“国十条”满周岁 抑压投资型需求渐见成果但楼价仍高企

一、楼市综述

“国十条”发布已经满一年，逐层加码的调控政策使得热点城市房价过快上涨势头有所遏制，楼市陷入量缩价滞局面，广州亦不例外。限购令推行至今，广州投资和投机需求得到有效遏制，该类买家大多另觅他处，如商用物业领域或未限购的东莞、中山、清远等，而刚需一族大多选择持续观望，总体成交尚未回暖。二手房业主不急于出售，或转售为租或“吊起来卖”，挂牌均价继续呈上涨态势。面对尚不如人意的楼市表现，国务院派出楼市督查组分赴各地检查新政落实情况，未来不排除有政策加码的可能。

受利好，今年一季度增城房价涨幅高达24%，远超10%的年度房价控制目标。4月18日，增城出台商品房限价令，要求各单盘均价第二季度涨幅不超过5%。这种把限价指标分派到单盘的一刀切行政干预手段在市场上引起较大波澜，但“上有政策下有对策”，开发商或转推毛坯产品或延迟推货，使得限价令效果大打折扣。同时，限价令的实施也提供了一定的房价反弹空间，一旦解除，房价或飙升至新高。

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>>>上期回顾：“卖一”显反效果 成交量倒春寒促使挂牌均价更坚挺

二、二手房市场动态

2.1 二手房挂牌量

全市：挂牌总量激增 超过去年全年水平

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

房天下监控数据显示，4月份，广州二手房挂牌总量为248203套，环比上月激增118.67%，与去年同比亦增加61.46%，超过去年全年水平。

行政区：各区挂牌量大幅回升 市郊尤为明显

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2011年4月，广州各区县的挂牌套数全部大幅回升，市郊的增幅表现尤为明显。其中，确定之后，从化的挂牌量由3月的362套跃升至1258套，环比增加247.51%，增幅居全市之首；紧随其后的是南沙区，增幅为187.24%；另一个的增城市挂牌量也增至14485套，环比增幅达145.93%；黄埔区的挂牌套数也增加了144.60%。此外，海珠和天河区的涨幅均超过120%，而白云、番禺、越秀、荔湾、萝岗和花都的涨幅也都超过110%。

 2.2  二手房挂牌价格

全市：挂牌均价继续上涨 环比上涨2.59%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

广州市4月份挂牌均价为15612元/平方米，环比上月上涨2.59%。经过一段对新政的适应和消化期，二手房业主不急于“见好就收”，或转售为租或“吊起来卖”，二手市场挂牌量大增的同时挂牌均价也呈上涨态势。

行政区：除南沙外 各区县均价不同程度上涨

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2011年4月，除南沙区环比下跌4.86%外，其余各区县环比均不同程度上涨。市区方面，天河区环比上涨5.85%，涨幅为市区，荔湾、海珠和越秀区的涨幅也都超过4%，白云和番禺区的涨幅则在2%-4%之间。外围区县方面，萝岗区环比上涨8.14%，涨幅居全市之首，从化和增城环比分别上涨6.33%和2.83%，黄埔和花都的涨幅也接近2%。全市挂牌均价的为越秀区，已达22901元/平方米。

2.3 二手房市场关注度

行政区：番禺、天河和海珠区仍旧关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

4月份广州关注区域排行榜中，前三位分别是番禺区、天河区和海珠区，搜索量分别占总量的22.53%、19.87%和13.57%。

热点商圈：限价令后新塘和荔城成最热门商圈

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

网友搜索的热门商圈中，出台“限价令”后，增城的搜索热度持续升温。隶属增城的新塘（搜索量占比3.98%）和荔城（搜索量占比3.60%）两商圈居于排行榜一二名，而随着“东进”战略的持续推进，广园东也突破其原有空间和方向上的格局，日益受到关注，4月份的搜索量占比为2.16%。番禺的市桥北和祈福也同样备受瞩目，位列排行榜三四名。此外，紧随其后的东圃、天河北、芳村、珠江新城和滨江东的搜索量占比也均超过2%。

热点楼盘：碧桂园凤凰城跃居排行榜第二位

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

4月份10楼盘中，番禺楼盘占据六席。其中，祈福新村长期傲踞榜首，其搜索比重为0.86%。位于增城新塘的碧桂园凤凰城以"森林、湖泊、新城市"为定位，居住环境优美，配套设施齐全，跃居4月份排行榜第二位，其搜索比重为0.56%。星河湾和丽江花园则退居三四名，两者的搜索比重分别为0.50%和0.45%。定位于“年轻白领之家”的骏景花园在暌别数月之后亦再次跻身前十，4月份搜索量占比为0.36%。

总价区间：总价50万以下房源关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

与上月相同，4月份关注的仍旧是50万以下的房源，被搜索比率为35.83%。排行第二的是50-80万元的房价区间，被搜索比率为25.98%。

面积区间：70-90平米的房源

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

房天下搜索数据显示，4月份关注的房源面积区间集中在50-130平米之间，而其中，可做两房或三房的70-90平米中户型房源，其搜索量占比为22.62%。此外， 50-70平米和90-130平米的房源也备受关注，分别占被搜索总量的21.02%和20.60%,而50平米以下的房源也有近10%的搜索量。

户型区间:二居室和三居室房源关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2011年迎来了80后、90后的“结婚潮”，婚房也随之成为搜索热点。无论是宜居的小两房还是一步到位的大三房，都备受市场关注。房天下搜索数据显示，2011年4月，二居室和三居室房源的搜索量，其搜索占比分别为45.15%和37.59%，而一居室房源则占9.97%。

地铁线：3号线沿线楼盘关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

房天下搜索数据显示，4月份受关注度的是贯穿番禺、天河、海珠三大最热门区域的地铁3号线沿线楼盘，其搜索量占比为21.49%。紧随其后的是地铁2号线和1号线沿线，搜索量占比分别为17.12%和16.17%。此外，5号线和3号线支线也有12.95%和12.18%的关注度。

 三、总结

五一小长假结束后，广州楼市情况可谓冰火两重天。中心城区新货数量同比大幅下降且优惠幅度有限，价格仍旧坚挺，大多开发商不急于降价，反而“吊起来卖”，天河和白云区的部分楼盘甚至逆市涨价。当国十条已经满一周岁，数据显示投机和投资型购房者开始望而却步，楼价飙升情况得到轻微遏制，但是楼价仍然高居不下，对于刚需性市民来说还是有一定购房压力，据预测，未来后市也不会出现太明显的下降走势。