广州公租房引热议 政府逐步实施土地支持政策

单位可"抱团"买地建房

2011-09-27

疑问：政府缺钱偏向经适房？ 回应：单位建房只租不卖

自从国土房管部门抛出广州公租房将以单位筹建为主的说法后，不少市民产生了疑问：“政府是不是资金短缺，经受不住公租房的建设成本压力和成本回收周期，所以将公租房的重担扔给企业了？”

有房产人士指出，目前政府开建保障房中，公租房建设比例，需求也，但从成本回收速度来说，公租房却比经适房要慢很多。“毕竟经适房销售之后能直接实现资金回笼，但公租房的成本回笼却要经历一段较长时间。”这位人士告诉记者，今年广州市保障房建设任务比较重，保障房建设资金需要80亿元，是去年的近3倍，资金缺口比较大，面对建设土地和资金紧张的情况下，政府或许希望有能力的单位能分担部分筹建压力。

最让市民担心的是，政府会否将建设重点偏向成本回收更快的经适房，而逐渐忽视需求量更大的公租房呢？广州市住房保障办有关负责人昨晚接受本报记者采访时表示，市民的担忧是不必要的，今年广州8.5万套保障房筹集建设计划中，公租房和廉租房占了大头，其中公租房有4.65万套，占总量的57%，经适房和限价房只占年度建设总量的33.5%。广州市住房保障部门在之前答复市政协委员时也表示，广州保障房体系将会以租赁性保障房为主的方向已经明确，现在已经逐步降低带产权性质保障房所占比例。广州将按照国家的新要求调整保障房相关政策，单位建设的保障房只局限在公租房，而不包括带产权的经济适用房。

疑问：单位需符合什么条件？

回应：国企私企民企外企都可

最让市民和单位关心的是，需要符合什么条件的单位才能有资格自建公租房呢？自建公租房的单位需要通过哪些审核呢？

“任何单位都可以自建公租房。”广州市住房保障办有关负责人昨晚回应说，不管是国企、私企、民企、甚至外企，只要符合资金、地块条件，都可以自建公租房。负责人表示，政府放开单位自建公租房，就是希望通过单位力量，增加公租房供应，以满足中低收入家庭的住房需求，惠及更多市民早日实现安居梦，“因此对于单位，只要有钱有地或者相互合作的方式，都可以加入自建公租房的行列。”

但负责人同时强调，将避免出现“福利分房”的局面，将严格控制单位建房中的经济适用房数量，今后单位建设的保障房将全部是公租房，要确保这些房源不销售产权就能够流转给需要的人。

同时，社会力量和单位建成的公租房也会纳入全市公租房的统一管理，面向全社会统筹安排，只要符合入住条件就可入住。即使不是自家单位兴建的公租房，但符合入住条件，市民也可以入住别的单位兴建的公租房。

疑问：有钱无地或有地没钱？

回应：相互合作建房或团购土地

“单位自建公租房听起来很美，对于一些财大气粗的公司来说可能不是问题，但对于我们经济效益较差的单位，没钱建房咋办？”昨日，记者接到某单位负责人来电，负责人在咨询自建公租房的条件时，还向记者道出了心中的担忧：单位差钱，自建公租房恐怕只能沦为空谈。

其实，存在这种“差钱”担忧的单位还有不少，有的单位虽然资金充裕，但因为缺乏土地，而对自建公租房持观望态度。

昨晚，广州市住房保障办有关负责人表态：单位自建公租房可以采取多种形式，自己有钱有地自建固然好，但如果单位有钱没地或者有地没钱，则可以通过相互合作方式自建公租房。单位自建保障房的土地来源部分，既可以是单位自有用地，也可以是从市场上拍卖拿下的地块，有的地块拍卖价格较高，单位可以考虑采取“团购”或者“团租”的方式拿下地块，减轻建设成本和资金压力。

