【房天下】2011年广州二手房销售市场及租赁市场年报

2011年广州二手房市场概况

2011年，有超过120个城市出台了房价调控目标；有46个大中城市出台了限购令，10个城市出台了限价令。在限购、限价、限贷、加息等政策不断加码的情况下广州二手房成交低迷，市场冷清。

今年1月，新“国八条”重磅出台，广州二手房成交量应声下跌。阳光家缘数据显示，2月份全市十区成交量由1月份的10363套锐减至6444套，环比减少37.8%。此后经过一段对新政的适应和消化期，楼市渐渐回暖，但仍显冷清。“小阳春”、“五一“、”端午“等往年成交旺季，市场反映平平。进入下半年，政策加码，成交量屡创新低。截至目前，今年前11个月，广州二手房成交量同比减少24.7%。

配合楼市限购限价政策，今年央行3次加息，6次上调存款准备金率，银行信贷规模步步紧缩。购房者一方面贷款申请困难，另一方面利息升高亦增加了不小的负担，入市门槛越来越高，不少有置业计划者望而却步。同时，价格下行的呼声越来越高，没有资金压力的业主们更愿意转售为租，买卖双方的观望情绪空前浓厚，成交十分困难。

房天下依据网友的搜索情况，为业内展示2011年网友关注的区县、商圈、楼盘、轨道交通、户型面积及房价区间等信息。

2011年广州二手房搜索、均价及成交情况

1、2011年番禺区网友关注，被搜索比例占20.46%

房天下二手房数据监控中心数据显示，2011年区县搜索前三甲为番禺、天河和海珠，其搜索占比分别为20.46%、18.71%和13.93%。随着广州城区南拓，番禺区的生活配套和交通网络日益完善，加上中心城区房价高企，番禺相对具有价格优势，成为购房者关注的区域。天河、海珠、白云、越秀、荔湾等中心城区均排名靠前，增城因为“限价”政策及地铁线路规划利好，搜索排名第6，占比为7.58%。

2、2011年新塘、荔城和祈福在二手房商圈搜索中排名前三

房天下二手房数据监控中心数据显示，2011年广州二手房市场关注的商圈中番禺区占半壁江山，共有5个商圈入围。增城的新塘、荔城高居榜首，番禺区入围10的是祈福、市桥北、洛溪、大石和市桥南。

3、2011年广州市二手楼盘祈福新村受关注度

房天下二手房数据监控中心数据显示，2011年广州市二手楼盘搜索10中，番禺区同样占据5席。前4名中就有3个番禺区楼盘，依次为祈福新村、丽江花园和华南碧桂园。增城是碧桂园凤凰城排名第2，花都区的金碧御水山庄排名第9。中心城区仅天河区的骏景花园和华景新城，以及海珠区的金碧花园入选。近郊楼盘与中心楼盘比例为7：3，中心城区房价高企，近郊楼盘手关注度更高。

4、2011年50万元以下的房源网友关注

房天下二手房数据监控中心数据显示，2011年，网友关注的房源价格区间为50万元以下，其搜索占比为34.88%，其次为50-80万元间的房源，占搜索比重的25.83%。此外，80-100万元的房源亦有9.78%的搜索量。总体上，低总价的房源更受市场关注。

5、2011年2、3居室网友青睐

房天下二手房数据监控中心数据显示，2011年网友青睐的是2居室和3居室，分别占搜索比重的43.90%和38.19%，而1居室的搜索比重也达到10.28%。房价高企加上信贷紧缩，贷款利率高，购房者的经济压力越来越重，小面积低总价的实用户型 2居室成为热门选择。此外，“限购”政策实施后，换房成本加大，一步到位的3居室也备受市场青睐。

6、2011年50-70平米的房源网友关注

房天下二手房数据监控中心数据显示，2011年50-70平米的房源网友关注，其搜索占比达21.99%。70-90平米的房源搜索比率则为20.87%，位居第二。此外， 90-130平米的房源也有20.84%的搜索率。上述面积房源以两居室和三居室为主，占据搜索量大头，与户型搜索占比相对应。

7、2011年地铁3号线周边楼盘受关注度

房天下二手房数据监控中心数据显示，地铁3号线、1号线和2号线沿线二手房网友追捧，其搜索比例分别为20.79%、18.24%和17.60%。5号线和三号线支线则位居三四名，其搜索比例均超过10%。此外，随着广佛同城化的演进，广佛线周边楼盘逐渐受到关注，但在佛山限购令出台后又有所回落，其搜索比例为3.33%。 

