满堂红：2011年广州市二手住宅市场总结暨2012年展望

受限购、限贷等楼市调控政策的影响，2011年广州二手住宅成交量持续低迷。1-11月，全市二手住宅交易登记面积共567.16万平方米，同比减少24.7%。价格方面，根据满堂红地产的成交数据，前11个月全市二手住宅成交均价为13574元/平方米，与去年全年的11047元/平方米相比上升了22.9%。

调控限制需求成交量波动下行

2011年是名副其实的“调控年”。根据1月26日《国务院厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，广州市在2月24日研究出台了《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》。至此，以限购、限贷为代表楼市调控政策全部在广州市落地实施。其中，限购令规定广州市户籍家庭限购两套住房、非广州市户籍常住家庭限购一套住房；限贷令规定实施差别化的信贷政策，首套房的首付比例从20%提高至30%及以上（下半年由于商业银行信贷额度紧张利率普遍上浮5%-10%），二套房的首付比例提高至60%及以上、利率不低于1.1倍，三套房及以上全面停贷。以上政策，不仅以行政手段限制了居民购买多套住房进行投资投机的可能性，亦抬高了首次置业和二次置业的房贷门槛，其本质是限制楼市的有效需求，对成交量影响巨大。根据广州市国土房管局公布的数据，2011年1-11月份广州市二手住宅的交易登记面积为567.16万平方米，同比减少24.7%。其中，中心六区的交易登记面积为338.24万平方米，同比减少25.3%；新四区的交易登记面积为228.92万平方米，同比减少24.0%。满堂红研究部认为，新四区的交易量降幅低于中心六区，主要原因是新四区的楼价水平低于中心六区，比较符合调控后占据市场主流位置的刚性需求的购买力，因此受调控的冲击略为轻微。

此外，从交易量的月度环比走势来看，前11个月广州二手住宅市场基本呈现一个趋势向下的“L型”走势，在1月底新一轮国家调控政策出台之后，2月份的二手住宅交易量在春节和调控的双重影响下急转直下，从1月份的89.44万平方米下降到55.82万平方米，环比降幅达到37.6%。此后，交易量在不断的僵持博弈中波动下行。到11月份，随着中心城区的一手楼开始出现明显的降价行为，交易量降至38.50万平方米的年内新低。而从同比走势来看，由于2010年广州二手住宅市场“先抑后扬“的走势，2011年各个月份的交易量同比降幅逐步扩大，下行趋势更为明显。

价格涨幅收窄 议价空间持续扩大

根据满堂红地产的成交数据，2011年1-11月份，广州市二手住宅成交均价为13574元/平方米，与去年全年的11047元/平方米相比上升了22.9%，涨幅虽较去年收窄了近10个百分点（2010年广州二手住宅成交均价同比涨幅为31.1%），但是总体上涨速度仍然偏快。满堂红研究部认为，在成交量大幅下滑的情况下，二手住宅的成交价格之所以高居难下，主要原因有四：，限购、限贷政策在打压需求的同时，亦造成了业主的惜售心理。从满堂红的放盘数据来看，新政实施之后，二手住宅市场的新增放盘量非但没有增加，反而呈逐步下降的趋势。第二，由于CPI指数上扬，社会资金缺乏投资途径，出于对现金贬值的忧虑，居民持有、购买不动产的热情不减（典型表现是在住宅市场限购之后商业地产投资气氛的兴起）。在此情况下，楼价下行的预期被大大削弱。第三，二手住宅的交易量虽然较新政前有大幅度下降，但是大部分月份仍然维持在每月40万平方米以上的水平，证明调控后市场上的刚性需求数量依然庞大，对房价形成了支撑。第四，与一手住宅相比，二手住宅价格的调整“滞后”，其中上半年“滞涨”（成交量下降但价格维持涨势），下半年“滞降”（与一手楼的降价行为从郊区逐步扩散到市区相比，二手楼业主的反应后知后觉），价格总体仍在高位运行。

不过，从放盘价与成交价所反映的议价空间来看，1-11月份二手住宅的议价空间持续扩大，从1月份的-1.8%扩大到11月份的-6.9%，显示随着调控的深入业主的心态逐渐软化，并在岁末已经开始出现实质性的小幅降价行为。此外，有关降价成交比例的月度走势也显示，以比放盘价低的价格成交的房源所占的比例越来越高，到11月份达到79.8%的年内新高，与议价空间所反映的市场走势一致。

“刚需”抬头 90平方米以下中小户型占比提高

根据满堂红地产的成交数据，前11个月，广州二手住宅成交按面积分类，以60-80平方米的房源成交比例，占34.0%；80-100平方米的房源次之，占21.8%。对比2010年同期，90平方米以下的中小户型成交比例从71.2%提高到74.3%，提高了3.1个百分点，而90-120平方米的房源成交占比降低了1.2个百分点，120平方米以上的房源成交占比降低了2个百分点。满堂红研究部认为，中小户型占比提高，主要是因为调控后投资投机性需求退场，刚性需求成为二手住宅市场的主流需求。

楼价上涨 80万元以下房源成交占比缩小

根据满堂红地产的成交数据，1-11月份，按照成交总价分类，以40-80万元的房源成交占比，占38.2%；80-120万元的房源次之，占27.2%。不过，尽管80万元以下的二手住宅置业者欢迎，但是由于楼价的上涨，其成交比例与去年同期相比大幅降低了12个百分点。80万元以上的房源中，以120-160万元的房源成交占比提高最快，同比提高了4个百分点。值得注意的是，在调控的市场环境下，200万元以上的高总价房源占比依然达到了7.2%，比去年同期提高了3.1个百分点，反映了实力买家购买不动产的热情不减的现实。

2012年广州二手住宅市场展望：

下半年以来，中央政府和地方政府一再表示，2012年房地产调控坚决不动摇。在此情况下，预计2012年房地产市场限购、限贷的调控大环境基本不变，虽然地方执行调控的细则有可能灵活微调，银根亦有望较2011年放松，但是由于楼市需求依然受到较大限制，预市场成交量将持续低迷，全年的二手住宅成交量将较2011年减少一成左右。价格方面，从2011年第四季度开始，二手楼价的下行趋势基本形成，但是在刚性需求的支撑下，2012年的二手住宅价格不会下滑太多，预计平均降价幅度约为10%，不超过15%，全年成交均价将与2011年基本持平。

供稿：满堂红研究部 肖文晓