商铺所有权转移，新所有权人有权撤销原租赁合同吗？
【案情】
王某于2011年6月，通过拍卖程序竞得原属于某置业公司所有的商铺一间，但早在2009年11月，置业公司就将该商铺出租给某购物公司，租期为16年（自2010年1月1日起至2025年12月31日止），租金每月1.1万元。购物公司承租后，又将该商铺转租给梁某，租金按季度支付，每季度10万元。后王某于2011年10月将购物公司诉至法院，将梁某列为第三人。王某称，经其了解，原出租方置业公司与购物公司约定的租金仅为市场价的七分之一到十分之一，并在16年的租期中没有约定任何递增条款，认为置业公司与购物公司签订的租赁合同明显显失公平，严重损害了王某的合法权益，故向法院起诉要求依法撤销原所有权人（置业公司）与购物公司关于该商铺的租赁合同。
【分歧】
本案的争议焦点在于房屋所有权发生转移后，在此房屋上既有的租赁关系是否仍然有效，新的房屋所有人是否有权撤销原租赁合同？
种观点认为，依据 “买卖不破租赁”的原则，新的房屋所有权人无权撤销原租赁合同。
第二种观点认为，依据订立合同显失公平的法律规定，现所有权人有权以显失公平为由要求撤销原租赁合同。
【评析】 （作者：抚州市临川区人民法院 李军 吴伟勇）
笔者同意第二种意见。理由如下：
本案涉及主要的法律问题有二：一是买卖不破租赁原则的适用；二是撤销权的行使条件和期限。
推荐阅读：
>>天河北高档中型室 月租仅75元/方
>>锦汉展览中心将拆除 原址或建写字楼和展馆
>>李嘉诚广州商业地产项目 西城都荟磨七年终开业
>>市桥南奥园养生广场即将开业 推动商圈
>>二三线城市争相建造摩天大楼为哪般？
对于买卖不破租赁原则，《合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。 《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效”。也就是说，房屋所有权转移后，原租赁合同的效力仍然延续，房屋现所有权人与承租人之间，无须订立合同，即当然发生租赁关系。本案中王某取代了原所有权人某置业公司成为新的出租人，至此，原租赁合同的双方主体也变更为王某和购物公司。
再看撤销权的行使条件和期限，根据我国《合同法》第五十四条的规定，当事人有权撤销合同的情形是：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。
根据 “买卖不破租赁的原则”，确定王某和购物公司为租赁关系的当事人，故双方也理应受此法条的规范。但是必须明确的是虽然王某已经取得撤销权，且这个撤销权有行使的期限而不是存在下去的。《合同法》第五十五条规定，“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭”。由此可见，这一年是法定期限是除斥期间，一年之内当事人不行使撤销权，民事行为维持其成立时的效力不变即当事人丧失撤销权。而本案中王某是在取得商铺所有权后的一年内向法院起诉，符合法律关于撤销权除斥期间的规定。
综合分析，商铺所有权发生转移后，只要具备撤销合同的法定情形，商铺新所有权人有权在法定的期间内撤销原租赁合同。
更多>相关知识
商铺住人消防规定 商铺租赁合同
房屋租赁合同
房产租赁居间合同 租房合同签订须知
房屋租赁合同解除协议格式 房屋租赁合同协议
房屋租赁合同简单范本 签订租赁合同三大注意事项
房天下小程序
/
商铺所有权转移，新所有权人有权撤销原租赁合同吗？
【案情】
王某于2011年6月，通过拍卖程序竞得原属于某置业公司所有的商铺一间，但早在2009年11月，置业公司就将该商铺出租给某购物公司，租期为16年（自2010年1月1日起至2025年12月31日止），租金每月1.1万元。购物公司承租后，又将该商铺转租给梁某，租金按季度支付，每季度10万元。后王某于2011年10月将购物公司诉至法院，将梁某列为第三人。王某称，经其了解，原出租方置业公司与购物公司约定的租金仅为市场价的七分之一到十分之一，并在16年的租期中没有约定任何递增条款，认为置业公司与购物公司签订的租赁合同明显显失公平，严重损害了王某的合法权益，故向法院起诉要求依法撤销原所有权人（置业公司）与购物公司关于该商铺的租赁合同。
【分歧】
本案的争议焦点在于房屋所有权发生转移后，在此房屋上既有的租赁关系是否仍然有效，新的房屋所有人是否有权撤销原租赁合同？
种观点认为，依据 “买卖不破租赁”的原则，新的房屋所有权人无权撤销原租赁合同。
第二种观点认为，依据订立合同显失公平的法律规定，现所有权人有权以显失公平为由要求撤销原租赁合同。
【评析】 （作者：抚州市临川区人民法院 李军 吴伟勇）
笔者同意第二种意见。理由如下：
本案涉及主要的法律问题有二：一是买卖不破租赁原则的适用；二是撤销权的行使条件和期限。
推荐阅读：
>>天河北高档中型室 月租仅75元/方
>>锦汉展览中心将拆除 原址或建写字楼和展馆
>>李嘉诚广州商业地产项目 西城都荟磨七年终开业
>>市桥南奥园养生广场即将开业 推动商圈
>>二三线城市争相建造摩天大楼为哪般？
对于买卖不破租赁原则，《合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。 《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效”。也就是说，房屋所有权转移后，原租赁合同的效力仍然延续，房屋现所有权人与承租人之间，无须订立合同，即当然发生租赁关系。本案中王某取代了原所有权人某置业公司成为新的出租人，至此，原租赁合同的双方主体也变更为王某和购物公司。
再看撤销权的行使条件和期限，根据我国《合同法》第五十四条的规定，当事人有权撤销合同的情形是：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。
根据 “买卖不破租赁的原则”，确定王某和购物公司为租赁关系的当事人，故双方也理应受此法条的规范。但是必须明确的是虽然王某已经取得撤销权，且这个撤销权有行使的期限而不是存在下去的。《合同法》第五十五条规定，“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭”。由此可见，这一年是法定期限是除斥期间，一年之内当事人不行使撤销权，民事行为维持其成立时的效力不变即当事人丧失撤销权。而本案中王某是在取得商铺所有权后的一年内向法院起诉，符合法律关于撤销权除斥期间的规定。
综合分析，商铺所有权发生转移后，只要具备撤销合同的法定情形，商铺新所有权人有权在法定的期间内撤销原租赁合同。
推荐阅读：
>>天河北高档中型室 月租仅75元/方
>>锦汉展览中心将拆除 原址或建写字楼和展馆
>>李嘉诚广州商业地产项目 西城都荟磨七年终开业
>>市桥南奥园养生广场即将开业 推动商圈
>>二三线城市争相建造摩天大楼为哪般？