实是以后的趋势，都离不开网络。在我负责的范围内，我发布多一点这一个板块的户型还有类型的房源，基本上每个小区的哪几个户型都会发上去，可能客户浏览的次数也高一点，所以我觉得经营好自己的网络，最主要是要发布真实的房源。

蔡莹：会不会说盘源涉及的范围多一点会好一点？

叶荣辉：对吸引不同的客户，肯定是盘源多一点好一点。

蔡莹：胡小姐您那边，会不会盘源多一点？

：也会，因为我们放在网上是这样的，在一个小区里面选不同的户型，就是一个房源发两三条，会有描述得非常精致的房源，客人在浏览你的店铺时会有对比性。因为他也知道，如果他是业主，他去卖房子肯定会把价格卖得很高，所以我们不同的价格是有不同的楼层，房子是真实的，但是价格不一样，让客户觉得真实一点。

蔡莹：对网友来说，各位经营网店的经验也很足，各位可以跟网友分享一下，什么样的房源一看上去就比较虚假的？有没有具体的方法让网友去初步地辨别哪些是虚假房源信息？当然以后的虚假房源会越来越少，趋势是这样的。

魏水辉：装饰很漂亮，但是价格很低的，就很明显是假的。

：可以在不同的区域来看，比如说我们的黄埔区是不怎么高档的房子，而如果价格很高，他们就不会打电话过来。

蔡莹：还有没有不同的意见？

阳勇：像我们那边，主要是看学校的不同。

蔡莹：吴先生那边呢？网友怎么样辨别虚假的信息？看哪几个部分比较容易辨别？

吴二：我觉得很难辨别，不要说没有房源描述就是假的，现在很多人打电话过来问，说我看到你这个房子就买你这个房子，很少人会这样。主要是看你的店铺，觉得你这个人做这些事情比较细心各方面，他会打电话过来，你可能没有放小区的房子，但是他也会打电话过来问有没有那个小区的房子。我觉得虚不虚假，有些人点进去自己觉得假就假。我们看到有一些房子，可能知道它是虚假的，但是人家也觉得不一定，除非他卖100万的，放到70万，就肯定虚假了。如果很多人看重了一个板块，会了解行情，他就会看得比较仔细，而且他也出来看过了很多房子，知道哪个时候不适合买。最主要辨别的，我觉得有一些小区的面积根本就没有那个户型，这样一看就知道是假的。

蔡莹：叶先生有没有补充的？

叶荣辉：就看一下图片和价钱特别漂亮又特别好，网上看可能辨别不了，就打个电话过去问一下。如果太多借口，基本上都是假的。

蔡莹：好的，谢谢在座各位的一些建议。在二手房的买卖里面，也经常会遇到各种交易的陷阱，应该怎么样来预防也是网友们比较关注的，首先问一下住商地产的周先生，买卖二手房的简单流程是怎么样的？

周涛：简单流程首先是签合约，还有背景资料以及过户，然后申请银行按揭，基本上就这样。

蔡莹：您刚刚说的流程里面，哪个方面是比较容易有陷阱的？

周涛：一般问题比较多一点的是按揭这一块，因为各个政策和银行的要求如果没有跟客户沟通，没有落实到客户，可能比如说他能贷多少款，按揭多少，个人资质达不到，就没有那么多。很多时候由于经济的原因，和客户产生误导。另外在过户过程中，一定要保证物业的产权清晰，有没有抵押，需不需要首期之类的。

蔡莹：购房者应该怎么样检查这些程序？

周涛：产权这边，行内都是去查册，看看是否有问题，如果有问题，就及时去沟通，不然就会产生不好的后果。

蔡莹：您觉得主要是这几个方面？

周涛：对。

蔡莹：中原地产的钟先生，二手房交易里面最容易产生陷阱的有哪几个方面是买房子的时候需要注意的？

钟旭文：买房子的时候最重要的，就是你刚开始买的时候就要了解到产权有没有问题，签约之前要做查册，如果没问题再进行下一步的签约。陷阱的就是这个，如果没问题，就是按揭这块了。我觉得查册是最重要的。

蔡莹：魏先生，在您的交易过程中，有没有了解到一些消费者、购房者或者是业主遇到了陷阱，有没有经历过这样的情况？

魏水辉：暂时没有经历过，因为我们二手房交易公司都非常严格，每一个都要做到位，不然不能进行到下一步，我们自己觉得很烦，客户也觉得很烦，但是为了保护业主和客户的利益，我们每一步都尽量比别人多做一步，中间尽量不出错。按揭这一块我们有专业的按揭部，一有什么事情我们就打电话进行沟通，他们专门做这一块就非常专业，法律方面也有法律部，同事会帮我们把关，会详细跟我们说情况。

