房产税实施3日以来，上海等楼市出现冷清局面。而从上海、重庆改革试点方案看，房产税主要对增量住房征收，对存量住房触及较少。
不过，专家对《财经日报》表示，当房产税进入到全面实施阶段后，存量房是必然计入征税范围的。
未来存量房必然计入征税范围
以上海为例，目前存量房在上海房产税方案中的计入方式是，如果本市居民新购二套房，新购住房要和存量房合并计算，超过人均60平方米的话，则对超过标准部分征收房产税。
记者昨日电话采访了上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭、复旦大学房地产研究中心主任尹伯成，二者都是上海市住房保障和房屋管理局在房产税事宜上推荐的专家。其中，张泓铭兼任上海市人民政府参事、国家建设部专家委员会成员，从事房地产市场研究三十余年，多次参加上海房产税政策研讨。
两位专家都对记者表示，如果单纯对增量房而不对存量房征收房产税，显然是不公平的。但他们也表示，目前上海作为试点，在试验阶段主要采取针对增量房征税的举措，很重要的一点就是希望对社会的震动面小一点，阻力也会小一些。不过，张泓铭表示，一旦房产税正式全面实施，一定包括现在房屋数量已经超标的人群。
张泓铭对本报记者表示，从专业人士的角度加以判断，现在住房已经超标的人群，即便是以后不新购住房，也是要缴纳房产税的。
一旦存量房也纳入房产税征收范围，是否依然会依据人均60平方米的现有杠杠来确定纳税？张泓铭称，目前确定的人均60平方米的标准，是经过反复研究比较的数据，因此未来即使有变动，也应该是与之相仿的数据。“比如55平方米或者65平方米，但是应该是跟60平方米差不多的数据。”
而尹伯成则对记者表示，现在先征收增量，而不征收存量，是因为有一些技术难题还没有解决，而且阻力会很大。他也强调，如果房产税全面铺开的话，存量总是要计入的。“但这需要人大立法来解决。上海在试点阶段计入存量，这一点可能性不大。”
那么未来多久之后房产税会针对存量房开征，尹伯成表示：“不一定几年，因为不知道房产税何时会全面铺开。”
财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部有关负责人27日晚间就房产税改革试点答记者问时表示，试点开始后，将总结试点经验，适时研究提出逐步在推开的改革方案。条件成熟时，再统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在范围内对个人拥有的住房征收房产税。
新华社文章称，有专家预计，短期内会有一批城市陆续加入房产税试点行列，各地方将陆续有政策跟进，掀起新一轮税制改革。
对于上海是否会将存量房计入征税范围以及何时计入，记者昨日致电上海市住房保障和房屋管理局，但该局室有关人员并未给出明确答案，而是说以现有文件的说法为准。
此前新华社在一篇《聚焦房产税改革“破冰”》的文章中也指出，从世界上130多个国家和地区征收房产税的实践看，房产税是对个人拥有的住房普遍征收，无论是增量和存量住房都在纳税范围之内。
版方案是什么？
一旦其他地方跟进，房产税方案会是什么样子？
29日，住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮通过微博明确表示，住房和城乡建设部政策研究中心没有任何负责人说过“一线城市房产税或向上海看齐”的话。
此前一天，有报道说“住建部官员称一线城市房产税或向上海看齐”。
陈淮表示：“房产税下一步走向，一定是只能由国务院或国务院授权的政府权威部门发布，绝不会由任何研究机构或学者"透露"。”
陈淮还表示，解析房产税不能仅拿渝沪方案说事，既然是试点，就带有完善摸索的含义。还是多立足国情、规律去认识才更有意义。
尹伯成则认为，此次上海、重庆两地试点的办法不相同，也可能预示房产税将来在推开时，国家只做一些原则性规定，而赋予各地方根据当地实际情况有一定的实施权限。
不过，即使是已经出台了方案的上海，房产税的版本还需要进一步的细化。目前上海版本的房产税方案中，还是有一些不太明确的地方，比如，在上海房产税方案中，对于新购的首套住房并没有给出明确的面积限定，而这一点是不是会鼓励购房者一步到位购买大户型？
