2012年房地产政策将从绝对高压转向合理有序

2月7日，央行继住建部之后，再次释放“满足首套房贷需求”的信号。某银行个贷业务负责人表示，房贷利率回调至基准很可能成为银行普遍现象。本轮以“双限”为核心的政策调控，其对房地产市场的打压力度创下近十年以来的，从成效来看确实相当理想，各核心城市市场交易量明显萎缩，房价上涨趋势短期内基本得到控制。

但同时，我们认为政策调控在2011年存在“矫枉过正”的问题，其主要体现在两方面：其一是对本不该在打压范围的合理购房需求的误伤，其二是对一部分经济发展水平相对并不高、房地产市场热度并不高的城市的误伤。

而在2012年，随着房地产调控初步目标的达成，我们认为未来调控的主要指导思想将从2011年的“高压”逐步转变为“相对有序”，而所谓“有序”可理解为对2011年某些过于激进的政策方案进行纠正。首先，首次购房以及合理的改善性购房需求将重新获得政策面的适当照顾，自2011年年底起，各主要商业银行在针对刚性需求购房的放贷问题就出现了逐渐放松的征兆，近期更有京沪深三地多家银行对首套房贷重新开始提供9折优惠，而在刚刚过去的2011年，即使是首次购房者也绝少能在贷款时获得首付或利率方面的优惠。

其次，一部分房地产市场成熟度偏低、但行政级较高的二三线城市限购政策将出现执行层面上的松动，可行的办法我们认为会参考之前佛山的做法，例如采取“购房超过若干年后的住房”、“均价低于若干水平的住房”、“卖一套套”这样的局部放松手段，但是需要指出的是，限购政策即使在部分城市出现放松也一定仅限于执行层面的松动，地方政府必然将更偏向于“只做不说”的状态，以避免遭遇类似佛山的尴尬。

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