中国四城二手房调查：部分价格“弹回”调控前

四城二手房调查：部分价格“弹回”调控前

每经记者杨羚强 张初亮 发自上海、朱玲 发自广州

在房地产市场，二手房的价格是许多业内调研人士颇为看重的指标——相比新房，二手房具有“先行性”，同时也更能反映同一房源的价格变动情况。《每日经济新闻》对四城市二手房市场进行调查发现，调控5个月以来，相比4月中旬，二手房的降价幅度不大，而且，部分区域的二手房已出现量价齐升的现象。

上海

部分二手房价格已开始反弹

每经记者 杨羚强 发自上海

尽管上海新房市场中不少楼盘给出了九折乃至更低的折扣，但在二手房市场上，却没有几个房东愿意大幅降价。在市场成交量反弹之后，二手房房东们更是反应迅速地踏上了涨价之路。

中远两湾城：小户型从未跌过

由于投资者比例较高，中远两湾城一度是上海二手房价格的风向标。2005年、2008年的两次楼市调控，中远两湾城的房价跌幅都是的。在2008年的楼市调控中，曾有部分房源较高峰时打了七折。

不过，今年4月以来的房地产宏观调控带给中远两湾城的杀伤力似乎没有前一次大。来自21世纪不动产整理的一份中远两湾城挂牌价格显示，除了中户型的房源在楼市新政后由29000元/平方米下跌至26000元/平方米外，其他户型的二手房挂牌均价下调幅度均未超过10%。至于中远两湾城内最有吸引力的小户型，更是在4个多月的时间里从未跌过。

慧芝湖花园：降价空间缩小一半

相比中远两湾城，慧芝湖花园一二期项目有更大的降价压力，因为后者还面临着慧芝湖花园三期众多新推房源对目标客户的争夺，这使得房东在挂牌出售二手房时存在巨大的心理负担——要是开发商大幅降价，造成一手房比二手房还便宜怎么办？

此前开发慧芝湖花园三期嘉悦天地的嘉华集团上海公司总经理谷文胜就曾告诉记者，对于该楼盘公司决定采用贴近市场的策略灵活定价。

一些房屋中介表示，部分房东担心慧芝湖花园低价出货，所以考虑提前降价出售，这使得目前慧芝湖花园的二手房价格不过28000元~29000元/平方米。

不过随着楼市回暖，21世纪不动产大宁分行经理胡余宝说，慧芝湖花园的二手房在楼市新政后，其89~125平方米的中小户型给过7%~8%的降价空间，而目前的议价空间只有500元/平方米左右，缩小了超过一半。

地杰国际城：目前尚未反弹

相比上述两个楼盘的快速反弹，另一个在上海较有影响力的楼盘——地杰国际城目前基本尚未出现价格反弹迹象。当地的房产中介表示，该楼盘要想价格回暖，除非整个市场环境变好。

21世纪不动产地杰国际城店经理吴有胜分析，由于地杰国际城目前居住氛围较城市成熟区域逊色，主要的购买对象又以刚性需求为主，因此该楼盘大户型一直是很难销售的类型之一。

吴有胜说，地杰国际城的二手房挂牌价一直在跌，楼市调控后就下跌了1000元/平方米，7、8月份，价格更是较4月下跌了1500元/平方米。

穗深

成交量快速放大 业主趁势提价

每经记者 朱玲 发自广州

8月以来，广州和深圳的二手房市场成交量回升，《每日经济新闻》记者从当地房产中介处获悉，不少二手房业主趁势提价销售，两地二手房市场出现量价齐升的势头。

广州满堂红地产的成交数据显示，8月份，经满堂红促成的二手住宅成交宗数环比大增56.4%，是今年以来仅次于3月份的第二高峰；二手住宅成交均价达到1.1万元/平方米，环比上涨4.3%，同比上涨31%。

世联地产二手房8月成交数据显示，8月深圳二手房成交面积达123.83万平方米，环比增长58.78%；二手房成交均价达1.5万元/平方米，环比上涨2.11%。

“进入8月市场好转，部分中心区域价格出现上涨，业主也出现反价（即成交时抬价）的情况。”满堂红地产研究部高级主任沈锐培说，位于广州珠江新城CBD区域的中海旗下某项目盘，某房屋的业主在6月份愿意以800万元的价格成交，而目前，业主要价已达到820万元，涨了20万元。不过他指出，这种幅度的反价较为少见，多数业主的反价幅度在3%~5%或2万元左右。

不过，目前大多数买家仍比较理智，即使是需求较急切的，也不会像过去那样盲目追涨，多数能承受的反价幅度不超过2万元，更多买家面对反价则会降低一些要求另觅其他房源。

同样情况也在深圳上演，世联地产8月报告显示，随着成交的上涨，深圳二手房业主也开始顺势提价。

深圳美联物业的侯立勤对记者介绍说，他经手的半岛城邦项目盘，在5到6月期间一个月成交不到10套，价格在3万元/平方米左右；此后成交回暖，8月份该楼盘成交30套，价格也涨到了3万元/平方米以上。

杭州

中介：二手房价有的比调控前还高

每经记者 张初亮 发自上海

在杭州某中介处挂着一套二手房，挂牌价为24000元/平方米。经纪人小吴表示，这个价格是房东6月份挂上的价格，但昨日刚刚接到房东的电话，房东的句话就是：“现在这个价格，我要稍微涨一点了。”

自4月楼市调控以来，杭州二手房成交量下降幅度超过70%。但7、8月以来，杭州二手房市场成交量逐月回升。上周一（9月6日），杭州二手房市场成交87套，创下了4月调控以来单日成交量。小吴告诉记者，最近二手房房东经常提高售价，有的甚至比调控前还高。

