一手房成交回升势头未改 开发商望迎“金九”

7月，70个大中城市，50个城市新建商品住宅销售价格环比上涨，上涨城市超过70%，是上一个月的整整两倍。与此同时，各地楼市成交量回升势头表现抢眼，在经历了“金三”、“银四”、“红五月”后，6月、7月甚至8月多数城市的需求依然强劲。

面对即将到来的“金九银十”，开发商们早已摩拳擦掌，做好了充足的准备；调控两年多来积攒和新增的需求，也似乎已经按捺不住。成交上升给开发企业制造了涨价的理由；政策的高压未见丝毫放松，又让担心房价反弹的购房者仍心存房价稳中有降的愿望。未来两个月楼市和房价到底会如何演变？

一年多来房价由降到升

在经历一年多的涨、平、跌交错格局后，7月多数城市新建商品住宅环比价格出现上涨，包括济南在内的不少城市一二手房环比价格双涨。这是自6月70%的统计城市新建商品住宅环比价格止跌、1/3以上城市环比上涨后，大中城市房价出现的新变化。

2011年1月至今年7月，从官方的统计看，济南一二手住宅价格环比似乎呈现出涨—跌—涨的基本走势。2011年1—6月，新建商品住宅环比均呈上涨趋势，涨幅为0.2%，为0.5%；7月持平，之后走上下坡路；2011年8月至今年5月，除2011年9月和2012年2月环比均上涨0.1%外，其余几个月环比均下跌，跌幅0.1%，0.6%；今年6月持平，7月上涨0.2%。

同期，新建商品住宅价格同比数据由涨幅逐月扩大到涨幅不断收窄，到下跌且跌幅不断扩大，再到今年7月跌幅收窄。2011年1—3月，同比涨幅从5.6%增至6.1%，伺候不断回落，到今年2月涨幅跌至0.2%；今年3月开始下跌且跌幅从当月的0.5%扩大到2.2%；7月环比上涨后，同比跌幅也收窄至2.1%。

二手住宅方面，2011年1—8月，环比上涨，涨幅0.5%，0.1%；2011年9月至今年6月，除今年4月环比持平外，其余均为下跌，跌幅0.1%，0.2%；7月上涨0.1%。

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同期，与新建商品房一样，二手住宅同比价格由涨幅逐月扩大到涨幅不断收窄，到下跌且跌幅不断扩大，再到今年7月跌幅收窄。2011年1—5月，涨幅逐月增大，涨幅2.3%，3.5%；2011年6月至今年2月，涨幅不断收窄，从3.4%缩至0.2%；今年3月进入下行通道，3—6月跌幅不断扩大，跌幅0.3%，1.1%；7月跌幅收窄，下跌1.0%。

仅以新建商品住宅看，今年4月成了一年多来价格变化的另一个分水岭，19个月中，当月济南新建商品住宅环比价格指数，此后降幅收窄—持平—上涨，从图表看，呈一路上扬趋势。“似乎已有触底反弹的迹象。”一位分析人士指出，不仅仅济南，如果具体分析其他60多个城市一年多来的房价走势，大部分城市的趋势和济南相同，只是位于底部的月份可能会有所差别，上扬的趋势明显程度也会不太一致。

新房成交回升势头未改

自今年3月以来，包括济南在内，国内大多数城市新建商品住宅的成交量一直呈回升态势，且至今势头未改。

市城乡建设委发布的数据显示，今年1—7月，全市新建商品住宅成交数据分别是：1月753套87411.93平方米、2月1794套199152.62平方米、3月3570套408207.8平方米、4月3274套369828.46平方米、5月3824套427845.27平方米、6月3809套417578.64平方米、7月4221套455544.13平方米。而去年3-12月，月成交量为7月的3461套386721.75平方米，成交量为3月的1287套141445.73平方米。显而易见，今年3—7月5个月中，有4个月的成交量超过当年限购政策出台后的成交量，而7月更是达到了一年半来的顶峰。

多位业内人士分析认为，今年3月以来，楼市成交量的持续回升，以及6—7月传统成交淡季房地产市场成交呈现的“淡季不淡”，与开发商普遍的“以价换量”、前期各地政策微调对市场购买力的刺激、以及积攒和新增需求的持续释放，有着不可分割的关系。而政策微调带来的刺激效果，在进入8月后，仍在进一步显现和发酵。