张泓铭表示，自己推测会有一个细则出来对房产税的征收条件做进一步的细化。张泓铭解释称，27日晚间出台的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》是一个基本政策，里面只是一些原则性的东西，具体如何做还需要有一个细则。“比如关于新增首套房屋的购买，我个人想法，会与人均60平方米联系起来。”张泓铭说，预计之后出台的细则对很多种情况，比如征税时是3个人，但突然减少了一个人的人口变动情况，都会有详细的展开说明。
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楼市政策叠加效应显现 中高端需求被“冻结”
26日，空前严厉的“新国八条”横空出世；27日，新华社发出消息，最近召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点；当晚，上海、重庆推出房地产税试点方案；而后财政部又联合国家税务总局再针对营业税出台落实细则。
多项政策密集出台后，记者注意到，沪上21世纪不动产、中原地产、德佑地产等多家房产中介门店“门可罗雀”。短短几天时间，上海房地产从去年年末的“翘尾”行情一下子变得寒气逼人。
对中高端需求打击力度
德佑地产副总经理罗亚东认为，单就房产税而言，对后市的心理层面影响可能会大于实际效应，但其与“新国八条”形成的叠加效应，将导致中高端需求打击。“新国八条”加强和拓宽了限购令的执行力度与执行范围，两套以上的当地户籍居民、一套以上的非当地户籍居民，以及无法提供相关证明的非当地户籍居民，将被直接限购。然而，选择购买中高端物业的买家，通常来说手头上都已经有一套、两套甚至多套房屋，所以即使他们愿意缴纳房产税，也受制于“限购令”而没有机会购房。
分析人士指出，“新国八条”中最为严厉的莫过于限购政策，而上海房产税属“既往不咎，只征新购”，因此最有可能被征收房产税的“多套房”人群会迫于政策而不买房，房产税也就失去了征税的来源。
房企观望或将推迟开盘
这次调控政策之猛已让开发商们感到寒意袭人。一家专注做高端住宅的开发商内部人士向记者坦言，由于去年商品房热销，公司目前“手有余粮”、资金充裕，不存在降价冲动，但对未来的销售压力甚为担忧。“集团对我们的要求是‘开盘售罄’，但目前政策针对的就是改善型和投资型买家，这正是我们的主要客户群，销售压力可想而知。”
“现在我很庆幸我们公司的保守作风。去年迅猛扩张、大量拿地的企业今年可能会很惨。”一家港资开发企业内部人士向记者表示。
针对一系列新政的出台，万科[简介动态]集团对本报记者表示，影响房地产市场的因素比较复杂，未来市场走势还需要进一步观察。
一季度末房价或有回调
对于未来房价是否会下跌，这次政策动用的是行政手段，哪怕房价降下来，不符合买房条件的还是不能买房，开发商降价不一定能促进销售。开发商如果觉得降价无用的话，降价冲动就不会太大。
罗亚东则认为，2011年二手房市场整体交易量可能与2010年持平或略有增长；而房价方面，在经过了2月份春节传统淡季与新政影响的僵持期之后，3、4月份政策效应将逐渐释放，可能出现5%至10%的合理回调，下半年起随着交易量回暖，价格将呈现平稳复苏的状态，整体会在2010年的房价基础上呈现出正负5%左右的波动。
某研究院高级分析师章惠峰认为，房产税试点对投资性购房需求影响深远，对套房的刚性需求及第二套住房的改善性需求影响很小，有利于保障房地产市场健康稳定发展。从两市的实施办法来看，重庆的房产税实施办法影响相对较大，上海影响相对较小。无论从税率、计税标准等方面都可以看出，重庆房产税对打击高档住宅和投资性需求力度更大。（中国证券报）
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那么未来多久之后房产税会针对存量房开征，尹伯成表示：“不一定几年，因为不知道房产税何时会全面铺开。”
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