蔡莹：您觉得最需要注意的也是刚刚钟先生跟周先生说的方面？一个是查册。

魏水辉：那是必须的。

蔡莹：按揭方面是最需要注意的吗？

魏水辉：其实我觉得最主要的是看公司是什么要求操作的，我们是香港公司，各方面都是严格按法律来做事的，每一步都很严格，中间不存在陷阱。而且我们作为经纪人，首先要对客户、对业主负责，把各方面的事情做到位。

蔡莹：您的意思是要安全放心的交易，还是要选择一些正式的中介公司，因为他们的过程都是比较完善的。

魏水辉：是的。

蔡莹：阳先生您觉得对于购房者和业主来说，交易的时候通常会遇到什么陷阱？或者是因为不了解，所以容易产生误会？应该避免一些什么样的问题？

阳勇：我们这边主要是客户考虑到学位没占用，这个就有很大的问题，因为他们买房子主要是为了学位，业主那边如果占用了，他也会说没有占用，这是的陷阱。

蔡莹：应该通过怎么样的方法去了解学位的情况？

阳勇：我们公司在业主放盘的时候，去业主那边了解，了解的时候就会去居委会，再去教育局确定情况。

蔡莹：公司会帮客户做这些工作？

阳勇：对。

蔡莹：业主会不会遇到交易过程中的陷阱？

阳勇：业主就担心到尾款。

蔡莹：谢谢！吴先生您觉得交易方面要注意的是什么？

吴二：因为我自己也遇到过一些客人是特别麻烦的，他太担心，害怕了，我觉得只要你选对了中介公司，是否有产权，你主要想买哪些房子，我们不会觉得风险很大，不会随随便便叫你买个房子，我们打开门做生意，不会让你到时候找我们麻烦。客人和业主最担心的两个问题是客人掏出了钱没有拿到房子，业主是出了房子但拿不到钱。我觉得最主要的是找一个好一点的中介公司，因为很多事情我们都会把关，要控制风险，这个事情让他们交给我们就行了，他考虑的是房子适不适合自己，上班方不方便就可以了。那些专业的我们自己来处理。最怕的是遇到客人担心这个担心那个，不相信这些不相信那些，他会买不到房子的。

蔡莹：如果在买房子以后，交易以后遇到了一些纠纷或者问题，其实买房子的人或者是业主应该去找谁来解决？

叶荣辉：其实一般买房子以后，出现的问题机会不大，一般都是在买房子交接之前，中介就要帮忙清理所有事情。所以最主要的是找一个信任的中介，以及中介人员的专业程度要提升。如果一个中介不专业，很难得到业主和客人的信任。虽然没陷阱，人家也会觉得有没有什么问题出现。所以最主要的是在中介身上提升，所以一般客户担心的或者是想了解的都是通过我们，如果所有东西都是这么清晰，我们公司就没有存在的意义了，所以业主是选一个值得信任的中介就好了。

蔡莹：如果购房者幸运不好遇到了一家不好的中介，发生了问题应该找哪一个部门去协商或者是解决？应该是通过法律途径还是怎么样？

吴二：法律途径。

：肯定是通过法律途径，因为合同上都有注明的，个是仲裁，第二个是法律。在业主方面，我昨天有经历过一个情况，业主是被骗了，业主非常想卖房子，放了很多中介，那个房子也很抢手，我们也在谈，昨天快谈好了的时候，中介说价格提升了1.5万，我们本来要签合同了，但是业主很贪，等我们下去的时候，那个中介公司就签了一个白条，说某某中介公司今天收到多少钱，那个业主就签了名。后来我们把这个情况跟他说了一下，如果他要催客户来签合同，我们说的情况他都遇到了，后来业主就觉得自己上当受骗了，拼命催那边的中介方要来签合同，后来我们把那个客户的名字查了一下，就是他们部门的老总。她让她老公拿着白条去闹，中介公司就是不退钱。所以业主卖房子，如果你为了贪钱，一两万块钱也不是很多，不要那么贪心，不然他会拖住你的时间，让你不能卖房子。

蔡莹：谢谢，一个比较有启发性的事件。魏先生有没有碰到过类似的情况？

魏水辉：经常有见。

蔡莹：所以业主方面一定要注意。

：业主要有合同，要有见公司公章的合同，要引起一点重视。

魏水辉：因为现在中介太多，个别中介竞争非常激烈，有些中介公司用不是很正确的手段来竞争，这是经常发生的事情。甚至有时候有中介打业主，说你出门小心一点怎么样，恐吓业主。

