限购限贷“杀伤力”惊人 下半年降价空间不大

始于2011年的系列房地产调控措施，被业界形象地称为“史上最严厉调控政策”。然而，调控过程中，地方政府却显得逐渐按耐不住。据统计，自2011年下半年以来，国内约有18个城市出台了楼市“微调”政策，涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。那么，调控政策究竟对广州楼市产生了哪些影响，购房者又对楼市调控作何反应呢？近日，记者就此展开了一番调查采访。

现状

楼市限购限贷“杀伤力”惊人

继年初佛山新政“一日游”、芜湖新政“三日游”到上海“旧政新解”“七日游”，地方政府不断试图以愚公精神，移走压在楼市之上的“限购”之山。然而中央对这些政策松绑举动的叫停，则将坚持调控不动摇的态度明确传达。

从实际效果看，限购令对楼市成交量的杀伤力是惊人的。据国家统计局的数据，2012年1月70个大中城市房价首次全部止涨，其中，新建商品住宅环比价格下降的有48个城市，持平的有22个城市，价格上涨完全停滞。可以说，2012年，地产市场在限购的影响下已经回归自住，投资和投机基本绝迹。

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尽管两会期间关于取消限购令的呼声颇为高涨，但事实上， 国务院总理温家宝在政府工作报告中谈及2012年房地产市场调控时明确指出，将进一步巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。

以“房价合理回归”为目的的调控政策，涉及土地、信贷、税收、供给、需求等与房地产行业相关的方方面面。尤其是以限购、限贷为首的系列措施，牢牢钳住了各地楼市的投资、投机需求。

不过，一个不容忽视的现象是，在民间资本充裕的地区，例如广州，已有不少开发商在“押注”限购将取消。今年春节后，部分地段好的楼盘依旧热销，连一些已经空置超过两年的超级豪宅也开始私下动工装修。事实上，有开发商已经将不少房源卖给了已经限购的客户，并暂缓登记。

延伸阅读

楼市调控“价格合理者”生存 刺激刚需回归房价

3月14日，国务院总理温家宝在两会记者会上表示，“一些地方房价还远远没有回到合理价位。”据国家统计局3月18日公布的数据显示，70个大中城市中，2月份价格同比下降的城市仅有27个，其中除了温州等极个别城市外，降幅均不到1%。数据再次说明，在“史上最严厉”的调控政策之下，房价仍只是初步遏制了“过快上涨”的势头，但离“合理回归”的目标还有较远的距离。

“合理房价”已然成为最近讨论最热的话题之一，那么，什么样的房价才算合理房价呢？各地民间版的“合理房价”在网上疯传，各有各的算法，各有各的道理。其中，颇能吸引眼球并被包括央视在内的多家媒体跟踪报道的是一份“合理房价图”。该房价图参考国际惯例的房价收入比指标推算出各地的合理房价，即一个家庭6~8年的总收入可以购套房子。

按每个家庭拥有2名劳动力计算，乘以各地的人均可支配收入，然后乘以6，基本上就可以得出一个家庭6年总收入，也就是该家庭所能承受的房价总和。在这个基础上除以80（以每户买80平方米的房子为基准），这样得出的数据大概就是每个城市的合理房价了。计算公式为：城市合理房价=（城镇人均可支配年收入×2×6）/80。但因民众大多心存对高房价的不满和对大降价的期待，故推算出的“合理房价”大多与现有房价相去甚远。

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