8、2011年广州市二手房地铁站点市桥站搜索比例

房天下二手房数据监控中心数据显示，2011年广州市二手房地铁站点搜索前三甲为市桥站、番禺广场站和大石站，三者均位于最热门搜索区域番禺区，除此之外，番禺还有洛溪站和汉溪长隆站亦荣登10榜单。西门口站、芳村站、京溪南方医院站、梅花园站和陈家祠站则为中心城区的热门站点。

9、2011年广州市二手房挂牌价格及同比走势图

今年季度乘着2010年广州楼市高飞的势头，广州二手房挂牌均价也水涨船高。在新“国八条”及广州地区细则出台后，成交量开始滑落，但挂牌价格仍继续攀升。到5月份形成峰，全市挂牌均价为15920元/平方米。“五一”楼市遇冷，进入下半年政策加码，调控效果逐渐显现，挂牌价格的上涨势头得到遏制，出现小幅回落，但仍在高位徘徊。12月份，广州全市二手房挂牌均价为14590元，比5月份下跌接近1500元/平方米，但比1月份的13967元/平方米仍是上涨。

10、2011年广州市二手房挂牌量走势图

房天下二手房数据监控中心数据显示，2011年，广州二手房挂牌量呈抛物线状。季度农历年底加春节作为购房淡季，挂牌量相对较低，三月份为113507套。4月份开始，挂牌量快速攀升，五月达到全年峰，为285766套。之后，市场上的房源数量保持一个基本的平衡。“金九银十”失利之后，市场冷清，广州出现了一定程度的中介关门潮，幸存的亦纷纷开拓新业务，二手房交易所占的份额有所减少。 12月，广州的二手房挂牌量为124699套，比5月份的挂牌量减少超过50%。

11、2011年1月-11月全市二手房成交量走势图

2011年广州二手房成交量低迷。1月二手房成交量尚在高位运行，但新政出台之后，市场成交量极速下跌，全年成交量走势图呈“L“型。在限购、限贷、加息等政策调控下，二手房市场成交低迷。今年前11个月，广州全市二手房成交面积为567.16万平方米，同比去年减少24.7%。在楼价欲降未降的节点上，二手房市场买卖双方的价格预期相差较远，观望情绪空前浓厚，成交十分困难。

2011年广州十区二手房搜索、均价及成交情况

2011年广州租赁市场概况

与二手房市场低迷局面截然相反，2011年广州租赁市场十分火爆。在二手房买卖双方均在观望的情况下，业主转售为租，准购房者继续留守租房，租赁市场的供需双方均十分旺盛。中介行二手房买卖业务受阻，亦投入更多的精力在租赁上。相关调查数据显示，今年广州租赁单数环比去年，上涨近20%，全年没有出现明显的旺季淡季，市场保持高温。

需求旺盛加上通胀压力，租金水涨船高。房天下二手房数据监控中心数据显示，2011年广州市租赁市场挂牌均价呈上涨趋势。12月份全市租金均价达2741元/月，比1月份2530元/月上涨8.33%。越秀、天河、荔湾扇区租金到年底均已突破3000元/月大关。

房天下二手房数据监控中心根据租赁市场的网友搜索数据，为业内呈现2011年租客关注的区县、商圈、楼盘、户型面积、租金区间及轨道交通线等信息。

2011年广州租赁市场搜索、均价和成交情况

1、2011年租赁市场受关注度的为天河区，搜索比例占32.07%

房天下二手房数据监控中心数据显示，2011年租赁市场中，天河区的受关注度遥遥领先，占搜索比重的31.88%。上班族和毕业学生是租赁市场的主力军，写字楼云集、交通网络发达的天河区无疑是他们的选择。紧随其后的是海珠、白云、越秀区、番禺、荔湾等城区。外围各区囿于区位及交通限制，上班不利，租赁市场活跃度较低。