该负责人也指出，政府鼓励社会力量、单位自建公租房，对于筹建资金不足的单位，政府也会考虑提供包括土地、资金、税收等优惠。

专家：

可出台优惠引开发商建公租房

“政府完全将公租房的建设推给单位、由单位自建公租房的方式恐怕未必能完全行得通，政府在公租房建设上还需要起主导作用。”广州大学房地产研究所所长陈琳直言，政府在公租房建设上应该“多条腿走路”，不仅有单位自建的方式，更应该配合相关优惠政策引入社会力量加入公租房建设行列。

陈琳指出，有的单位缺乏资金或者缺乏土地，如果政府完全将公租房建设任务推给单位，明显行不通。陈琳建议，政府在公租房建设中起主导作用，“可以配合出台税收、租金减免等优惠措施，吸引开发商加入公租房建设行列，建成公租房后出让或者出租给单位和有需要的人群。”

影响：

将冲击二手市场中低端房源

“公租房相信会对二手房市场中低端房源会产生一定冲击，对高档的二手出租房则影响不大。”暨南大学教授胡刚表示。

广州大学房地产研究所所长陈琳也表示，公租房对二手租赁市场的影响还需要长远观察，因为公租房的租金比普通租赁房低，还是会产生一定的冲击，但公租房也受到地理位置和条件的限制，公租房应更多地看作是租赁房的补充。

合富辉煌集团首席市场分析师黎文江则表示，公租房和商品房的市场性质不同，因此相互未必产生直接影响，但长远来说，公租房的推出可以缓解目前商品房价格上升的压力。至于公租房的租金，黎文江表示按照市场价的八成定价比较合理。

优势：

社会承建公租房不受户籍限制

去年，《广州市公共租赁住房制度实施办法（试行）》亦对外征求意见。公租房包括政府投资建设和社会力量投资建设两部分。社会力量投资建设的公租房主要解决“外夹心”人群的住房问题，入线标准拟规定为人均年可支配收入在7万元以下、家庭年可支配收入在14万元以下。如此一来，新就业大中专及职校学生、引进的专业人才、教师和外来工，都可以申请到公租房。不过，个人资产净值限额25万元，家庭资产净值限额50万元。社会力量投资建设的公租房，还拟规定不受户籍限制。

广州鼓励社会力量参与建设保障房 企业可租国有土地建公租房

2011-10-26

报道：广州在保障房建设又有新思路：为鼓励社会力量参与进来，广州将允许社会力量通过租赁政府储备土地来建设公共租赁住房，并且租金按年收取，以解决建设启动资金问题。

农村集体用地也可建公租房

“企业的土地从何而来，的确是保障房项目建设的一个难点。今后，广州市将从用地获得、项目建设、使用分配、行政审批、税费减免等多方面提供相关优惠政策。”

具体而言，在用地获得方面，社会力量除了可利用自有存量建设公租房外，禁止建商品房的农村集体建设用地，也可以用于建设公租房。同时，政府还将为公租房的建设用地谋划新出路，即社会力量可利用政府储备土地建设公共租赁住房，其建设用地使用权可采取土地公开出租方式取得，出租年限按照30年确定。出租按年收取年租金，以便于企业解决建设启动资金问题。

在项目建设方面，明确保障性住房项目应当规划配建微利型、福利型商业配套（如平价超市等）、家庭综合服务中心等配套商业服务设施，经营性配套设施按照“谁投资，谁所有”的原则，产权、经营权归投资人所有。

在使用分配方面，社会力量自行筹建公共租赁住房，优先提供给本单位符合住房保障条件的职工，只租不售。向本单位职工出租后的剩余房源，可以由住房保障部门回购后纳入统一管理，也可由该单位向全市其他符合住房保障条件的对象出租。

同时，社会力量投资建设的公租房还享受市保障性住房项目“绿色通道”管理，并按国家有关税费优惠政策执行。

防止自建房沦为员工福利房

一直以来，备受公众关注的是，在 政府引入社会力量建设保障房时，如何防止自建保障房沦为员工福利房？

据悉，目前，广州市住房保障办正在制定《广州市鼓励企事业单位利用自有土地建设公共租赁住房的指导意见》，主要从用地、建设、资金和房屋使用等4个方面规范社会力量，尤其是企事业单位利用自有土地建设公共租赁住房的行为。

