财政为公租房土地储备"撑腰"建设有保证

财政支持公租房建设 可优先拿低价地

2011-12-14

今后，广州公租房建设用地的储备资金可望由财政资金“撑腰”。记者昨日从广州市国土房管局获悉，《广州市保障性住房土地储备办法》（以下简称《办法》）首次修订，目前正在面向社会公开征求意见。其中明确提出“谁储备、谁受益”的原则，鼓励区政府储备保障房用地，还将对区（县级市）保障房土地储备进行量化考核。各区（县级市）加大储备保障房用地力度，意味着将有更多靠近中心城区的靓地纳入保障房的视野。

1焦点：财政为公租房土地储备“撑腰”

保障房建设，土地是一大瓶颈。早在2009年，广州便出台了《广州市保障性住房土地储备办法》，在首创保障性住房土地单独储备制度。

根据《办法》实施两年来遇到的问题，结合当前广州保障性住房土地储备工作的实际需要，新修订《办法》主要针对保障房用地储备的资金来源、区级政府土地储备奖励机制等方面增补了新的条款。

公共租赁住房土地储备资金由财政统筹安排，在《办法》中得以首次明确。

广州市国土房管局表示，土地储备资金统一纳入广州保障性住房建设投资计划中，公共租赁住房土地储备资金由财政统筹安排，经济适用住房土地储备资金由财政垫支或市住房保障办直接通过商业银行贷款方式解决。

《办法》还提出，尚未明确具体用途的保障性住房储备地块的土地取得费用，确需财政资金安排的，可由市财政统筹安排支出，储备地块具体用途明确后，再按土地供应有关规定办理供地手续，其中按规定需缴交土地成本甚至土地的项目（如限价房等），应将土地出让金全额上缴财政。

2焦点：可划定30％房源作拆迁安置房

广州今年已经筹集开工8.5万套保障房，规模创下历年之最。而按照正在公示的明年十件民生实事，明年广州将筹集保障性住房约4.5万套。

面对如此庞大的保障房建设规模，如何让保障房用地不“喊渴”？

按照《办法》，各区土地储备机构是区保障性住房土地储备主体，负责开展区建保障性住房的土地储备工作。

为了鼓励区政府积极储备保障房用地，广州市国土房管局拟在《办法》第四条增加以下款项：按照“谁储备、谁受益”原则，各区政府储备的保障性住房建设用地，可优先用作本区保障性住房建设任务的建设用地，也可交由市住房保障办统筹用于保障性住房建设，市住房保障办统筹建设市级保障性住房项目时，可划定约30％的房源作为拆迁安置房。

《办法》还规定，区政府储备的保障房用地中作为拆迁安置房的部分，可在地块所在区政府的统筹下，由重点建设项目及政府储备用地等项目的业主单位向市住房保障办购买，并将其纳入该区完成年度保障性住房任务的统计范畴。拆迁安置房的价格按经济适用住房的定价标准及定价原则确定。

3焦点：“捷足先登”拿低价转让土地

值得一提的是，广州市住房保障办可以代表政府在土地市场上行使优先购买权，收购土地纳入保障性住房土地储备。这也意味着，广州市住房保障办可捷足先登，将合适的地块收入囊中。

《办法》提出，市、区房地产交易登记中心根据土地交易情况日常监控，对于申报土地转让且交易双方未签订转让协议，若申报转让价格低于市场评估价20％以上的交易个案，在2个工作日内向市住房保障办发出优先购买建议。

广州市住房保障办根据交易标的情况，自主决定是否行使优先购买权，并在2个工作日内将意见回复。决定行使优先购买权的，市住房保障办支付交易费用和税费，在办理原国有土地使用权注销登记手续后，将交易标的纳入保障性住房土地储备。

4焦点：城中村征地可等价换商铺

按照此前规定，保障房用地储备如果需要征收农民集体土地，可以采取货币、实物、社保或留地等其中一种或多种方式进行补偿和安置。《办法》特别强调，实物补偿安置是指将保障性住房项目中的商业等配套物业，按照等价置换的原则折算具体的物业面积进行补偿。

按照规定，保障房将优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地，并鼓励企业单位提供以划拨或协议出让方式取得且目前已经空闲或处于低效利用的工矿、仓储、住宅等用地，参与政府保障性住房建设。

5焦点：保障房土地储备要量化考核

要是区县保障房土地储备不给力咋办？

对此，新修订的《办法》还提出，保障房土地储备将建立考核机制，每年在市国土资源联席会议审定通过保障性住房土地实物储备年度计划后，由市政府按照确定的目标任务，与各区政府签订目标责任书，对各区完成保障性住房土地实物储备工作情况进行综合量化考核。具体量化指标占各区完成住房保障工作考核总分的30％。

政府拟4300元/m2回购富力金沙洲廉租房

2011-12-13

近日，据富力地产董事长助理陈志濠透露，由广州市政府与富力地产合作建设的金沙洲保障房项目——富力金御苑的廉租房部分将由政府回购，回购价格是4300元/平方米。据悉，广州企业参建的保障性住房中，廉租房、公租房等的回购价格由政府根据成本价核定，而企业出售经适房的利润率则不能高于3%。

廉租房6800多套占九成

据了解，富力金御苑项目于今年6月3日动工建设，是广州市个引入社会力量合作建设的保障性住房项目。富力金御苑位于限价房项目中海金沙馨园西面，附近有大型保障房小区——金沙洲新社区，以及中海金沙湾、保利西子湾和恒大绿洲等多个商品房楼盘，居住氛围浓厚。目前中海金沙湾售价在1.3万-1.6万元/平方米，恒大绿洲的毛坯售价则为1.8万元/平方米。

富力金御苑总用地面积10.93万平方米，计划建设住宅建筑面积约34.12万平方米。其中廉租住房占九成，约30.71万平方米，约6804套；经济适用房占一成，约3.41万平方米，约540套。此外，该项目还将建设约3万平方米的公建配套和商业服务设施。该项目中，经济适用房户型面积控制在60平方米左右，廉租房户型面积控制在50平方米左右。

项目前身为限价房地块

资料显示，富力金御苑地块是富力联手深圳鼎力创业投资公司于2006年以5.05亿元竞得，原本为限价房地块，当时要求限价6050元/平方米。后由于广州的限价房政策有变，2009年，广州市住房保障办决定，将富力在金沙洲的地块用途转为保障房用地，主建廉租房，也包括少数经适房。于是，该项目也成为广州政府与社会企业合作建设的保障房项目，预计2014年交付使用。

在转变为保障房项目后，发展商为保证住户拥有更便利的生活配套环境，对项目规划设计进行了调整。在保持容积率不变的情况下，通过规划调整“拔高”楼层。由于原建筑面积不变，住宅栋数整整减少了57%，腾出了更多的空地做公建配套。从规划图上看，该项目中心园林面积不小。

观点

政府发展商各有所获

今年10月底，在位于天河区的菠萝山保障房开工仪式上，据参建该保障房的东建实业集团有限公司董事长李永森透露，属于单位利用自有土地建设的保障房项目，该保障房项目建成后，其中廉租房、公租房由政府根据成本价核定回购，而经适房则由企业面向全社会发售，利润率也规定不能高于3%。

而富力金御苑的6804套廉租房，政府按4300元/平方米的价格回购，总回购款约为13.21亿元。对此，广州房地产专家韩世同(博客)表示，如果该回购价格不包含地价，那么发展商是不亏的。但也无法与商品房的利润相比，如果是商品房项目，目前可以卖到14000元/平方米左右。就这个项目而言，富力金御苑从限价房转为保障房，政府和发展商都各有所获。