合理房价是市场各方的利益博弈平衡点

阳光家缘网公布数据显示，上周（3.19-3.25）广州一手住宅成交1284套，成交面积14.4万平米，环比分别下跌35.8%和34.5%。成交量出现冲高回落，甚至低于前四周平均线1555套水平。跌幅较大的区域分别为南沙、荔湾、番禺、白云等，上周成交套数分别为128套、98套、169套和145套，环比分别下跌65.9%、57.4%、43.1%和32.9%。近周成交出现反复行情，一是由于开发商此前推出的特价房源已经剩下不多，二是同时吸引刚需入市消耗了一部分首套购房者，在限购令仍然严格执行下，新的潜购客源还未补充。

自温家宝总理提出的合理房价问题，引起社会热议。按温总的标准，合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。如果按照房价与居民的收入相适应要求计算广州合理房价的话，根据广州统计局公布数据2011年广州城市居民家庭人均可支配收入为34300元，假设一家三口购套90平米的住宅，按国际认为适宜的房价收入比6-8倍计算，广州市的合理房价应该为：34300×3×6（至8）÷90=6860至9147元/平米之间。而广州2月份公布的一手住宅均价为14159元/平米，即使考虑到开发商的合理利润，两者仍然存在差距。

而从楼市供需情况看，今年广州新房仍处于密集供应期，1-2月份一手住宅新增供应8112套，新增面积97.6万平米，并且初步估算3月份将有5200套新房上市。可以看到，供应量仍在扩大，而需求上则随着入市人数的增加而减少。在此一增一减的预期下，房价仍然存在下跌的空间。今年房价有望继续下跌，但合理的房价应该是市场各方利益博弈的平衡点。在这个平衡点上的房价，除了要照顾到买家、开发商的利益外，对参与到房地产行业链条的其他主体，如地方政府通过出让土地获得收入以及银行房贷利息收入等各方面的利益平衡。

供稿：美联物业研究中心