“卖一”显反效果 成交量倒春寒促使挂牌均价更坚挺

一、楼市综述

广州版新“国八条”细则出台已经满月，纵观广州二手房市场，受调控政策和货币政策的双重打击，传统楼市“小阳春”不再，楼市“倒春寒”来取代。虽然二手房挂牌总量开始回升，但仍低于去年同期水平，市场成交也持续低迷，往年同期的热火场面已难觅踪影。而价格方面，改善型买家大多惜售，希望凭借"卖一"政策“卖高买笋”，挂牌均价仍居高不下。

为了抑制投资性需求过度流入佛山，本月佛山开始实施限购令，措施实施后，以往广州客集聚的广佛交界处楼盘将大受冲击，成交量将有所萎缩，预计投资者或将回流至确定的从化和增城两市，商业物业也将成为新的投资热点。

本月底，广州公布了房价调控目标，新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅，按此前的预期计算，即不超过11%。在限价房和经适房都纳入统计范围以及GDP和人均收入增幅不确定的背景下，广州或许能较易完成指标，但这意味着今年房价恐难有所回落，买家期盼的房价下跌愿望或将再次落空。

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>>>上期回顾：新“国八条”棒打下2月广州二手楼挂牌量腰斩大跌47.20%

二、二手房市场动态

2.1二手房挂牌量

全市：挂牌量有所回升 楼市“小阳春”未现

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

房天下监控数据显示，3月份，广州二手房挂牌总量为113507套，环比增加18.00%，但仍低于去年同期水平，浓厚的观望氛围令传统的楼市“小阳春”变成“倒春寒”。

行政区：除荔湾区外 各区挂牌量开始回升

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2011年3月，除荔湾区外，广州其余各区的挂牌套数开始回升。其中，番禺区挂牌量为26666套，环比上月增加72.60%，涨幅居全市之首；从化、萝岗和增城环比增加近40%；白云、越秀、花都和南沙区的涨幅在8%-10%之间；黄埔、天河和海珠区的挂牌量也都不同程度地环比上升。继上月挂牌量大幅减少之后，3月份荔湾区的挂牌量继续走低，环比减少了12.00%。

2.2 二手房挂牌价格

全市：挂牌均价继续上涨 环比上涨2.89%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

广州市3月份挂牌均价为15218元/平方米，环比上月上涨2.89%。广州细则出台和信贷规模的紧缩使得广州二手房市场成交持续低迷，但房价依旧坚挺不倒。未来一段时期内，市场或将继续呈现“有价无市”的局面。

行政区：中心六区皆上涨 外围区县有跌落

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2011年3月，广州中心六区的二手房均价继续走上涨态势，而外围区县则有少数回落。市区方面，白云和天河区的涨幅，分别为4.54%和4.03%，番禺、海珠、越秀和荔湾区的涨幅则在1%-2%之间。外围区县方面，南沙和黄埔区环比上涨略逾3%，花都环比微涨1.61%，萝岗、从化和增城则环比下跌，跌幅分别为4.70%、3.45%和1.44%。全市挂牌均价的为越秀区，已达22003元/平方米。

2.3二手房市场关注度

行政区：番禺、天河和海珠区仍旧关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

3月份广州关注区域排行榜中，前三位分别是番禺区、天河区和海珠区，搜索量分别占总量的21.03%、19.98%和13.64%。

热点商圈：新塘和市桥北为最热门商圈

网友搜索的热门商圈中，新塘（搜索量占比3.57%）和荔城（搜索量占比3.19%）两商圈在排行榜中居于前两位，而在“东进”和“南拓”战略推进的利好带动下，交通日益完善、商业配套逐渐成熟、房价相对便宜的东圃（搜索量占比2.71%）和市桥北板块（搜索量占比2.38%）也备受关注，位居商圈搜索排行榜三四名。此外，天河北、祈福、珠江新城等热门商圈，其搜索量占比也超过2%。

热点楼盘：祈福新村搜索量依旧笑傲江湖

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

本月网友搜索的10楼盘中，位于番禺的楼盘占据大半江山，其中，祈福新村更是长期笑傲江湖，稳居宝座。星河湾和丽江花园则位居二三名，其搜索比重分别为1.06%和0.83%。紧随其后的是增城的纯别墅社区翡翠绿洲和白云区的岭南新世界，两者的搜索比重分别为0.63%和0.62%。

总价区间：总价50万以下房源关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

与上月相同，3月份关注的仍旧是50万以下的房源，被搜索比率为31.62%。排行第二的是50-80万元的房价区间，被搜索比率为23.25%。

面积区间：实用的中小户型日益受到青睐

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

房天下搜索数据显示，新政推出后，买家更珍惜宝贵的购房机会，实用的中小户型日益受到市场青睐。3月份，面积在50-70平米的房源，其搜索量占比为30.50%。此外， 90-130平米和70-90平米的房源也备受关注，分别占被搜索总量的16.31%和15.83%,而50平米以下的房源也有近15%的搜索量。

户型区间:二居室和三居室房源关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】、

虽然如今买卖双方仍处于观望阶段，但是买卖需求依旧旺盛，无论投资还是自住，二、三居室都是选择。房天下搜索数据显示，2011年3月，二居室和三居室房源市场关注，其搜索占比分别为42.81%和34.93%，而一居室房源则占12.01%。

地铁线：广佛线受关注度持续上升

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

房天下搜索数据显示，3月份受关注度的是地铁3号线沿线楼盘，其搜索量占比为20.62%。紧接着的是地铁2号线和1号线沿线，搜索量占比分别为16.73%和15.95%，而5号线和3号线支线也有13.37%和12.46%的关注度，另外，随着广佛同城化战略的持续推进，广佛线周边楼盘的受关注度逐渐攀升，已达5.26%。

 三、总结

新“国八条”细则对楼市存在客观性必然的影响是毋庸置疑的，体现在市场成交从往年的“小阳春”遇冷成“倒春寒”上，不过对于细则出台效果来说也是预期中事，要看待真正效果还需要看楼价是否能明显下降到一定水平；另外在上月底广州提出的房价调控目标数据显示，该目标始终与GDP挂钩，也引起市民微言，总得来说广州楼价要下降在目前的政策影响下还纯粹保持良好愿望而已。