：有时候是这样的，因为家里面有小孩，怕会受到影响。

蔡莹：其他几位有没有想要补充的意见？吴先生？

吴二：我没试过。

：我们昨天接到的，也是看到业主拿到白条给我们看，但是后来没有退到钱。

吴二：退不到钱是什么意思？

：业主收到了钱，但是退不了，就一直拖着。

魏水辉：找客比较容易。

：还是业主太贪心了。

蔡莹：对业主来说这方面要注意，不能太贪心。

：业主在卖房子的时候，要查一些程序，再打电话给中介公司会好一点。

蔡莹：胡小姐，还有什么要补充的？

：我们也遇到过那种提前还款的，客户这边给了钱给业主，但是业主跑了，很难追到业主。所以我们公司采取的措施是说，在合同上面会约定，提前把首期款给了他，再把产权和存折拿到手，这样会好一点。

蔡莹：各位还有没有补充的？刚刚胡小姐说的两个方面，对业主来说也是比较有帮助的。就我们今天的中心是说诚信的问题，其实对于整个中介行业来说，诚信建设一直以来是探讨得非常多的问题。现在社会对中介诚信的看法，大家觉得对比以前有没有很大的转变？周先生您觉得呢？

周涛：我觉得有一点点转变，但是不是很大，毕竟中介行业是参差不齐，各种情况都有发生，确实有人在中介的时候出现了一些状况，对中介的看法还是有的，很多人对中介的敌对情况还是很重的，在座的各位都有体会。

蔡莹：胡小姐也比较有同感？

：对，我们那边有客人在成交以后说中介是这样的，防火防盗防中介。我入行也不久，以前社会对中介行业的看法相对现在是比较大的。比如说，要给三个点，但是现在一般都给不到三个点，他会到网上去查，查到可能是2.8个点，他就会拿来说事，是不会给齐的，还有可能是中介自己的人会找中介买房子，可能只给一个点。

蔡莹：魏先生作为一个经纪人，您是怎么样看待这个行业的诚信问题？

魏水辉：因为中介行业流动性比较大，用数据分析来说，如果是大的软件公司，每年入职的人和离职的人是差不多的，而且中介的人素质参差不齐，门槛比较低，一般高中毕业的人都能来做。一般看谁的低，就和谁成交。我们带了客户去看房，他喜欢就不说，再去找其他中介。比如说我们是收三点的，他就跑到其他中介公司，别人说两点，他还是不满意，就跑到小的中介公司去，一点都还觉得高，最后是三千成交。

蔡莹：消费者的这种行为会不会对中介公司有所影响？

魏水辉：肯定很大的。

蔡莹：钟先生您怎么看？对中介行业的诚信方面，现在对你们公司来说，诚信是怎么样的概念？

钟旭文：以诚为本，如果你最基本的诚信都做不了，还怎样来卖这样的产品？因为你现在不是卖菜，也不是去买菜，你要说服人家拿几百万经过你交易，我们目前公司的门口比其他的公司来说，是人口最集结的地方，门口很挤。如果你最基本的诚信和专业做不了，你凭什么叫一个客户和你成交。

