楼市成交“有冷有热” 部分开发商“造势托市”

部分开发商“造势托市”

记者近日走访楼盘发现，尽管楼市成交数据逐月攀升，但大部分房价未松动，楼盘成交依旧乏力，许多一二线城市楼市成交呈现出“热冷不均”现象。部分开发商则夸大楼市“热度”，对“稳增长”政策当利好楼市解读，试图“造势托市”，影响购房者预期。专家表示，当前稳楼市关键是要稳预期，防止开发商“造势托市”影响楼市调控大局。

楼市成交“有冷有热”

６月中旬，位于杭州滨江的“寰宇天下”楼盘开售，结果几百套房子中的９０平方米小户型一夜之间被抢购一空，“日光盘”重出江湖。记者在这个售楼处看到，两名售楼员当月的销售业绩分别为１２套和１４套，这是去年他们半年甚至更长时间的销售量。

“寰宇天下”的热销并不是杭州楼市的个案。随着“以价换量”的带动，以及适合“刚需”人群的中小户型商品房供应增加，杭州楼市成交连月回升，５月新建商品房销售增幅首次由负转正。１－５月，杭州市新建商品房销售面积３０２．１０万平方米，由１－４月负增长５．１％转为增长１．０％。其中住宅销售面积２６０．４３万平方米，由１－４月负增长４．２％转为增长２．８％。

在楼市成交“回暖”的同时，部分楼盘成交依然冰冻。位于萧山的“德圣博奥城”近一个月１７９套新房源入市，成交仅１１套；“德信中外 ”推出１０５套房源，一个月只有１０套成交；“金隅江城府”４７４套新房源中，仅有７８套成交……机构数据显示，５月１８日至６月１８日一个月内，杭州共有７６次开盘，共有７６０５套新房源领出预售证，这些楼盘的去化率仅为４８％。

成交近半的去化量，似乎远远达不到日常感受到的“热度”。“实际上，成交走热是前期降价楼盘带动的，更多的楼盘没有降价，成交一直处在低位。”中国指数 研究院曹旭东表示，很多人只注意到了楼市成交“热”的一面，却忘记了许多楼盘成交依然“冰冻”。

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部分开发商“造势托市”

当楼市成交稳步回升，遇到“稳增长”政策的预调微调，部分开发商及其代言者便“放言”楼市将反转，开始“造势托市”，试图影响购房者预期。

值得注意的是，三四月份楼市成交“回暖”，主要是开发商大力度“以价换量”的结果。以杭州楼市为例，这期间所有“热销”楼盘都采取“低开”方式，降价幅度普遍在２０％以上，甚至出现诸多因降价而引发的“房闹”事件。

但是进入５月，随着部分城市提高公积金贷款额度、为购房提供奖励等一系列政策出台，以及央行三年来首次降息的影响，楼市成交走热出现新的变化。原本大幅度降价的楼盘纷纷调高价格，加之购房者预期发生逆转，“量价齐升”现象再现楼市。

在杭州楼市，４月份开盘的“昆仑天籁”均价为８５００元每平方米，６月中旬加推时，均价悄然变为１１０００元每平方米。“开发商为什么要提价？因为卖得好啊。”快房网首席评论员程伟明说，一系列“稳增长”措施被部分开发商及其代言者解读为利好楼市，导致购房者纠结情绪增加，害怕楼市反弹错失机会而匆忙出手。

尽管楼市成交逐步回暖，但在曹旭东看来，目前的楼市还是“有冷有热”。他表示，楼市调控的基调并没有改变，与此相应，除了降价的楼盘热销外，大部分没有降价、降价幅度不大的楼盘还是卖不动，“不能以部分热销楼盘来看待整体楼市成交。”

他担忧的是：“如果购房者预期房价会上涨，那房价真的就会上涨，这种预期在购房者中间正在形成。”

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稳楼市关键在稳预期

尽管楼市成交“有冷有热”，但购房者的预期正在发生变化，许多购房者重新陷入买与等的纠结选择之中，并逐渐偏向于出手。专家表示，当前亟须稳定购房者预期，防止调控成果因为购房者预期反转而功亏一篑。

楼市现在正处于新的“博弈”之中：一方面部分开发商认为楼市调控还将继续，绿城董事长宋卫平就一再表示，调控可能是未来一个时期房企不得不面对的现实；另一方面，部分媒体和一些开发商一再“造势”，传言调控政策软化，房价将回升，很多购房者听信其言，预期改变，并真实反映在楼市成交上。

曹旭东表示，当前关键是要稳定公众的预期，要对出现的“稳增长”就是“稳楼市”的传言及时予以澄清，并监督地方政府从严执行楼市调控政策，让公众对楼市调控有稳定、较长期的预期。

程伟明分析认为，此轮楼市“回暖潮”，和一些地方政府的默许、推波助澜有很大关系。“怎么会突然冒出来这么多‘刚需’，很多都是补缴社保而取得购房资格的，许多地方都默许，要不成交量不会攀升这么快。”程伟明表示，楼市调控，决心看中央，执行则要看地方，关键是要从严执行限购、限贷政策，抑制投资、投机性需求。

值得关注的是，国务院总理温家宝７日在江苏常州市调研时强调，要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。

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房地产调控频“发力”上半年房企业绩现分化

钢铁、水泥等行业需求不振，与房地产投资增速放缓密不可分。受房地产调控政策的影响，上半年房企业绩开始出现分化。

统计显示，部分房企由于结算收入大幅减少，盈利能力快速下滑。嘉凯城（000918）预计上半年亏损3.50亿元左右，而公司去年同期盈利728.95万元。公司直言，房地产行业的整体环境对项目销售进度和价格产生了一定影响。由于半年度实际可结算项目少，导致可确认的销售收入较少、净利润为负数。

保利地产和华远地产则率先披露了业绩快报，两家公司上半年营业收入分别增长32.86%和8.73%，但净利润表现却大相径庭。保利地产净利润下降12.13%，华远地产则同比增长22.98%。尽管如此，由于上半年保利地产签约面积和签约金额同比均增长27%以上，业内依然看好公司全年销售。 

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