2、2011年上半年租赁市场中东圃、员村和车陂为最热门商圈

房天下二手房数据监控中心数据显示，2011年广州市租赁热点商圈集中在天河区， 热门搜索商圈的前6名全部来自天河区，分别是东圃、员村、车陂、天河公园、珠江新城和天河北，另外，岗顶亦入围前10，排名第9位。与二手房市场的热门商圈不同，租赁市场的热门商圈集中于中心城区的边缘地带，如东圃、员村、车陂、赤岗、芳村、同和等，均是边缘价格洼地地带，但交通便捷上班方便，深受上班族欢迎。

3、2011年租赁市场楼盘为猎德花园

房天下二手房数据监控中心数据显示，2011年广州租赁市场上最热楼盘多分布于天河和番禺区，其中，猎德花园为全年最热楼盘，紧随其后的为华景新城和棠德花园。上榜的楼盘还有金碧花园、丽江花园、骏景花园、保利心语花园、祈福新村、金碧世纪花园和华南碧桂园。

4、2011年广州市租赁市场5号线搜索热度

房天下二手房数据监控中心数据显示，2011年广州市租赁市场上5号线搜索热度，达22.62%。5号线横贯荔湾、越秀、天河等中心区域，沿线热点商圈众多，成为上班族最关注度线路。此外， 3号线、2号线和1号线也有较高关注度，搜索占比均超过15%。

5、2011年广州市租赁市场客村站搜索热度

房天下二手房数据监控中心数据显示，2011年广州市租赁市场上客村站的搜索热度。其地处三号线和八号线交汇处，位于城区中心又有大量低价房源。紧随其后的为京溪南方医院站、员村站、厦滘站和梅花园站等。

6、2011年租金在500-1000元/月的房源搜索比例，达34.65%

房天下二手房数据监控中心数据显示，2011年广州市租赁市场上的是租赁价格范围在500-1000元/月的房源，其搜索占比达32.74%。租金价格在1000-2000元/月的房源则位居第二，其搜索占比为26.90%，此外，500元/月以下的房源也有16.53%的搜索热度。目前，广州市租赁市场中年轻白领与刚毕业的学生等低端群体占据主体位置，低总价房源受关注度较高。 在租金不断上涨的背景下，500元/月以下的房源质量较差，受关注度不及1000元/月左右的房源高。

7、2011年租赁市场中1居室网友关注，搜索占比高达37.78%

2011年广州市租赁市场中，1居室网友关注，其搜索占比为37.78%，其次是2居室和3居室，其搜索比例分别为37.78%和13.22%。低总价的1居室是上班族的，合租的2居室或3居室相对来说居住环境更佳，亦备受青睐。

8、2011年广州市租金价格及同比走势图

房天下二手房数据监控中心数据显示，2011年广州租赁市场租金呈上升。在高房价和通胀的背景下，“升房租”一度成为上班族的热门话题，2011年租金的是9月份，全市平均价格为2757元/月，比的1月份2530元/月上涨227元/月，涨幅为8.97%。年底越秀、天河、荔湾三区租金均价均超过3000元/月。租金高涨，上班族向边缘地带迁徙的趋势更加明显。

9、2011年广州市各户型区间租金走势图

2011年广州市主要区县租赁搜索、均价及成交情况

2011年广州市主要区县租金及环比涨幅

2011年广州市场概况

2011年，在“限购限贷”政策的双拳调控下，广州二手房市场量跌价滞。今年1月份，广州二手房市场出现短暂的成交火爆后，在新“国八条”及广州细则出台后成交量急剧下跌。经过一段时间的行政适应期后，楼市渐渐回暖，但仍显冷清。随后的“五一”、“端午”等传统成交旺季期间，楼市反应平淡。

下半年，政策加码，宏观调控的威力逐渐显现，市场趋于困难。到“金九银十”褪色后，广州二手房市场早早入冬，成交数量屡创新低，中介行业出现“关门潮”。与此相对应的，下半年广州二手房的挂牌量也逐渐走低，楼市温度急速下降。价格上涨势头得到遏制但未出现大幅降价的局面，目前仍在高位小幅震荡。

与低迷的二手房市场截然相反，2011年的租赁市场十分火爆。市场低迷，不少业主转售为租。房价欲跌未跌且信贷收紧，准购房者纷纷搁置置业计划，继续租房。租赁市场既有充足的房源，又有大量的需求，持续保持高温，房租亦节节上涨。