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记者调查发现，近期济南楼盘成交向好的趋势并未改变，国华印象、中建凤栖第、明湖白鹭郡等一批项目，近期开盘、加推均取得了不错的业绩。市城乡建设委每日网签数据显示，截至8月20日，全市新建商品住宅网签量已达2500余套，与7月旗鼓相当。

此外，预计本月内开盘的尚品燕园、中铁逸都国际等纯新品质楼盘，认筹情况也比较理想；未来两月内很可能开盘的绿地爱丽舍公馆、恒大雅苑等项目，关注度也很高。楼市调研机构的监测显示，本月底到下个月，预计全市有二十四五个项目开盘或加推，其中多数项目主打面向首次置业、首次改善型置业产品。可以预见的是，未来一个时期内，供需向好的趋势仍将得到延续。

政策调控将何以应对

7月底到8月初，国务院派出8大督察组对16省(市)执行房地产政策调控情况进行了督查。据媒体报道，在回京述职时，督察组认为目前的楼市和房价仍在现有政策可控范围之内，不用出台新的调控政策。

而在7月房价数据发布前后，国务院和相关部委再度重申不放松房地产调控，要求地方政府不得以任何借口放松调控，对地方政策调整触及限购限贷政策底线的，要予以纠正，并强化对地方政府的问责。与此同时，“两湖”开展新一轮房产税征收试点尽管尚缺红头文件和相关细节，但几乎已被公认为板上钉钉的事情。

不过，从现实情况看，这些似乎都没有改变市场各方对未来楼市走向的预期。记者注意到，多数准购房者并没有因此再度进入观望；自今年春天以来，部分成交较好的楼盘，已多次调整销售价格，尽管每次仅50—100元/平方米，幅度并不算大，部分没有调整价格的楼盘，也对此前的促销政策做了削减；去年下半年至今年初一度陷入低谷，甚至辞退部分员工、关闭部分门店的房产中介，近期也纷纷大举“招兵买马”，在市场空白区域开设门店重启扩张之路。同时，多位市场分析人士在与记者闲聊时认为，市场最困难的时期已经过去，再撑一段时间，“好日子就要来了”。

业内人士因此认为，持续两年多的此轮楼市调控，尤其是已执行一年多的“双限”(限购限贷)政策，在政府一再“隔空喊话”之后，对市场的影响在不断削弱，尽管投资、投机性需求仍被挡在市场之外，但自住型需求仅靠“喊话”已不可能延滞，再加上政策层面微调对自住型需求的支持与鼓励，后期需求仍可能大量进入市场，如不出意外，楼市有望重现“金九银十”。随着成交量保持稳中有升，房价调控也将面临更大压力。如何应对未来可能的局面，通过政策预调微调来防范房价反弹，将是对政策制定者的一大考验。

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房产税出台与否惹各方猜疑 传言到底难为了谁？

多地楼市调控放松、取消预售制、房产税……一个又一个楼市调控传言接二连三地涌现，继而被前赴后继的辟谣、澄清扑灭。尽管如此，继8月2日传预售制将取消、当日地产股暴跌后，在两湖版房产税传言下，这三日地产股再度领跌。为何传言能掀起如此之大的波澜？而房产税及其传言到底难为了谁？

此次房产税传言杀伤力之大源于其消息来源的权威性。先是新华社发稿称开征技术日渐成熟；接着国税总局培训税务人员旧闻被翻出来炒作；然后，国土资源部官方网站转载中国国土资源报报道披露，两湖版房产税征收细则正在制订中；国务院发展研究中心研究员倪红日则透露鄂州方案……尽管国土资源部官网撤稿、昨日湖北地税局发声明否认制定房产税细则、倪红日收声，但至今无一权威部门正式出面解读房产税事宜，难怪有小散抱怨“怎么玩啊！”

联想到此前的预售制取消、多地楼市微调等各种扑朔迷离的消息，笔者不禁十分渴求权威的说法、公开透明的信息，更加希望不要存在故意放消息试探的可能。否则，只会难为了投资者尤其是小投资者、难为了业绩总体还不错的上市房企、难为了这个孱弱的市场。 

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