蔡莹：对中原地产来说，平时怎么样通过宣传跟客户推销自己有这样诚信的体系？

钟旭文：这个又考到我了。

蔡莹：你们公司是怎么样宣传诚信的理念？

钟旭文：我们公司也不是刚刚创立，而且它的品牌已经打响了，所以选中原的就是选品牌。

蔡莹：就是品牌的理念。您觉得现在对于中介行业的诚信建设来说，还有一些什么样的问题以后有待改善。

钟旭文：网络销售的诚信还是有极大的改进，在现实中，人家面对面跟你说，你还给人家超水的豆腐给人家吃。

蔡莹：阳先生，现在怎么样保证交易的透明化？交易的步骤对客户都比较清晰明了。

阳勇：我们在交易之前会跟他说一下交易流程，确保房子是产权清晰的，这是最主要的。然后是找一个最信任的中介来办事。

蔡莹：刚刚在座的各位也有说到，一定要找比较有保障的中介公司，怎么样找？作为客户来说应该看哪些方面？各种资格证方面需要吗？

阳勇：这个也不大好说，资格证肯定是需要的。

蔡莹：您觉得这个行业的诚信，还存在哪些问题？

阳勇：不知道怎么说。

蔡莹：吴先生您认为应该怎么样挑选一家比较有信誉的中介公司？您个人觉得应该怎么做？

吴二：我觉得要看一下公司的口碑，也不一定是大公司就一定好，这是肯定的。其实我觉得有很多人买房子，公司的品牌是第二位，位是经纪人有没有诚信，还要看整个事情跟进的服务，要给人一个踏实的印象。我觉得最主要的是经纪人要做好一点。你的店怎么辉煌，怎么出名，但是你找的经纪人不是很诚信你的店怎么有诚信也没用，所以我觉得最主要是个人，因为很多东西是对经纪人的，不是说一发生什么事情整个公司都帮你弄。所以我觉得最主要的是要找一个的经纪人。

蔡莹：对。您所在的公司福致地产，是怎么样培训下面的经纪人的诚信观念？

吴二：我觉得是一环扣一环，一脉相承。因为我们上面的人都会做好，我们会以他们做一个榜样。而且我们做这一行，我们老说一句话，叫一生正气做地产。

蔡莹：除了知名的公司，还要看跟购房者接触的经纪人。

吴二：对，这是最主要的。

蔡莹：叶先生您觉得在整个行业的诚信建设方面，有哪些方面有待提高？

叶荣辉：网络，因为时间接触的都是网络，接下来就是经纪人的诚信。最基本上是这两样，如果你发布了一个虚假的房源，之后的事情都不用说了，根本不用再谈了，主要是这两方面要做好一点。

蔡莹：下面我们也说一下对第五大点。在座各位对我们房天下的推优打假活动有什么看法和建议？首先请房源频道的徐小姐来介绍一下我们接下来打假的重点。

徐婕：还是网友提到的房源不存在和价格不真实这两个问题，所以接下来的重点是打击虚假房源和不存在的虚假房源，这两个是我们房源编辑工作一直以来的重中之重，另外一个侧重点是现在很多的室内图也是虚假的，我们接下来在这一块也会侧重打击室内图虚假房源。因为很多网友投诉说室内图虚假，看到的以后对网上的一些房源都没有信心，说网上的房源是假的。我们也希望和在座的各位和广大的经纪人同行共同努力营造诚信、服务优质的良好氛围。

蔡莹：在座的各位有没有对徐小姐说的日后打假重点有疑问的地方？

魏水辉：为什么我们打击假房源，最主要是为了客户方便，我们是相对应的，因为他们每次看房源的时候都是看价格，其他的价格都不看了，不能接受市场价，这样我们就会很累。我们也想实实在在的，这房子是多少价，我们实价打上去，但是消费者说只看低价，不看质量，我们也没办法。

徐婕：针对您说的这个问题，我们正在努力，我们每天都有对市场价做更新，希望晶经纪人遵循这个信息做一个信息的发布，我们有一个市场价做一个参考，网友也可以做一个参考。但是你们接触的是线信息，你们比我们更有经验，你们尽量做好，给网友有一个坐标，一些网友看到这块会有一个参考价。

魏水辉：对，这是一个互相的过程。

蔡莹：在购房者方面，不能只看价格，还要了解一下市场价。

魏水辉：对。

蔡莹：钟先生有什么看法？

钟旭文：没有，你们打假我支持。

蔡莹：或者有什么建议之类的？

钟旭文：没什么，我除了支持还是支持。

蔡莹：周先生呢？

周涛：徐小姐说的打击方面，放低价格是整个网络存在的现象，对网络的诚信度造成了很大的影响，造成了网友对网络的不信任。一个是价钱进行压低，另外就是虚假楼盘，没有这个盘，这个东西很难说，我们曾经遇到过这样的情况，我们出了一套笋盘，我们刚放出来就没有了。我们下定金还不到两，尤其是租赁这块，最容易出现这样的情况。包括天河这块，租赁市场比较活跃的情况下，房子一出现就没有了，但是情况是真实的，客户打电话过来，这房子就真的没了，也是客观存在的情况。

