专家观点：成熟商圈“熟铺”值得投资

地处有20年历史的海印黄金商圈的盛贤大沙头旧货市场11月23日推出小面积产权铺，且均为“熟铺”，主力面积仅1.5~10平方米左右；出售的是一楼和三楼单位，其中一楼面积为2200平方米，570间左右商铺，三楼为3000多平方米，共有160间商铺。

“蚊型熟铺”买少见少

有行内知情人士早前向记者透露，今年春节后，广州市有关部门为对裙楼商铺“大拆小”的审核工作从严，不少大投资商买下整层裙楼商铺后想再间隔成小商场铺转售，但都遇到了无法分割产权的问题，办不到单个小商铺的房产证；有市民买了小商铺无法办理交易过户，更不可能拿到房产证。

广州市盛贤投资有限公司的相关负责人则告诉记者，早前小面积产权铺蜂拥上市，不少小投资客前往购买，但很多商铺仅仅是营销噱头做的好，销售后并没有履行承诺，而一些生铺没有经营经验，导致开业频频推迟或开业后不旺场，不少业主聚集进行维权。为此相关部门严格控制了小面积产权铺的审批条件，比如需满足有统一管理的物业、提前分割好铺位等等要求，盛贤大沙头旧货市场作为有多年发展历史的“熟铺”顺利通过审批。

据了解，项目首层商铺均价约30万元/平方米，最贵的门面铺约50万元/平方米。虽然单价不低，但因为商铺面积超小，因此总价较低，约45万元就能买下，最贵的商铺约300多万元一间。三楼的商铺均价约8万元/平方米，每间总价约80万元左右。中原地产天河区总经理潘婉霞告诉记者，由于海印商圈非常火热，不少商铺都需要顶手费，比如盛贤大沙头旧货早前有一铺位顶手费高达30万，目前该商场最贵的顶手费则是10平方米25万。对此有行内人士认为，一间小面积铺位的顶手费就高达二三十万，不如多加点钱长期持有商铺产权。而该发展商自持整体项目的38%产权，意味着在经营管理上将会有更持续的投入运作，对投资客来说无疑多了一份保障。

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海印商圈一铺难租

近日记者走访海印商圈内的盛贤大沙头旧货市场、盛贤数码电器城、盛贤摄影城、海印广场、星之光电器城、海印电器城等项目发现，该商圈内大大小小的商业项目达10多个，由于商圈相对成熟，客流基本比较稳定，目前不少商业项目都是95%以上的招租率，不少商场都是一铺难求。记者在盛贤大沙头旧货市场了解到，目前该商业项目的出租率接近100%，首层人气相当旺，不少外国人在商场内进行交易。记者以商家身份向物业表示需要租铺，被告知首层商铺目前暂无空位，目前首层的租金为1800~2200元/平方米/月。

随后，记者在海印广场室了解到，目前该项目的一层已经无铺位可以出租，二层目前有两个铺位，均为13平方米的柜台铺，实用面积13平方米，包括物管费、水费等，租金为8500元/间，此外，三楼边角位还有一间空余商铺，面积为8平方米，租金为3500元/间。记者在星之光电器物业管理处了解到，该商场目前仅对做舞台灯光生意的商家租铺，且均为大面积铺位，暂时已无小面积商铺出租。多个商铺业主告诉记者，目前该商场的铺位已经基本出租完毕。有商家告诉记者，中间过道的商铺属于一个业主，用来分割出售，最贵的是正对门口位置，3平方米需要7000元/月，最靠近里面的，3平方米2000元/月。在盛贤大沙头旧货市场、盛贤数码电器城中，记者以商家的身份表示需求租铺，对方均表示首层难有商铺出租，只有三楼一些边角位置还有极少数的铺位出售。

据盛贤项目负责人透露，自开业以来，该盘租金一路攀升，目前已经比刚开业时翻了几倍。以一个1米柜台为例，首层商铺早期月租金为700~800元/个，目前已上升到1800~2200元/个。目前该交易市场出租率接近100%。记者现场看到，该商场业态齐全，包括数码产品、手机、游戏机、舞台音响和家用电器等。该商场不仅吸引了各地的旧货交易商来进货，更有许多来自非洲、中东等地的旧货贸易商人前来光顾。

专家视点

成熟商圈“熟铺”值得投资

商业地产资深专家陈瑞标表示，投资者不宜盲目购些生铺，毕竟一个商铺的成熟需要长时间的培育，但处于成熟商圈内的小面积熟铺还是值得投资的。海印商圈已经发展了20年左右，很多商业项目场子旺，人气也非常旺，圈内若有熟铺放出来，投资者不妨可以考虑入市。不过，投资客一定要去项目现场了解清楚，要清楚详细地核对商铺的编号，弄清楚商铺的界限，以免以后与其它投资客或商家产生纠纷等。另外也需好好计算，商铺的年一般能达到5%~6%就比较稳妥了。业内资深专家韩世同表示，盛贤打造的商业成功之道就在于是用心统一经营管理，商铺出售后倘若还能由盛贤统一管理，会比较可靠；否则投资者需格外谨慎，毕竟小业主很难统一经营，可能面临烂尾。

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据了解，目前盛贤大沙头旧货市场首层租金为1800~2200元/平方米/月，平均售价为30万/平方米；三楼租金为350~500元/平方米/月，平均售价为8万/平方米，面积为1.5~10多平方米，以10平方米，租金350元/平方米/月为例，年已经超过5%。

延伸阅读：

无论是新手创业，还是老店扩大规模，接手别人转让的店面都是一种行之有效的途径。我们怎样才能合理估算店面价值，规避转让风险，让接手到的店面物有所值呢?应注意以下问题：

首先要考虑房屋产权和使用期限，在店铺转让的过程中，房屋产权及使用期限的问题是接手者首先要考虑的。接手一个新店面的时候，先对当地城镇规划及店铺所在地段的经营状况和前景做一个比较全面的了解，然后再做出决定。

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