拒绝降价的房东

向小姐是杭州某医院的医生，与妹妹在2005年一起买了套二手房作为投资。“当时买的时候就是每平方米1万多元，现在小区和周围的楼盘都涨到2万多元了。本来打算今年年初卖掉，结果4月调控，楼市一下冷了下来。”向小姐在接受《每日经济新闻》采访时表示。

向小姐当时给房子的定价是24000元/平方米，比调控前该小区的普遍挂牌价要稍微低一点。但调控后的杭州楼市陷入观望，向小姐的房子也始终未能卖出去。据向小姐介绍，那段时间中介天天要她把价格下调一点。

“当时确实有点犹豫，听中介说他们一个月几乎一套房子都卖不出去。”而随着7、8月份杭州一手房市场成交量的回升，向小姐觉得：“现在降价更没必要了，楼市调控这么久，我看杭州的房价虽然没涨，但像这种市中心的房子也没跌到哪里去。现在成交量上来了，我就耐心等待能接受这个价格的买家吧。”

与向小姐一样，马女士也不愿调低自己二手房的价格，但马女士的理由更为简单：“我并不缺钱用，房子卖不出就卖不出吧，调控总有一天会结束的。”

杭州我爱我家市场部经理周包军在接受采访时表示：“我觉得现在大部分房东的心理预期和调控时相比是有下降的，简而言之就是调控前房东的心理预期普遍高于市场成交价，调控后房东心态与市场实际情况有所吻合，并且有所下降，但是这个下降幅度不是很大。”

不过小吴却告诉记者：“最近不少房东每隔一个星期就调一次价格，房价甚至比调控前还高。”

8月二手房量价齐升

8月杭州二手房成交量环比上升了8.73%，达到1657套；成交均价为19967元/平方米，环比上升了0.36%。

杭州搜房网数据显示，杭州翠苑新村三区二手房昨日挂牌均价为18820元/平方米，环比上涨1.91%，同比增幅达42.61%。该小区房源价格走势图显示，该房源价格在今年4月达到高点21000元/平方米左右。5月、6月、7月，该房源出现连续3个月下降，但8月房源价格又开始走高。

而房源相对较新的次新房源枫华府第目前的挂牌价约为30054元/平方米，环比上涨3.66%，同比增幅31.79%。2010年4月调控之前，该楼盘二手房价格上涨至顶点，价格为30486元/平方米，调控之后，该小区价格稍有下调，点出现在今年7月，价格为28994元/平方米。但随着杭州楼市回暖氛围的显现，到8月该小区价格重返3万元大关。

二手房吃粥还是吃饭就看9月

本周，广州地产中介发布8月二手房市场成交数据，二手房成交量出现大幅回升，业界对二手房市场是否回暖看法不一；冲高的黄金市场出现回调，与今年6月以来的历史高点失之交臂；日元延续走强势头，再创十五年新高。

专家表示，二手房市场是否回暖关键要看九月，买房者要关注业主的压价空间；下周黄金市场可能会出现回调，投资策略以逢高做空为主；欧元目前走弱，下周要关注1.26（欧元兑美元）的水平是否会形成有力支撑。

二手房市是否回暖

关键看九月

来自地产中介的数据显示，8月份广州二手房市场的成交量出现大幅回升，均价也出现小幅上扬。二手房市场是否回暖？二次调控是否临近？业内人士表示，二手房市场是否回暖以及调控措施是否再次迫近关键要看9月的数据。

据满堂红初步统计的数据显示：8月整月经满堂红促成的二手住宅买卖宗数比7月增加56.4%，均价为11183元/平方米，环比上升4.3%。中原地产统计的数据则显示，8月全市二手住宅成交大幅增长了46%，达到今年的水平，成交量已与2009年旺市的水平看齐，甚至高于2009年同期的水平，其成交均价小升3%，达到12743元/平方米。据合富置业的数据表明，8月份全市二手住宅买卖市场客户咨询量环比上升4成，成交量上升约三成，成交均价为12505元/平方米，环比微升2.4%。

满堂红研究部高级经理周峰表示，二手房市是否会暖关键看九月的成交数据。“如果9月成交缩减,证明8月的回暖只是一种假象。”周峰表示，“9月是发展商冲刺的重要阶段,其价格策略决定了最终的成交量，而一手的定价也影响着二手小业主的心态，所以,一手楼价不降，二手楼价也不会降低，那成交量有可能缩减，那‘回暖’就不成立了”。对于是否会有第二次调控，周峰表示，这也要看9月份的数据，“政府也不能仅靠一个月的情况来认定市场就是回暖了。”

一位房地产置业专家也向记者表示，现在成交量回升只是暂时的，是否“回暖”还难下定论。这位专家向记者表示，如果真出现较大幅度的反弹，国家会加大调控力度，“中央这次下的决心很大。”

就目前情况，周峰建议普通买房者：“手楼的准客户，多比较特定在售项目的市政配套及发展商能给到的优惠，多比较楼盘的综合素质才下决定。买二手楼的准客户，要跑多几家中介，看业主的房源有多大的压价空间。”

“合同炒家”重出江湖

在楼市火热时期，有这样一群炒家，他们在签订购房合同后，仅通过合同更名卖给下家，赚取差价，这类人被称为“合同炒家”。《每日经济新闻》记者9月6日调查上海多个从5月～8月份热销的楼盘后发现，虽然一些热销楼盘明后年才交房，但“二手房”已经被挂在了中介网站。上海一“合同炒家”7天赚了10万元。