二手房市场的买方与卖方、成交量与价格的博弈仍然在持续，在调控不放松的前提下，市场短期内很难回暖。回顾2011年，广州二手房及租赁市场呈现如下四个特点：

1、2011年广州二手房市场成交低迷

2011年1月26日，新“国八条”出台，随后广州细则应运而生。在“限购令”、“限贷令”、“限价令”等措施影响下，广州二手房成交量一路走低。今年前11个月，广州二手房成交量同比减少24.7%，第四季度多个区县的二手房成交量相比年度大跌近50%，部分区域更出现连续数月零成交的尴尬局面。

在房价欲跌未跌的节点上，二手房市场的买卖双方观望情绪空前浓厚，成交十分困难。中介行业亦感生存不易，第四季度开始出现大面积的关门潮，部分中介转向一二手联动和商铺销售等业务。

2、2011年广州二手房挂牌量呈抛物线状年底走低

季度农历年底加春节作为购房淡季，挂牌量相对较低，三月份为113507套。4月份开始，挂牌量快速攀升，五月达到全年峰，为285766套。之后，市场上的房源数量保持一个基本的平衡。“金九银十”之后，由于市场冷清，广州出现了一定程度的中介关门潮，幸存的亦纷纷开拓新业务，二手房交易所占的份额有所减少。 12月，广州的二手房挂牌量为122565套，比5月份的挂牌量减少57%。

3、2011年广州二手房价滞未跌

今年上半年，广州二手房市场延续去年的势头，价格节节上升。与挂牌量相对应，价格在今年5月份达到顶峰后出现转折。随着“限购限贷”政策的威力慢慢显现，入市难度越来越高，市场开始冷却降温，挂牌价格回落。从6月份到12月份期间，广州全市二手房均价在15000元/平方米至15400元/平方米之间企稳，连续小幅震荡波动，但大幅降价的局面尚未出现，趋势亦未见。

4、2011年广州租赁市场需求旺盛，租金节节高涨

在通胀和高房价的背景下，今年广州的租赁市场比去年更加火爆。从中介行提供的数据显示，今年以来，租赁宗数同比去年增长近20%，全年没有出现明显的淡季。租金方面，连续保持上涨。根据房天下数据中心统计数据显示，今年1月广州全市租金均价为2530元/月，12月为2741元/月，上涨超过200元/月。其中，越秀、天河、荔湾租金均突破3000元/月大关。

在租金高涨的情况下，上班族向中心城区边缘地带迁徙的趋势明显。天河区的车陂、东圃、员村、上社，荔湾区的芳村、海珠区的赤岗，番禺区的地铁沿线等区域，均是中心城区的租赁价格洼地，同时上班交通方便，是广州租房者的热门选项。

2011年楼市新出台政策盘点

■2011年1月1日 广州推行二手房签

2011年1月1日起，广州市中心六区的二手房签开始正式推行，凡经中介公司促成的二手房交易必须实行网络签约；二手房自行交易可宽限半个月。

■2011年1月20日 央行上调金融机构人民币存款准备金率

中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

■2011年1月26日 新“国八条”出台

国务院1月26日常务会议公布了房地产调控措施"新国八条"规定，其中，要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标、二套住房首付比例提高至六成、大范围的住房限购成为政策新亮点。

■2011年1月28日 上海和重庆开始征收房产税

1月27日晚，上海和重庆分别公布了对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法，办法从1月28日起生效。

■2011年2月8日 央行上调人民币存贷款基准利率

中国人民银行2月8日晚间宣布，自2月9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3%，一年期贷款利率达到6.06%。

■2011年2月18日 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率

中国人民银行18日晚间宣布，央行将于24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。上调之后，大中型存款类金融机构存款准备金率达到19.5%的历史高位，中小型金融机构存款准备金率也高达16%。

■2011年2月24日 广州版新"国八条"细则出台

细则规定：1.在本市已拥有1套住房的户籍家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个税或社保缴纳证明的外地户籍家庭，限购1套住房。在本市已拥有2套及以上住房的户籍家庭、拥有1套及以上住房的外地户籍家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个税或社保缴纳证明的外地户籍家庭，暂停购房；2.增城、从化两县级市暂不纳入限购范围。

■2011年3月18日 佛山出台限购令

限购令规定，对已有1套住房的佛山户籍家庭和能够提供在佛山1年以上纳税或社保缴纳证明的外地户籍家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的佛山户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的外地户籍家庭、无法提供1年以上在佛山纳税或社保缴纳证明的外地户籍家庭，暂停在佛山行政区域内向其售房。

