楼盘十月争“红” 刚需改善需求“—个都不能少”

供应的释放、产品的多样性，促成了成交量的增加，而这对于即将到来的10月楼市来说，无疑是一剂“强心剂”。

高性价刚需项目受青睐

于上周末入市的13个项目中，除别墅有两个项目外，其余11个 项目中，仅有三个楼盘的预计推盘价在2万元/平方米以上，刚需项目依旧是楼市供应的主力。

位于浦东新区的东方御水湾，目前推出50套房源，88平方米三房享87折优惠，136平方米复式大三房(原价400万元左右)享总价直减70万元优惠。

另据数据显示，上周上海商品房住宅成交量达1461套，环比上涨23.6%。在单个项目成交方面，远洋香奈的成交套数位居第二，成交均价达16712元/平方米。远洋香奈推出的88平方米2房、108平方米3房和135平米大3房受到市场青睐。

同样销量不俗的是位于浦东航头板块的金地艺华年，主推90平方米3房。据了解，9月22日金地艺华年开盘当夭，96套房源去化70余套，成绩斐然。

刚需产品降价无疑具有成交优势，而对于刚需客群而言，能在有限的面积中实现更多的居住、使用功能的产品，才更具价值。事实上，这样的产品才可以使价格真正降低。

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高端楼盘升级引热销

房企不仅押宝刚需，针对不断进入市场的刚改客群，开发商对于产品的供应也有所变化。数据显示，从2012年1月至今，单价在4万元/平方米以上的楼盘成交排行中，徐汇中凯城市之光位列。

徐汇中凯城市之光不仅占据徐家汇核心区域500米的地段优势，还将受益于徐汇区正在推进的第二次十五年升级计划。除了地段优势，徐汇中凯城市之光还拥有市中心稀有的2200平方米水景社区，其严谨的产品力打造和舒适的户型设计，均以满足高端改善型客户的置业要求为目标。

徐汇城市之光的热销正如汉宇地产市场研究部经理付伟所言，“目前，大多数品牌都会将营销重点放在两方面:一是产品设计，从规划布局、建筑、园林，再到室内设计都是精益求精，并追求特色;二是客户体验。”

业内人士表示，上海高端住宅的开发也在经历从地段决胜论到地段品质兼容论的升级。

中心城区稀缺取胜

除了如徐汇中凯城市之光、祥生御江湾这样的中高端住宅类产品，在中心城区推出的房源也依托其稀缺特质，赢得市场认可。

以位于北外滩地段的中信虹港名庭为例，据相关信息显示，其在售的3号楼房源，面积约50平方米，3.2米 总价100万元， 总价145万元左右，总价96万元起。

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与其它产品的郊外特质不同，中信虹港名庭距上海北外滩仅1.5公里，到浦东陆家嘴中央商务区仅5，地块优势突出，由此也决定其稀缺的市场价值。

而据锦和投资集团品牌总监沙立松称，就目前能得到的信息来看，一方面，开发企业加大了 产品的供应力度;另一方面，近期商业、项目上市量也比较集中。9月至今共有31张预售证批出，上市量高达25万平方米。开发企业或主动或被动加大商业项目的开发上市量，以回笼资金，分散经营风险。

延伸阅读

前9月土地市场冷热不均 热点稀缺地块引争抢

随着供给的变化，今年以来的北京土地市场呈现出明显的冷热不均态势。因海淀万柳地块、朝阳霞光里地块等热点地块的成交，7月份土地收入大幅提高，但也出现了类似3月、5月和8月这样的“零”宅地出让的局面。另外，冷热不均还体现在房企对地块的态度上，一些热点区域的热点地块备受开发商青睐，而一些郊区偏远地块却遭遇冷落。

在前9月的土地出让中，最热门的无疑是朝阳、东城、海淀等区域的稀缺地块，如2月份成交的朝阳区来广营乡土地储备项目A4和B4地块、4月份的东城区香河园3号地、7月份的海淀万柳地块、大兴旧宫地块以及朝阳霞光里地块等。这些地块均引起了房企的“火拼”，不少地块的出让过程经历了多轮竞价。

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