5月广州楼市两极分化严重 增城限价成重点

一、楼市综述

5月份广州楼市的焦点非增城莫属。受限价令影响，五一期间不少增城楼盘低价开售，引发了火爆认购潮，一二手房房价倒挂现象也随之应运而生，这也导致5月份增城楼市呈现一手房成交火爆而二手房表现淡静的两极态势。

另一边厢，在买家观望和业主惜售等因素作用下，市区二手房成交亦尚未回暖，各中介行业绩同比均出现不同程度下滑。为了摆脱困境，不少中介行另辟蹊径，将精力转向商用物业，而一些中小行只能靠减少来吸客或靠租单聊以度日。

央行再次上调存款准备金率，银行资金再度告紧。在此背景下，出于自身经营战略考虑，不少银行开始压缩甚至暂停利润空间较小的房贷业务，而把眼光转投在个人消费贷款或经营性抵押贷款等率较高的项目上。目前广州四大行均有部分支行上调首套房贷首付比例，贷款利率也有所上浮。"限购"与"限贷"的政策叠加作用已使5月份的广州二手房市场成交趋缓，这虽与银行批款速度慢有关，但假如未来首套房贷首付比例上调终成真，加息阴霾不散，占据广州二手房市场六七成份额的首次置业者或将面临更大的资金挑战，而入市门槛的提高也可能使二手房市场进一步萎缩。

而租赁市场方面，5月初广交会闭幕后，短租房渐渐退出舞台，市场上多为租约到期的换房长租客，总体供需较为平衡。但随着找工高峰期渐入尾声，不少未雨绸缪的毕业生开始寻觅住处，自5月底开始，租赁市场已初现升温端倪。初涉职场的毕业生大多选择便宜的单间或合租两房、三房单位，因而此类房源成为5月份的租赁抢手货。在通胀阴霾笼罩和季节性需求增加的双重作用下，租金呈现上升趋势。随着毕业季的进一步临近，学生离校潮将使市场租赁需求逐步增大，预计下月租房房源将愈加紧俏，部分热门租赁区域或现“一房难求”局面，而房租也有继续上涨的可能。

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>>>上期回顾：“国十条”满周岁 抑压投资型需求渐见成果但楼价仍高企

二、二手房市场动态

2.1 二手房挂牌量

全市：挂牌总量继续增加比去年增多一半

房天下监控数据显示，5月份，广州二手房挂牌总量继续上升，达285766套，环比上月增加15.13%，与去年同比大增50.38%，创历史新高。

行政区：各区县挂牌量多呈继续上升态势

2011年5月，除南沙和从化环比减少外，其余各区县的挂牌套数均有所增加。其中，上月增长迅猛的南沙区挂牌量回落至435套，环比减少37.68%，跌幅居全市之首，而上月增幅的从化亦微跌3.90%。5月份增幅的为越秀区，增幅为35.91%，荔湾和海珠区亦分别增长25.06%和22.29%，天河、白云和黄埔区的增幅徘徊在14%-20%之间，增城和花都则略逾11%，萝岗和番禺区也分别增长6.60%和0.79%。

2.2  二手房挂牌价格

全市：挂牌均价继续上涨 环比上涨1.97%

广州市5月份挂牌均价为15920元/平方米，环比上月上涨1.97%。随着信贷政策的进一步紧缩，买家观望和业主惜售氛围日渐浓厚。萎靡的成交虽使议价空间增大，但总体挂牌均价仍呈上涨态势。

行政区：各区县均价涨多跌少 萝岗涨幅居首

2011年5月，全市各区县均价多呈上涨趋势。市区方面，除越秀区环比下跌3.59%外，其余各区均不同程度环比有所上涨。其中，涨幅的为荔湾区，环比上涨4.28%，番禺区环比上涨4.15%，天河和海珠区环比分别上涨2.27%和1.88%，白云区则微涨0.84%。外围区县方面，4月份涨幅居首的萝岗区5月份继续领跑，环比上涨5.32%，南沙和黄埔环比分别上涨3.10%和1.62%，增城亦微涨1%，花都和从化则环比分别下跌1.97%和0.98%。

