广州“国八条”细则落地 业内人士深入分析解读

昨日，广州市政府常务会议原则通过了“新国八条”的落地细则。在备受关注的限购范围上，从化、增城两个外围的县级市已经明确，将在细则正式公布之后纳入限购范围，这也意味着广州全市十区两县级市范围都将限购。房天下时间联系业内人士，对新政进行深入解读。

贡立华：广州新政细则抑制改善型需求 房价还会略涨

广东省省情调查研究中心城镇经济运营研究所副所长贡立华接受房天下记者采访时表示，广州新“国八条”的细则在意料之中，房地产市场会有一定的降温。

贡立华认为，细则中“卖一”的措施没有可操作性，这对于“改善型”住房需求者是一个“不可逾越的鸿沟”。广州新“国八条”细则不但会抑制了“改善型”的需求，也打掉了一批刚需购房者，反而对投机者影响不大，因为他们不急着买房。

但从来看，第三轮的楼市调控做到了“上下通气”，中央的新“国八条”得到了地方政府的大力配合。目前房价问题已经影响到民生，因此中央也花很大力气调控房地产，很重要的目的是“关注民生”。中央也启动的“地方问责制”，房价调控不力要问责。因此房地产将会有一定的降温。

贡立华认为，今年广州的房价还是会增长，但涨幅会回落。

彭澎：新国八条也是温柔一刀 房价还会飞一会儿

广州社科院研究员彭澎在接受房天下记者采访的时候表示，相比于北京的”国八条“细则，广州细则是温柔的一刀。对于广州限购范围的扩大，增城从化限购是在意料之中，而且这次调控的细则相对温柔适中，卖一，外地人需提供2年纳税证明等都比较容易接受。同时他认为此次的限购更有效的捏住了以前在新政策出台后抢签的末班车潮，更加的有力。

对于广州新政细则的高层次人才限购一套房，彭澎认为这应该和“不能提供2年内在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭”结合起来，因为如果高层次人才在不满足交税两年的条件的时候，也同样可以在广州置业。

新政的出台对于今年广州楼市的走向，彭澎分析了近期的各项政策认为，上半年房价还会飞一会儿，因为在政策未稳期，开发商还会坚持熬一会，观望政策，但随着调控态势的收紧，限购限贷，成交量的下跌，在资金压力下，开发商应该会见好就收，从而在外围搞一些促销，相信房价的拐点应该会在下半年来临。

韩世同：广州新政一改往日细则 房价必然会回落

资深房产专家韩世同接受房天下记者采访时表示，这次广州版的细则“一改往日的温柔”。

韩世同表示，此前业界普遍认为广州不会像北京对外来购房限制得那么严。按广州市以往的做法，一般都不会突破国家政策规定的范围和要求。但这一次有些例外：一是从化、增城如果按国家规定是可以不实行限购的，因为这两个县级市目前并未撤市改区，而且去年10月的限购令也未对这两个城市实行限购，但这一次却明确要纳入限购范围；二是外地人购房个税限购年限比国家的要求提高了1年。新政如此原因会有很多，但广州的新政已经不再像以往那么“温柔”了。

这一系列的楼市调控的目标都不是很清晰的，韩世同认为，遏制房价过快上涨的目标似乎不需要动用如此严厉的措施。但是目前短时间内，成交萎缩是一定的，过一段时间后成交或许又会再次上升，就如2010年的情况。很多人把这看为是政策的失败，但刚好相反，这表明政策起作用了。韩世同解释说，成交的上升是开发商降价促销的结果，这表明政策在发挥作用了。

至于今年广州房价的会如何走现在还难以判断，但回落几乎是一定的，大家都要做好房价一旦下跌的应对，因为房价一旦下跌，会影响购房者的心态，更没人想买房了。

伍岳峰：广州版国八条影响郊区楼市 加大二手交易量

越秀城建地产营销部副总经理伍岳峰表示，广州加大限购范围，将从化增城限购在意料之中，此前两县市，加大了区域楼盘的推货量，间接推高了两县市的房价，在这样的大前提下，限购也就理所当然。

伍岳峰看好这次广州出台的新政细则，他表示这次政策属于正常状态，政策适中，并且带有针对性，拥有1套及以上住房非广州市户籍居民家庭限购，但可卖一这一项比较人性化，而且，“非广州户籍高层次人才限购一套房”体现政府灵活性。

广州新政细则出台，对广州楼市会带来什么影响？伍岳峰分析了广州版国八条后表示，新政细则的出台对郊区影响较大，因为郊区部分属于投资性买房，而且会加大广州二手房的交易量。

肖文晓：外围限购或引资金回城 房价拐点看年中

“增城从化限购对于当地楼市的冲击将会很大，因为从数据显示在增城从化买房的多属于多次置业者。现在限购扩大至全市，增城从化原来的政策优势丧失，同时两地的交通配套还不算太完善，这将会使得一些买家重新转回市中心置业。”满堂红研究部高级主任肖文晓在接受房天下记者采访的时候表示。

新政对于今年楼市的影响，肖文晓预计未来广州的楼市成交量会继续减少，年中将进入成交的“冰河期”。至于广州楼价走势，肖文晓表示，广州外围是供货的主要力量由于成交量减少，投资性户型和广州城郊区域将会有比较多的促销、降价优惠，而中心城区由于自住户型较多，房价受影响较小，将继续保持稳定。

黎文江：“国八条”不代表房价“只能降不能涨”

