楼市未真正回暖 房价或继续下行(图)

广州中介协会发布《蓝皮书》，分析预测今年楼市：楼市未真正回暖 房价或继续下行

“广州郊区盘降价压力大，今年住宅租金涨幅或在10％以内。”昨日，广州市房地产中介协会召开《2012年广州房地产市场蓝皮书》发布会，预测广州一手房很可能出现房价下调面继续扩大的态势。对近来广州一手楼周成交大幅上升的现象，合富辉煌首席分析师黎文江表示：“目前还不能就市场是否真正回暖下定论，要看今年五一黄金周能不能激活刚需，还要看金九银十能否吸引改善性买家入市。”

“改善性需求入市才算回暖”

《蓝皮书》指出，由于2010年以及2011年上半年住宅新开发面积大幅增长，未来3-6个月很可能出现集中推盘的情况。因此，未来一手住宅年度供求比很可能进一步下滑。

《蓝皮书》分析，从广州市的情况来看，当初出台限购令时并没有设定期限，在调控政策不放松的背景下，广州限购松绑的可能性微乎其微。按照量先行、价跟进的价量走势规律，在经历了长时间成交萎缩、价格僵持后，房价很可能出现全面下行的态势。

不过，核心区域让利降价空间有限。《蓝皮书》指出，市中心部分区域由于在售的一手楼盘极为有限、地理位置优越、市场需求仍旧充足、开发商态度也相对强硬，价格松动的楼盘并不多见。而外围热点居住区域渐显下行态势，例如芳村板块、金沙洲板块、花都板块和番禺板块等或是目前供应楼盘不少，或是接下来将有多个新盘推出，开发商完成业绩以及回笼资金压力较大，打折力度将有所加强。

广州市社会科学院数量经济研究所所长欧江波表示，如果以半年为周期作判断，目前还看不到楼市转暖的迹象。黎文江也表示，今年可能出现两波回暖潮，一是五一黄金周刚需入市，二是金九银十改善性需求入市，除此期间的6-8月份楼市都将比较淡。只有改善性需求入市了，才能真正说楼市出现了回暖。黎文江认为，目前每周一千多套的成交量属于正常水平，而广州全年的楼价会是“稳定向上”。

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今年租金涨幅或在10%以内

去年广州市住宅租赁市场继续保持平稳发展态势，经过地产中介促成的住宅租赁成交量比2010年增加13.2％。根据满堂红地产的成交数据，去年广州各区二手住宅（不含南沙）平均租金为36.2元/平方米，同比上涨11.4％。

据分析，除了受物价上涨拉动的影响外，许多准买家延迟购房计划，改以租房方式作为过渡，使以往从租赁市场到买卖市场的正常住房需求流转出现阻滞，客观上增加了租赁市场的需求总量。此外，广州市内城中村改造项目持续，大量城中村租客和应届大学毕业生陆续加入重新找房租住的行列，刺激中低端租赁房源的租金水平上涨，带动总体租金水平相应提高。

《蓝皮书》预测，由于住宅租金的涨幅一直远远落后于楼价的涨幅，住宅租金在2012年有继续“补涨”的空间，预计同比涨幅在10％以内。

建议广州差别化精细化限购

《蓝皮书》指出，对于目前实行限购的广州十区来说，特别是中心六区，可供出让的土地已经越来越少，一手住宅的开发也逐渐转移到外围区域，限购对广州市产生影响较大的区域主要是番禺、花都、南沙、萝岗四区，此四区的一手住宅市场未来将主要以刚需购房者为主。而从化、增城两市由于未纳入限购范围，投资需求或将进一步向这些地区转移。《蓝皮书》建议，针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，采取差别化、精细化的限购政策措施，抑制投机投资性购房，促进居民合理的住房消费，实现房价稳中有降。