■2011年3月25日 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率

中国人民银行3月18日晚间公布，从2011年3月25日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是本年度以来第三次上调存款准备金率，也是去年以来的第九次上调。此次调整后，大型金融机构的存款准备金率已经达到20%的历史高点。

■2011年3月29日 广州市房价调控目标发布

3月29日晚，广州公布了2011年度新建住房价格控制目标：新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。其中，新建住房包括限价房和经适房。另外，从化增城房价不纳入统计范围。广州2011年GDP和城市居民人均可支配收入预期增长11%，即今年广州市新建商品住宅均价涨幅预期不超过11%。

■2011年4月6日 央行上调金融机构人民币存贷款基准利率

中国人民银行宣布自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率各0.25个百分点。这是央行2011年内的第二次加息，也是央行自2010年10月启动加息周期以来在半年内的第4次加息。

■2011年4月15日 增城全面限价

4月15日，增城市房管局相关人士表示，由于今年季度增城房价上涨过快，第二季度的房价调控目标调整为5%。按照增城去年7033元/平方米的均价，这意味着第二季度增城的全市均价需要维持在7385元/平方米才能完成目标。

■2011年4月21日 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率

中国人民银行17日宣布，从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。同时，这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达20.5%的历史高位。

■2011年5月18日 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率

中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第五次上调存款准备金率，同时也是央行自去年以来准备金率的第十一次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达21%的高位。

■2011年6月20日 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率

2011年6月14日，中国人民银行决定，从6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，冻结银行资金约3800亿元。这是今年以来，央行第六次上调存款准备金率，至此，大型银行存款准备金率高达21.5%，再创历史新高。

■2011年7月7日 央行上调金融机构人民币存贷款基准利率

央行决定自2011年7月7日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

■2011年8月1日 番禺区部分区域实施二手房上交易

继广州中心六区之后，番禺区成为广州外围区域中实施二手房签的区。其中，石楼镇、石碁镇和大龙基范围内的二手房已于7月30日试行网上交易，而大石街、洛浦街范围则计划将于10月10日实行，其他镇街将适时实行。

■2011年8月13日 婚姻法新解释公布实施

人民法院公布《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》从１３日开始实施。新司解出台后，各地夫妻在房产证上加名是否征税问题上执行混乱，广州则表示加名不征收契税。

■2011年9月9日 住建部公布前8月保障房开工率为86%

住建部公布了今年1至8月城镇保障性安居工程建设进度。截至8月底，城镇保障性住房和棚户区改造住房开工率为86%（不含西藏自治区）。各省、自治区、直辖市中，河北、辽宁、福建、山东、陕西5个省超额完成了今年的开工建设任务，广东开工率，为66%。

■2011年10月1日 广州二手房签系统对接银行系统

广州银行系统对接二手房签系统10月1日起实施，将使交易更透明、规范，同时也将为买卖双方的交易安全提供多一重保障。

■2011年10月11日 佛山取消楼市限购放宽令

10月11日，佛山市住房和城乡建设管理局发布公告《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，通知表示，将对四类人群取消限购。当晚23点，佛山市宣布为了“综合评估政策影响”，暂缓执行该政策。

■2011年10月13日 14城市上调首贷利率 部分银行调50%

10月13日，14城市开始上调首套房贷款利率。广州建设银行、中国银行、招商银行、广发银行均上浮首套房贷利率，上浮幅度为5%至10%；深发展上浮幅度，达到30%甚至40%。

■2011年11月28日 多地限购令年底到期 明年将继续执行

近十个城市的限购政策在颁布“限购令”时曾明确，12月31日为限购政策执行的“有效期限”。住建部相关负责人明确表示，“限购令”到期后将会继续执行。

■2011年11月30日 央行宣布下调存款准备金率

央行宣布从12月5日起，下调存款准备金率0.5个百分点。自2010年初起，中国央行已连续12次上调存款准备金率，并加息5次。本次全面下调金融机构存准率，为三年来的首次下调。

■2011年12月14日 中央经济工作会议定调 坚持房地产调控政策不动摇

中央经济工作会议12月12日-14日在北京举行，会议确定了“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”的房产调控方向。