房地产价格回落基础不稳固 调控力度仍未能放松

近日召开的中共中央政治局会议提出“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”。怎样看待当前的房地产调控形势？房价合理回落会不会引发系统性金融风险？记者13日就此采访了相关专家。

房地产价格回落的基础仍不稳固

国家发改委宏观经济研究院副院长王一鸣表示，“从总体上看，房地产调控政策措施已经取得初步成效。但我们必须清醒地认识到，当前房地产市场调控仍处于关键时期，调控取得的成果还是初步的，房地产价格合理回落的基础仍不稳固。”

他认为部分城市房价过高的局面还没有根本改变。房价上涨的潜在压力仍然较大。

目前房地产价格回落在一定程度上是通过限购、限贷、限价和行政问责等措施实现的，而不是市场自发调整的结果。在这种情况下，调控力度一旦放松，就可能在短期内引发房地产市场价格的迅速反弹。

王一鸣说，当前，“抑制投资投机需求的任务仍很艰巨”。

目前国内投资渠道相对有限，房地产成为资产投资和保值增值的重要途径，在流动性充裕和通胀水平依然较高的情况下，投资投机的套利空间仍然较大，调控力度一旦放松，被抑制的投资投机需求就可能重新释放，引发新一轮房价上涨。

“放松调控力度，将引发市场预期的混乱，不仅政府的公信力将受到影响，而且也不利于巩固已经取得的调控成果和房地产业的持续健康发展。”

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调控力度不能放松不会引发系统性金融风险

随着房地产调控的实施效果逐步显现，部分城市的商品房市场交易量明显下降，社会上开始出现不同的声音。有些人认为，房地产业对国民经济影响面广，如果不放松调控力度，将引发房地产投资大幅回落，进而引发金融系统风险，加剧经济增速放缓趋势。

对此，国家发展和改革委员会投资研究所所长张长春表示，随着房价涨幅回落、通胀预期发生变化，预计2012年房地产投资增速将进一步放缓。在持续多年房地产投资高增长之后，投资增速的适度回落，有其内在合理性。

王一鸣认为，从我国情况看，无论是个人住房消费信贷、房地产企业开发贷款，还是地方政府融资平台公司贷款，房价合理回落都不会引发金融风险。

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抓紧制定房地产市场稳定健康发展的长效机制

王一鸣表示，在坚持房地产调控的同时，必须加快研究制定符合国情的住房体制机制和政策体系，坚持住房资源市场化配置为基础，加强和改善房地产市场调控，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价和消费能力基本适应的住房供需格局。

他认为我国要继续坚持住房市场化改革方向，更好地发挥市场机制在住房资源配置中的基础性作用。政府要在提供基本保障、维持市场秩序、改善投资环境、引导合理消费方面发挥积极作用。对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度；对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房制度；对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。要强化政府工作职责，落实政府保障责任，健全住房保障及供应体系。

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房地产信托量价齐升 “小阳春”假象遭质疑

一直被认为存在高风险的房地产信托最近却反常地出现了回暖迹象。

根据普益财富近期集合信托周报，房地产信托在2月18日到3月17日四周的成立数量分别为1款、5款、3款、7款，在数量上呈回暖趋势。此外，从预期率上看，近期发行的产品预期率较之前稳中有升，以期限为12个月、18个月、24个月和36个月的产品为例，3月份发行的平均率分别为12.25%、10.50%、12.06%和11.83%，较2月份分别上涨68.33基点、5基点、115基点和27.08基点。

在量价回升的同时，部分房地产信托又提前到期。据统计，多家信托公司旗下均有房地产信托计划提前清盘。一边是发行回暖，一方面是提前终止（融资方早赎），莫非真的是部分房地产开发商还钱，部分房地产开发商借钱？“很不幸的是，在仔细分析近期发行房地产信托产品，这个现象却不明显。”普益财富研究员范杰表示，“我们看到更多的是基于同一或关联项目，开发商或其关联方更换名目、另行融资，主要的方式有直接用新信托接盘旧信托、用建筑公司名义申请融资、投资于已成立的信托产品权等。”

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