此外，《蓝皮书》还指出，房产税、物业税等税收政策取代限购等临时性行政政策能适度增加房产持有成本，稳定地方财政税收，而又不会过多干预市场。因此，国土、房管、地税、财政等部门应联合起来，充分利用近年来地税部门关于房产税的“空转开征”模拟数据，开展房屋普查工作，为制定合理的税制、税率和开征范围提供决策依据。 

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国土资源部：今年重点清理在建和未售小产权房

国土资源部亮出处理小产权房思路

清理小产权房，要动真格了？前日，国土资源部在其官网上公布，对于小产权房的处理将采取先清理后治理的方式，“在建和未售、侵占耕地的小产权房”是主要的清理对象。对此，业内人士表示，国土资源部这种“先易后难”的解决思路，比较符合现状。只要地方政府能够下决心，加强监管，基本可把问题解决在萌芽状态。

将选择城市试点完善相关政策

小产权房是指占用集体土地搞建设，并向集体经济组织之外成员销售的住房。根据国土资源部在其官网上公布的内容，“在建和未售、侵占耕地的小产权房”是今年主要的清理对象，其目的在于“杜绝小产权房继续发展”。而其后的治理工作，则主要针对已售的存量小产权房。但对于具体的治理方案，该部尚未拿出详细的办法。此外，在大规模清理的同时，今年国土资源部还将组织研究选择试点城市，在试点基础上总结完善相关政策，有望对小产权房的处理形成初步的法规文件。

满堂红研究部高级主任肖文晓表示，因为将清理的小产权房还没有出售到小业主的手里（在建和未售），又有明确的法规制度约束（耕地红线），所以解决起来要容易得多。只要地方政府能下定决心，加强监管，基本上就可以把问题解决在萌芽之初。

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无章可循地方政府处理“乏力”

尽管国土资源部一再强调小产权房的非法性，但长期以来，小产权房市场有愈演愈烈之势。根据工商联房地产商会的数据，1995-2010年，小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。不过国土资源部也坦言，“目前还没有完整统计小产权房的数据”。对此，肖文晓分析，小产权房难治理，根源有三：，高房价导致小产权房的需求有增无减；第二，城市化进程中利益分配不平衡，村民和集体欲从中分一杯羹；第三，现有的法规不够清晰，缺乏监管，监督不力。

还有业内人士表示，对于小产权房的处理，一直没有一个具体的执行办法，所以地方政府在执行治理的过程中无章可循。此外，小产权房的处理涉及多方利益，是一块“硬骨头”，处理不得当，很有可能演变成为群体性纠纷，所以如果不是涉及到拆迁改造或者城市规划，地方政府一般不愿意主动去碰这种吃力不讨好的事。“这种情况导致地方政府在治理小产权房的过程中不是很积极，因此有关小产权房的处理还应权衡到地方政府、村民、买家等多方利益，才能解决好。”

本地连线

白云是广州小产权房重灾区

在广州，小产权房主要分布在城乡接合部，比如白云、黄埔、芳村、天河等都有小产权房分布。由于小产权房楼价便宜，买家都是和村民私下交易，并未受到任何限制，因此不少人都会“铤而走险”，选择小产权房。

“年年都说要治理小产权房，也不见真的实施过。”在不少已经购买和打算购买小产权房的人眼里，买小产权房的人越来越多，处理小产权房问题也更加困难，政府是否有这个决心也难说。有了这种侥幸心理，许多购买小产权房的买家都会选择些大规模的小产权房，“便于以后‘维权’。”

相对于商品房的楼价高企，小产权房价格便宜是吸引人购买的主因。在白云区的同和一带，聚集了京溪村、白山村、白水塘等多个城中村，也是小产权房供应量较大的区域之一。据了解，在白云区的嘉禾一带，目前二手房楼价在1.5万-1.6万元/平方米，在同和京溪路一带二手房价在1万-1.4万元/平方米。而这个区域的小产权房楼价多在3000-4000元/平方米，还不到二手房价的1/3。

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