2.3 二手房市场关注度

行政区：番禺、天河和海珠区仍旧关注

5月份广州关注区域排行榜中，前三位分别是番禺区、天河区和海珠区，搜索量分别占总量的21.98%、19.55%和13.59%。

热点商圈：新塘、荔城和市桥北为最热门商圈

网友搜索的热门商圈中，新塘、荔城和市桥北位列前三甲，三者的搜索量占比分别为4.03%、3.87%和2.63%。东圃（搜索量占比2.62%）紧随其后，场所云集的天河北和珠江新城亦有较高热度，搜索量占比分别为2.39%和2.12%。此外，祈福、市桥东、洛溪和滨江东的搜索量占比也均在2%左右。

热点楼盘：祈福新村和星河湾位列一二位

5月份10楼盘中，番禺楼盘依旧独领风骚。其中，大型成熟生活社区祈福新村稳居榜首，其搜索比重为1.14%，而紧随其后的星河湾也有0.88%的搜索量。五一期间掀起火热认购狂潮的碧桂园凤凰城和大型文化社区丽江花园，其二手房源亦备受瞩目，5月份的搜索比重皆为0.68%，并列探花宝座。华南碧桂园和金碧御水山庄则位列四五名，两者的搜索比重分别为0.59%和0.57%。骏景花园和南国奥园的搜索量亦稳步上升，分别占总搜索量的0.56%和0.53%，而尾随其后的岭南新世界和金碧世纪花园的搜索比率则均为0.50%。

总价区间：总价50万以下房源关注

5月份，50万元以下的房源市场关注，其搜索比率为35.03%。排行第二的是50-80万元的房价区间，搜索比率为25.96%，80-100万元之间的搜索比率则为10.07%。

面积区间：90-130平米的房源

房天下搜索数据显示，5月份关注的房源面积区间集中在50-130平米之间，而其中，经济实用可“一步到位”的90-130平米的房源，其搜索比率为22.46%。此外， 70-90平米和50-70平米的房源也备受关注，分别占搜索总量的21.59%和19.90%。

户型区间:二居室和三居室房源关注

首付比例的不断提升使刚需购房者背负的经济压力越来越重，过渡性的两房成为热门选择。房天下搜索数据显示，2011年5月，二居室和三居室房源的受关注度，其搜索比率分别为44.46%和38.76%，而一居室房源则占10.01%。

地铁线：3号线沿线楼盘关注

房天下搜索数据显示，5月份受关注度的是贯穿番禺、天河、海珠三大最热门区域的地铁3号线沿线楼盘，其搜索量占比为21.80%。紧随其后的是地铁1号线和2号线沿线，搜索量占比分别为18.03%和16.35%。此外，5号线和3号线支线也有12.53%和11.56%的关注度。

三、总结

5月行将结束，不景气的市况令越来越多人相信“5月拐点论”。目前二手房市场上，不少二手房业主仍保持惜售心理，但也有部分业主开始主动让价。房天下评估网数据显示，广州二手住宅挂牌均价已出现连续三周下跌，但楼市变幻莫测，未来是否真会迎来拐点，现阶段还不能妄下定论。

增城限价令实施之后，不少楼盘低价开售，从而导致一二手房价倒挂现象出现。虽然5月份二手成交均价环比上月略有下降，但皆因成交结构不一所致，并未出现实质性下跌，因而目前增城楼市呈现一手房成交火爆而二手房表现淡静的两极态势。

六月将是“一房一价”的效果呈现时期，而五月曾出现的连续四周楼价下挫也使楼市出现扑朔迷离的前景，因此展望六月，将会有不同程度的惊喜。