2011年是“十二五”的开篇之年，国家进行经济结构调整的任务重大，产业发展与支持创新均需要资金扶持。一段时间以来的楼市上涨吸引了大批资金“弃实体入楼市”，当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济。2010年国务院先后三次部署调控工作，尽管调控取得一定成效，使房地产市场出现了积极的变化，投机投资需求受到抑制，房价涨幅趋缓。但是市场很快回弹，特别是自2010年4季度以来，一些地方高价地再度出现，部分城市住房成交出现量价齐升的势头，限购城市周边地区房价出现较快上涨，部分热点城市房价再现上涨苗头。流动性、通胀等问题仍然未得到解决，投机投资性购房冲动没有平息，房价存在反弹可能。因此，在2011年春节前，中央再度出手调控楼市。业内人士虽然早就做好调控不会放松的思想准备，但没有料想到调控加码的“国八条”会如此迅速出台。以下谈谈个人对“国八条”的理解。

“国八条”条，虽然有限价的意思，但条文中客观上承认房价可以跟随GDP和人均可支配收入增长速度的上升而上升,可见政府的目的并非是让房价下降，而是希望房价保持一个和经济、收入增速较为匹配的增幅，并没有“只能降不能涨”的意思。 因此“确定房价控制目标”，也可以解读为“确定房价涨幅控制目标”。广州市2011年无论经济还是人均收入增长目标均确定为11%左右，再考虑到各项开发成本的增加, 预计广州市制定的价格目标会比去年房价有10~15%左右的涨幅。如果广州今年以控制房价不涨为目标，则等于比去年降价15%。

“国八条”第三条，“对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。”目前二手房市场大部分是5年以上的物业，5年内次新房并非二手楼市的主流盘源供给。二手楼市多实行“实收”制，营业税增加的成本实际上转嫁到买家身上。5年内次新房的承接者多为较高端买家。营业税新增加部分实际上相当于楼价上涨 3~5%，从目前中心城区二手楼市供应偏紧看，交易成本增加3~5% 尚能接受。

“国八条”第四条，“对贷款购买第二套住房家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”二套住宅房贷首付六成，在实际操作中由于银行评估价较实际价格偏低，加上高额税费，二手住宅实际首付约七成。目前二手房市场的改善型买家比例约30%，七成首付对其中约15%改善型买家的经济承受力产生一定的挑战，在新政出台短期内难以承受；长线投资型买家约占10%，其中约3%的长线投资客短时间内亦难以承受七成首付。由于二手楼市首次置业者比例较高，实际受二套房贷首付六成政策影响的二手房买家约有20%，而二次置业手房而受影响的买家估计约占总量的40%。新政下，商务商用物业按揭首付较新规定二套房贷低一成，且商务商业物业贷款不计套数，优势明显。估计商务商用物业市场成交量将上升，开发商或会趁机提高价格。有条件的开发商也将改变开发策略，转而开发商务 、商铺等。

“国八条”第五条，重申大力推广限价房。这一点受到内、外夹心阶层欢迎，但也对商品住房市场造成压力，对缓冲高房价有作用。广州市去年曾计划推出40万平方米限价房土地，例如番禺华南新城地块和天河龙洞地块位置都不错，估计今年就会出让。

“国八条”第六条，是限购令。“对已拥有2套及以上住房的当地户藉居民家庭 ------ ,暂停在本行政区域内向其售房。”首次置业不受限购影响，但短期内会观望，等待地方政府制定的价格控制目标明朗后，才会根据实际考虑是否入市。二套及以上家庭置业需求直接受限购影响，预计地方政府限购细则出台前，高端市场将有一轮集中推货抢购情况出现，部分开发商为抢时间抢客源将大搞促销活动。当限购政策细则出台并严格执行时，高端市场特别是拼户型产品有可能陷入低迷。由于新一轮调控力度空前，且增城、从化近期价格出现较快上涨，因此新一轮限购细则不排除增城、从化也被纳入限购范围。

综合上述分析，今年一、二手住房交易量受政策影响将会被压抑，但因为材料费用、人工费用、土地价格等开发成本大幅上涨，房价上升压力较大，预计房价整体下降可能性不大，尤其是中心城区房价仍会坚挺。由于今年外围区域成交量预计占大头，以及限价房上市，将有利于政府整体控制房价目标。从历年调控情况看，调控政策均使广州楼市成交量短期下滑，一般4~6个月左右。由于现今市场和买家对政策的消化周期逐渐缩短，成交量反弹加快，同时政策出台频率亦不断提高，成交量波动会更明显。从经验看，房价下调较难。当政策效应累积，市场信心不足，需求萎缩，楼价才会下降。目前房地产市场消费信心依然较足，流动性及强通胀预期下，房价上涨具备支撑。但由于中央一年来的调控力度空前，预计短期内存在小幅震荡。从今年开初就提升准备金率的信息中，我们可以判断今年的信贷规模将继续收缩。从往年经验看，今年上半年信贷额度会宽松一些，而下半年至年底则从紧甚至停贷。因此，今年要买房的话，首先应该考虑能否申请到贷款。期待政策性降价才出手买房的朋友，即使你终于盼到降价，但是如果错过了申请按揭时机的话，除非你一次性付款，否则有可能因为贷不到款而买不到房，最终竹篮打水空欢喜一场。

重庆房产税较重，但只针对置业者总量的10%，即金字塔尖的人群，政府并且承诺房产税用于保障房建设，大有劫富济贫的味道，受到大部分市民欢迎。上海房产税复盖面较广，但其规定能让人们理解及接受。这两种模式各有千秋，不难推广，对市场的影响力是温和的，但广州目前还未准备好征收房产税的各项前期工作，年内开征房产税可能性不大。