商业地产投资火热 开发商看好“1.5线城市”

“一个小县城建三四个城市综合体，这不是繁荣，而是乱象。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌近日表示，开发商以及地方政府应该更加冷静，避免过度投资带来的商业地产“泡沫”。

在房企排队涌入商业地产、城市综合体项目四处开花后，商业地产的“投资热”已引发市场担忧。业内人士认为，与住宅投资易受宏观大环境影响不同，商业地产项目能否成功，主要取决于项目定位与专业化运作；此前蜂拥而上的商业地产项目，将面临着两极分化的命运。不过，在整体火热的情况下，局部区域的商业地产仍然具备投资价值。

商业地产投资火热

近几年，我国商业地产投资热情高涨，众多商业综合体项目纷纷入市。

根据《2011-2012中国商业地产发展报告》的数据统计，2011年无论新开工增量还是销售增速，商业地产的表现都远超过住宅。其中，楼新开工面积同比大幅增长46.20%，商业营业用房销售额也增长了23.7%。

进入2012年，商业地产的繁荣遍布。据21世纪不动产上海公司的数据，2012年上海有22个商业综合体项目入市；北京将有17个零售商业地产项目入市；在深圳，大型集中式商业项目面积在未来5年还将增长87%，接近，预计年底深圳大型优质商铺总存量将达190万平方米。

有数据表明，2009年-2012年，中国商业地产投资额月均同比增长30%左右，增速是同期住宅开发的1.3倍。2012年上半年，这一差异已扩大至2倍。北京中原地产市场研究部总监张大伟称，从2012年前三季度房地产开发投资数据来看，住宅开发投资增速为19%，而商业地产则达43.4%。这表明资金还在大量进入商业地产市场。

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看好“1.5线城市”

在我国，有一批城市在经济总量及增速、人口规模、居民收入、城市化水平、产业成熟度等方面都仅次于京沪深穗，比其他省会城市更加发达。业内把这批介于一线和二线之间的城市称为1.5线城市。

仲量联行在《中国新兴城市50强》研究报告中指出，目前我国1.5线城市共有9个，分别是成都、重庆、大连、杭州、南京、沈阳、苏州、天津和武汉。其中，成都凭借商业地产优势领跑1.5线城市。

在高和资本董事长苏鑫看来，目前一线城市商业地产市场逐步饱和，1.5线城市蕴含着机会。这些城市经济已经发展到相当程度，商办投资市场却刚刚起步。

以成都为例，该市目前有存量综合体项目48个，建筑面积约570万平方米。但部分区域商业地产供应依然不足。成都高新西区已云集了富士康、华为、戴尔、联想、英特尔等世界500强企业，不过该区域却一直是成都的商业地产洼地，目前尚无一家商业综合体正式营业。

据了解，龙湖、保利、中信、华润、绿地等房企已经相继进入成都高新西区。其中龙湖成都时代天街项目已经启动，该项目是龙湖集团多年来重点打造的天街系列之一。

业内人士指出，成都高新西区周边需求和供给尚不平衡，区域内也仅有时代天街一块综合性商业用地。然而随着城市化进程的加速推进，该区域商业的开发和消化能力将逐步提升，区内综合体的建设与该区的商业成熟将基本同步。

据了解，成都时代天街为城市商业综合体，总建筑面积达到183万平方米，其中包括一家洲际5星级酒店。龙湖集团在重庆、北京及成都其他区域开发的“天街系”投资型物业已相继开业。

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延伸阅读

多地首套房贷利率优惠销声匿迹 四季度或上浮

近日，多地部分银行缩减或取消了首套房贷利率折扣。随着第四季度的来临，银行贷款额度消化，房贷市场进一步趋紧。部分银行个人经营性贷款与个人消费贷款利率已经上浮，业内人士认为，此举会对楼市产生一定程度的影响。而未来银行对首套房贷的利率随时都可能上浮。

目前，北京多家银行已取消了首套房贷款利率折扣。另据广州日报报道，广州部分银行个人消费贷款利率上浮至15%，目前银行对个人房贷额度并未放松，部分银行对首次置业者利率已恢复到基准。部分国有银行已酝酿提高首套和二套房按揭贷款利率。

中国银行广东省分行方面表示，对于符合国家政策的首套住房贷款，结合借款人的信用记录和风险状况进行差异化定价。目前，该行对贷款条件已落实的贷款均可发放。在光大银行、招商银行、兴业银行等中小银行收紧首套房贷优惠之后，各大国有银行也逐步提高贷款审批门槛， 同时将首次置业利率上调至基准利率。 

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