面向本单位职工出租的，应结合实际制定本单位公共租赁住房分配及监督管理方案，经职代会讨论通过后，报区住房保障部门备案后实施。

同时，为防止变相出售和变相房地产开发，用人单位利用自用土地建设的公共租赁住房，只能整体确权，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押。需要整体转让的，须经市住房保障办审核批准。

“夹心”阶层将纳入保障对象

目前保障对象包括收入、低收入和中等偏下收入住房困难家庭，其中包括了新就业的“白领一族”和外来“打工一族”。

为保障保障房建设的资金问题，广州还将土地出让净用于保障性住房建设的比例从10%提高到13%，规定当年土地出让超收部分资金优先安排保障房建设。

农村集体用地建公租房一箭三雕

2011-12-04

日前，《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》（以下简称新规）正式颁布实施，用地企业和单位今后不仅可以购买国有土地，还可以购买集体建设用地，但不得用于商品房开发。几天后，广州市住房保障办透露：为鼓励社会力量参与保障房建设，社会力量可利用农村集体建设用地建设公共租赁住房。这意味着，小产权房仍不能解禁，但广州市企业和社会力量却可通过购买或租借集体建设用地方式，参与公租房等保障房建设。

新规本意：

让农民分享工业化城镇化成果

广州市国土房管局有关负责人接受羊城晚报记者采访时表示，集体建设用地使用权流转是在集体建设用地所有权不变的前提下，集体建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移，包括出让、出租、转让、转租、抵押等形式。

“该办法的出台，标志着广州市集体建设用地将可以合法化流转，为农村集体建设用地进入市场提供了通道。也就是说用地企业和单位今后不仅可以购买国有土地，还可以购买集体建设用地。这对于让农民以土地权益合法分享工业化和城镇化成果，提高集体建设用地使用效率具有革命性意义。

同时，有利于增加建设用地的有效供给，缓解国有建设用地供应不足的紧张状况。

如何操作：

是否出让出租农民自己做主

该负责人表示，集体建设用地使用权流转，保留了农民集体土地的所有权，采用出让、出租等方式将建设用地使用权进行流转，挖掘出集体建设用地的巨大价值。

具体操作是，首先，是否出让、出租由农民自己做主。新规明确，集体经济组织要通过成员或成员代表会议，取得2/3以上成员或成员代表同意、进行公示、进行公证后方可取得同意流转书面证明材料。

第二，出让、出租集体建设用地使用权所取得的，归拥有集体土地所有权的集体经济组织成员集体所有，纳入其集体财产统一管理。其中50%以上应当存入规定的银行专户，专项用于本集体经济组织成员的社会保障支出。

第三，集体建设用地有偿使用扣除集体经济组织成员社会保障支出后，剩余部分的使用，由集体经济组织按法定程序提交成员大会讨论决定，使用情况应当向集体经济组织的成员公开。按法定程序决定的使用方案，应报镇人民政府（街道办事处）备案。政府不参与分配。

另外，为保障集体建设用地的价值，新规明确，集体建设用地使用权出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%。该负责人解释，这主要考虑从权属性质、融资功能、市场风险、规划管制、等方面来衡量，集体建设用地使用权与国有建设用地使用权的市场价格是有区别的；同时从保障农民合法权益、规范培育集体建设用地流转市场的角度综合评估，按国有土地基准地价的一定比率确定，防止出让价格过低。

好处多多：

解决公租房用地，盘活农村地

值得一提的是，新规明确，集体建设用地用于商品房开发，或不按照批准的用途使用集体建设用地的，将按照违法用地和违法建设相关规定进行查处。也就是说，“小产权房”仍不能解禁。

不过，利用农村集体用地建设保障房则是允许的。日前，广州市在保障房建设提出了新思路：为鼓励社会力量参与进来，在用地政策方面，广州首次提出，社会力量可利用自有存量建设用地、农村集体建设用地和政府储备土地建设公共租赁住房。社会力量利用政府储备土地建设的公共租赁住房，其建设用地使用权可采取土地公开出租方式取得，其中，出让年限按照30年确定，出租按年收取年租金，以解决建设启动资金问题。

