二手房买卖暗藏猫腻 法官友情提醒慎防三大隐患

当前，在中央楼市调控政策仍持续严控房价上涨趋势之际，原先冷清的楼市在各地也开始逐渐回暖，不少购房者不断入市购房，其中二手房交易日渐活跃，但二手房交易过程中不少隐患也不断出现，甚至可谓防不慎防。

隐患

买来的房早有租户

王女士通过房屋中介，买下一套190多万元的二手房，等她全额支付了购房款，并办理了房产证之后，却发现自己根本住不进这套房子。原来，房屋里已有了承租人，而且跟原来的房东签了10年的租赁合同！在退给承租人租金及房屋装修费后，她才得以搬进。王女士随后将卖房人告上法院，索赔租金等损失。

法官释法 北京市海淀区法院复兴法庭副庭长陈昶屹说，在实践中，购房者买房时往往只考察卖房者有无产权证，是否属于共有房产，只要买房者的身份及产权没有问题，往往就直接与买房者签订买卖合同，并交付房款，以为办理完房产证过户后就可以顺利入住了。殊不知，该房屋可能还有承租人租赁使用。

如果是租赁期限较长的，购房者要么等租期届满之后，才能使用该房屋；要么与承租人协商，达成解除租赁关系的协议，待承租人搬出之后才能入住。

陈昶屹法官认为，实际上，我国《合同法》规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。进一步讲，就是购房者购买了房屋，取得了房屋所有权，也不能在租赁合同期限届满之前，随意将承租人赶出房屋。因此，承租人占有房屋拒不搬出，也是有合同及法律依据的，这就是法谚所说的“买卖不破租赁”规则。承租人可以根据与原房东之间的租赁合同权利，对抗新房东提出的超越原租赁合同义务约定之外的一切要求。

提示 对于购房是用于自住而非投资的买受人而言，在买房时一定要仔细考察房屋的占有使用情况及租赁关系。以免忽视了“隐藏”在买卖合同关系之外的租赁合同关系。

隐患

卖房人还有其他共有权人

张女士与李先生婚后共同购买了一套房屋，该房屋登记在李先生名下。后张女士去世，李先生在未征得张女士其他继承人同意的情况下，就以李先生自己的名义，通过中介，与急于买房结婚的王某签订了房屋买卖协议，将房屋出售给王某。

此时，张女士的其他继承人发现了李先生的行为，并以共有人的身份起诉，主张其享有共有人的优先购买权，请求法院确认李先生与王某签订的买卖合同无效。最终，在李先生与继承人之间无休止的诉讼中，王某被迫选择放弃购买该房屋。

法官释法 陈昶屹法官说，这类案件主要是共有人或承租人行使优先购买权，或者提起优先购买权之诉，要求否认买卖合同效力，使房屋购买人可能无法完成购买的情形。优先购买权，是指特定人依据法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件下优先于他人购买的权利。

优先购买权包括“共有人的优先购买权”、“承租人的优先购买权”及约定情形的优先购买权等。陈昶屹认为，优先购买权由于缺乏公示性，往往隐而不露，到关键时刻出现就可能反转局面，使购房者稍有不慎，就可能陷入合同效力之争或房屋权属之争。甚至可能因为侵害他人的优先购买权，而使得房屋买卖合同被认定无效，到手的房屋又可能归属他人。

提示 在买房时，应当对卖房人的大致身份关系有所了解，了解清楚卖房人是否还有其他房产共有权人。

隐患

搬进后才发现的隐性瑕疵

去年冬天，陈先生买下某小区刘某的一套二手房，今年夏天，房子装修后搬进了新居。然而，入住后他才发现：房屋的中央制冷空调噪声震动很大，他和家人根本无法正常居住！刘某正是在冬天的掩护下才将该有瑕疵的房屋成功卖给了他。陈先生已向卖房人提起诉讼。

法官释法 陈昶屹法官认为，我国《合同法》规定了“质量瑕疵担保责任”，即出卖人在出卖房屋时应当保证房屋不存在会影响正常使用的质量瑕疵存在，如果存在这样的瑕疵，买受人可以选择包括退房在内的违约责任方式，但是像陈某一样，房屋的很多隐蔽瑕疵可能只有在长期使用时才能发现，而在发现瑕疵时却可能无法找到卖房人主张权利。

提示 买房人在购买二手房时，特别是使用年限较长的房屋，买房人应当对小区进行相对全面的了解，比如向小区其他房屋业主及小区业主论坛了解小区房屋的质量状况以及出现的常见问题等等情况，这样可以对房屋可能存在的隐性瑕疵有更多甄别机会，避免日后出现问题时增加维权的难度。

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●如果我没有在一个领域内泡了10年以上，我是不会轻易提意见的，我的言论要基于底气。

●在写政协提案的时候，如果有别的政协委员要我在他的提案上加个签名，我通常都不会答应，我们不能靠人数多去给对方单位施压，而要靠说服力。