广州甲级写字楼供应进入高峰期 空置率可能上升

空置率上升、租金增幅放缓等压力将从年底开始显现

从现在起至2010年，将是广州市甲级写字楼入市高峰期，面积逾100万平方米，相当于过去10年的供应量，而租赁市场的新增供应量将达71.7万平方米，相当于过去8年的供应总量。

这些新增物业主要分布于体育中心CBD和珠江新城CBD，两区的供应面积分别为34.3万和25.5万平方米。至2010年，珠江新城的增量，将超过48万平方米。开发商将面临巨大的市场压力。

今年首季租售两旺

在经历了连续9个月的上涨期之后，广州甲级写字楼的整体租金水平仍然保持稳定上升的趋势。

租赁增幅近四成

戴德梁行研究数据显示，目前广州甲级写字楼总存量为122.64万平方米。季度虽然是甲级写字楼租赁市场的传统淡季，但租赁成交明显比往年活跃。本季度市场的总体吸纳量约为23900平方米，较2005年同期增长6269平方米，增幅达35%.从行业来看，本季度物流、银行和以内销为主的外国零售品牌租赁写字楼行为较为明显。近年来国家陆续取消外资经营国内的物流、零售业和人民币业务的限制，不少外企加快了在广州扩张的进程，由此带动起甲级写字楼租赁市场的活跃成交。

从区域来看，体育中心CBD和原东山区仍然是租赁成交的活跃区域，两区的吸纳量约占吸纳总量的93%.

租金平稳上升

租赁成交的活跃令甲级写字楼的租金继续保持平稳上升的趋势。季度广州甲级写字楼整体租金较上一季度上升约2.9个百分点。其中，体育中心CBD和珠江新城CBD由于云集了不少优质物业，虽然不断有新物业供应，租金却保持稳中微升。而在原东山区和越秀区，因为物业的入驻率较高，加上有不少企业踊跃求租，区域租金上升较为明显，升幅达5%-6%.

盈隆成交超四亿甲级写字楼租赁行为频繁，租金上升的局面令本季度甲级写字楼销售和投资市场成交同样表现活跃。在售的广晟大厦、富力盈隆大厦吸引了不少来自本地、港澳台和珠三角的投资者购买用作长线投资。

 据富力盈隆广场营销负责人透露，该项目新推出的二期单元销售相当兴旺，尽管销售均价已从开盘的1.25万元/平方米上升至现在的1.35万元/平方米，前来咨询洽谈的客户仍络绎不绝，目前销售总面积已逾3.3万平方米，成交量超过4亿元。

空置率持续下跌由于没有新物业供应，本季度甲级写字楼的空置率继续下跌，整体空置率为10.9%，较2005年第四季度下跌2.4%.目前珠江新城CBD的空置率保持，约为38.9%，较上一季度下跌2.8%.体育中心CBD区由于租赁成交特别活跃，空置率水平，约为7.9%，较上季度下跌1.6%.东山区的租赁成交虽然以原租户扩租为主，但由于新供应不多，空置率下跌幅度，约2.8%，维持在11.8%的水平。

外资企业成消化主力价格维持稳定

今年是中国加入WTO过渡期的最后一年，随着各类市场的全面开放，外资企业也加快了进入中国市场的进程。广州作为华南区总部经济较为发达的中心城市之一，成为外资企业继北京和上海之后重点拓展的二线城市之一。外资企业积极在广州驻点扩张的同时，也为写字楼市场带来了更多更强劲的需求支持，刺激了广州市甲级写字楼、商铺和高档 租赁市场的活跃成交。

广州戴德梁行研究顾问部黎庆文认为，不断涌入的外资企业，将成为消化甲级写字楼的主力。在已过去的三年内，进驻广州市的外资机构，对本地甲级写字楼的消化量从10%增加至50%，预计至2010年，这一吸纳量将达到70%，成为广州写字楼市场的用家。

此外，目前广州甲级写字楼的投资稳定维持于8%-10%的范围内，加上租赁成交比较活跃，因此吸引了美国、新加坡和澳洲等国家的一些知名财团或基金的关注，位于CBD区域，租赁情况良好并且产权统一的物业是其投资的焦点物业。

正是由于有强大的需求，尽管广州甲级写字楼放量供应，市场压力相当大，但总体租金和售价均将稳定在一定水平。

供应高峰在明年空置率可能上升

从需求来看，新增的甲级写字楼物业主要集中在2006年第四季度至2007年第二季度期间交付使用，虽然物业的优良品质和优惠条件将会促进物业的租赁需求，但因为市场难以在短期内消化如此大量的面积，导致租赁市场竞争将越演越烈。戴德梁行分析认为，从2006年第四季度开始，广州甲级写字楼租赁市场将面临供应量剧增，空置率上升，租金增幅放缓的压力。

销售市场方面，2006年约有20.4万平方米的甲级写字楼面积面向市场发售，比2005年增加约5万平方米。考虑到目前甲级写字楼的较为稳定，新上市的物业素质较高，预计至2007年私人投资者购买甲级写字楼行为将仍然保持活跃。