蔡莹：这是很真实的。

周涛：这是很普遍的，租赁的房子，天河区这块，我们做了很多年，租房是三天的存活率，快的几个就没有了，这是很正常的现象。

蔡莹：福致地产的吴先生和叶先生有什么要补充的呢？

叶荣辉：基本上差不多。

蔡莹：两位是怎么看房天下的活动呢？优质房源推广和虚假房源的打击活动？

吴二：好。

徐婕：我们做这块除了维护网站和中介行业的信誉，想做的更公平一些，因为做虚假房源和放真实房源的来讲，影响是非常大的，营造一个良好的氛围和市场。

蔡莹：辉红地产的阳先生呢？

阳勇：我很支持你们的活动。

蔡莹：最后一个环节，因为在座的几位嘉宾都是信誉度很高的优质经纪人，请各位给网友介绍一下，就几套笋盘跟大家推荐一下。

：我们那边的房价很不稳定，黄埔区跟东圃区价钱都差不多，到底是什么样的价格是最笋的我不太明白。

蔡莹：有没有几套比较笋的？

：恒大地产的金碧领秀国际是39个平方，单间，每个月租是1500元。我有钱我都买下来了，但是我没钱，一次性付款只要42万。 还有一套房子是黄埔花园的，是我们那边的楼王，113个方，只卖115万。

蔡莹：周先生那边？有没有什么笋盘可以推荐的？

周涛：天河南挺多的，包括丰兴广场就有。

蔡莹：如果推荐在天河南置业，有几个楼盘可以推荐？

周涛：天河南的房子有几个特点，旧的太旧，新的太少，新房实际上就丰兴广场，包括新兴时代，价格相差比较大，一万二三元的有，两万多的也有。这边有一个得天独厚的优势就是地段，也是最值钱的东西，保值也很稳定，是政府着力打造的CBD商务中心，知道广州的都知道天河，知道天河的都知道这一系列的商圈，这些都是。

蔡莹：还有没有要推荐的？

周涛：我觉得天河的房子都有购买价值，现在天河南的房子都有购买性。天河南为什么要一万多？因为它还有空间，所以可以说最笋的盘是在天河南。

蔡莹：未来的空间比较高？

周涛：对，因为是政府行为，最主要是因为地段。

蔡莹：天河南是。

周涛：对。

蔡莹：魏先生介绍一下吧！

魏水辉：现在买住宅，因为通货膨胀，其实你放银行的时候钱是亏的，想这些钱不贬值就买住宅、黄金，现在股票和基金都不景气，所以很多人不会买，所以现在买房到哪里买都不会亏。我们那边的板块，天河公园板块，说环境方面，整个广州的环境的是汇景新城，那边价格也比较贵，都是一万八到四万五的幅度。

蔡莹：对豪宅别墅的置业者来说是可以考虑汇景新城的？

魏水辉：对，如果你想住得好一点都去那边住了，因为环境各方面都比较好。笋盘暂时不知道。

朱曼华：我也是负责这块的，那边是02年建的，均价是1.8万到2万左右。现在棕榈园六八街，2006年有245平方，四房两厅双主套的，南北对流，两梯两户，还有上城勋堡大概在470万左右，中央庭院345方，高厅复式，1300万，全新未住。还有一些今年初刚交楼的大概是520万左右。最近现在的市场四月份和五月份的交易很平淡。

蔡莹：钟先生那边有什么好推荐的？

钟旭文：我们那边的盘都是笋盘，因为配套一直在完善，比如说W 。

蔡莹：还有什么可以介绍的？

钟旭文：刚才介绍的就是最贵的。

蔡莹：需求比较大的呢？

钟旭文：保利新语。

蔡莹：阳先生那边有什么笋盘？

阳勇：原来是老区，主要是以概预为主，有一套房子是电梯楼，在八一小学旁边，是140个平方，190万，那一栋楼一般放盘出来，都是1.3万、1.4万左右，这个房子才1.2万，价格是比较笋的。还有一个是在中山一路那边，六楼的楼梯房，60个平方80万，在铁一小学旁，一般的楼房价格在1.4万左右，这个房子才1.2万，也是比较笋。

蔡莹：其他的呢？

阳勇：还有很多，说不完。

蔡莹：感兴趣的可以去阳先生的网店了解一下。

蔡莹：福致地产的叶先生代表一下。

叶荣辉：其实网店上面十万火急的都是很笋的。

蔡莹：什么楼盘？

叶荣辉：有一套是碧桂园里面的有花园，68平方的小两房，住起来很不错，因为花园面积比较大，120万，现在找不到这样的房子了。这一套不错，有兴趣可以看一下。

叶荣辉：屋内面积。

蔡莹：除了广州碧桂园之外还有没有其他的楼盘？

叶荣辉：望江景。

蔡莹：今天也非常感谢各位的经纪人来到我们的现场，跟网友和其他的经纪人分享了很多他们经营网店和发布房源的心得，也希望以后各位能够继续支持我们房天下推优打假的活动，今天的大话经纪活动就到这里结束了，谢谢各位！