业界人士分析，由于集体建设用地比国有土地价格稍便宜，这将鼓励更多企业通过与村集体合作的方式，建设公租房。

省房协理事赵卓文对此十分看好：“通过公租房这一载体，土地二元制的边界被模糊化。城市周边的农村集体建设用地将可大显身手。政府对这一类用地本来就“爱恨交加”，现在允许其建保障性的公租房。可谓是一箭三雕，既解决了公租房土地来源问题，又让农村建设用地盘活，还让大量“租房”一族有了去处。”赵卓文认为，这一政策颇具实操性，原因在于农村集体建设用地产权属于村集体，几乎等于“零地价”，加上些土建费用，综合成本不到商品房的三分之一，比政府主动开建的公租房至少也要便宜30%-40%。这一类“公租房”具有极大的成本优势，一定会吸引大量社会资金参与。

市民担心：

有人“暗度陈仓”建小产权房

有市民担心，会否导致某些人打着建公租房的旗号，先把地买下来，建好之后又变身商品房销售？

对此，市住房保障办明确表示“不会”。目前市住房保障办正在制定《广州市鼓励企事业单位利用自有土地建设公共租赁住房的指导意见》，主要从用地、建设、资金和房屋使用等4个方面规范社会力量，尤其是企事业单位利用自有土地建设公共租赁住房的行为。其中明文规定，为防止变相出售和变相房地产开发，社会力量建设的公共租赁住房只租不售，租金标准按照略低于市场标准计收；用人单位利用自用土地建设的公共租赁住房，只能整体确权，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押。需要整体转让的，须经市住房保障办审核批准，和受让单位签订监管协议、明确准入条件和相关的权利和义务，转让后原公共租赁住房性质不变。

这样，就从根本上给想变相房地产开发的人没有任何钻空子的机会了。

释疑

30年租约期满后可续期

广州规定，农村集体建设用地出让年限按照30年确定，足足比住宅用地性质的70年年限短了一半多，而房屋一般在10来年后就会出现各种毛病，需再次投入资金维修，但二次投入没多久，土地租用期又到了，使得投资建公租房的单位不能不顾虑投入回报的问题。

广州市国土房管局有关人士解释，如果30年满了以后，仍需要公租房的可以进行延期。“目前提出30年租期，主要是缩减启动成本。”他表示，虽然大致多少启动资金就可以自建公租房，目前还没有做具体的核算，要看地块的规模等进行制定。但是这样操作的启动成本可以降低很多，原本70年的商品住宅用地年限缩减到30年，总价就减少了30%～40%，然后还按年进行分摊，成本进一步缩减。

另外，对于租农村集体建设用地建公租房后产权的归属问题，新规明确，集体建设用地因各种原因导致需要收回的，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权流转合同的约定处理或集体建设用地所有权人给予使用权人合理补偿。

数据

中心区有20多平方公里

据初步统计，广州全市范围的农村集体建设用地规模高达500多平方公里（其中包括不能流转的宅基地），中心六区经过合法审批的可流转的农村集体建设用地也有20多平方公里。

调查

广州农村地多出租种菜

日前广州市社科院发布的《广州农村土地流转现状调查及相关建议》结果显示，广州农村土地流转形式多数为出租，且多数为出租给外地人种菜，租金较低，只有每年每亩1200元左右。

结果显示，目前土地流转的形式以土地出租为主，比例为79.6%，其他形式的比例都在5%以下。而土地出租中，又以外地人承租为主，占69.7%；其次为本村人，占18.8%。

据调查，这些土地超过一半用于种菜，占58%；其次用于种花，占14.9%；水产养殖、种果树、种粮的比例皆在5%到8%之间。在有租金的303个有效样本中，租金的平均值是1048.16元每亩每年，租金1200元每亩每年的情况较为普遍。