莫天全：2013政策稳中趋紧 房地产业前景十分广阔

房天下控股董事长 莫天全

尊敬的柴会长、尊敬的各位老总，中国房地产经纪界，到会各路经纪人精英以及企业界的朋友，大家下午好！

今天是第七届中国房地产经纪人大赛。七年历程的经纪人大赛为我们中国房地产、二手房市场打造了良好的平台。的经纪人可以脱颖而出，也为我们的经纪人树立起榜样。经纪人是责任性非常强的群体，并且以营销为主，我自己也是做销售出身的，我今天在这儿是两重身份，一重身份我是华南理工大学的教授，第二重身份我是房天下的董事长，我一直在卖的是房天下的股票，把房天下股票卖给不同的股东，一直到现在，房天下成为世界上市值的房地产互联网企业。在和中国房地产经纪行业的大佬们一起聊天的时候，我们再次表态，我们一定全心全意，把房天下做好，把为大家服务的事情做好，共同发展，只有我们在座的各位好了，各路经纪人好了，才会有我们房天下的发展。

要想把销售做好，我们需要具备方方面面的条件，当中一个非常主要的条件是我们要有销售功底和技巧。今天的竞赛，进入决赛的20位经纪人，我相信他们有着全面扎实的功底。我自己也在做销售，在对市场的把握有一些准备，有一些基本的知识准备，我们房天下要求我们的销售全是专家型的，他们必须懂互联网，才能让我们的产品，我们的客户充分利用好房天下，充分利用好互联网，得到的效果和回报。

下面我要讲的是支持我做营销的知识准备，借此机会向大家汇报一下中国房地产市场的情况。

这是我们最近做的一个信心指数调查，这些数字全部来自于我们的经纪人。

，经纪人对未来信心较去年有所提高。虽然2012年限购令政策严峻，但各地二手房月成交量却不断创造2012年以来的新高，中国房地产经济指数水平提高。

第二，经纪人对行业发展更有信心，对和所在城市房地产行业更有信心。

第三，经纪人认为2013年房地产市场发展将好于2012年。判断市场趋好的经纪人比重差不多达79%。挂牌量方面，来自于经纪人，2013年二手房需求和挂牌量有小幅增加，近70%经纪人认为，未来二手房挂牌量增长。刚才这一组数据，就是经纪人对我们对二手房市场的预判，包括对二手房成交量的判断。2013年二手房价格和成交量将有所上涨，这是对整个2013年的预判。

宏观方面，中国房地产离不开政策环境，中国房地产是政策导向性很强的市场。2012年中国经济压力挺大。在宏观经济压力比较大的情况下，货币政策包括宏观政策多多少少会刺激影响到新房、二手房的市场。而且在大环境不好的情况下，中央政府也不至于出台更猛烈的政策。同时我们也一再听到，一再的感受到中央政府一直密集的强调房地产调控不放松，特别是对价格方面。只要价格涨的不厉害，政策基本上跟去年一致。从房价来看，2012年12月，中指研究院的价格指数同比稍微有所增长。

房地产企业投资信心逐渐恢复，拿地的意愿越来越强烈，前11个月房地产开发投资同比增速16.7%。四季度的增长会比全年平均水平更高，重点城市新房成交量，比过去两年都好，12月创造新高，50个代表城市月成交比2011年和2010年目前分别高于28.7%和29.5%，预计其中12月会创造2010年调控以来的新高，同比超过50%，这是非常高的增长。

去年十家代表企业销售比2010年和2011年同期分别增长40%和25%，主要企业成绩都超过了平均水平，万科突破1400亿，当中有三个超过7亿元的企业。有53个开发企业超过百亿元的收入，这是新房市场的情况。

二手房市场，上个月十大城市主城区二手住宅环比连续第10个月上涨，从2、3月开始上涨一直到现在，每个月连续性增长。各个城市价格全部在上涨，复苏挺快。同比比去年同期均价上涨10%，这个幅度也不小，涨幅显著扩大，自9月以来第四个月同比上涨。

十大城市二手住宅的成交量，2012年年末达到两年以来水平。2012年十大城市新房增幅是39%，三四季度分别成交19.53万套和20.74万套。

2012年十个大城市，二手房成交量增长幅度没有新房高，新房通过降价、调整价格取得比较良好的销售，从更长远的时间看，从更多城市二手房市场的活跃度来看，二手房成交量超过新房是大势所趋。以北京为例，2009年二手房成交套数首次超过新房。天津二手房套数相当于新房成交量一半以上。北京除了2008年，2009年以来，二手房成交一直高于新房成交。

展望2013年，在不确定的环境下，怎么看，怎么想，对我们制定政策有一定的影响。政策环境，总的状态是稳中趋紧，在目前的状况下，价格一年以来基本上没有涨，成交量还不错，2013年相对是比较稳定的发展状况，连续2012年大的成交趋势。

房地产价格调控，会延续2012年趋紧的价格调控状态，2013年整体预判，这是根据目前的一些数据得出来的，我们判断销售面积同比差不多有5.6%的增长，销售价格同比差不多7.8%的上涨，开发投资额同比17.1%的增长，新开发面积大概9.6%的增长，这是对2013年房地产市场的预判，这是根据数据得出的初步预判。

城市化方面，不同城市特点不一样，一二线城市，短期价格上涨压力比较大。三四线城市在今年的需求相对于供给来说，会较弱。十八大开了后，有很多方面的想法，每个企业、每个行业，每个市场的预测，市场到底该怎么走？有五方面：

，房地产业将会继续与民生和社会稳定紧密相连，任何影响社会稳定和民生的事情来自房地产的话，政府肯定会干扰。

第二，房地产业将在相当长一段时间内处于目前的调控状态。只要价格平稳稍微有所上升，相信政府会出台更严厉的政策。我们价格上涨的趋势还是存在，如果稍微信号不对，稍稍放松某个政策，有可能对房地产市场带来影响。

第三，房地产业在相当长一段时间内依然是中国的朝阳产业。而且在房地产朝阳产业中，二手房市场更是朝阳产业。新房市场会持续，但是新房市场有更大的发展应该很难，二手房市场在过程中还是长期发展，二手房市场是中国房地产朝阳产业中的朝阳。虽然我们不能跟上五年相比，如果放在中国国民经济中，和传统产业来比，制造业以及其他行业，我相信我们房地产业，无论是利润、收入、规模，都会比传统产业好得多，增长也会好得多，这是房地产业在相当一段时间内是朝阳产业，十年乃至十五年。

第四，城市化进程将极大促进房地产业的发展。在过去20年中，差不多2亿人多人从小城镇来到城市，这是过去20年累计的，现在我们还没有满足大家的需求。再往前走和未来走20年，还会有2亿多人来到城市，来到大的中小城市，还会带来室、商场、娱乐设施、工业地产的需求。

第五，北京、上海等中心城市将成为世界上超大规模城市（5千万人以上），在国际上相比，法国巴黎、墨西哥城、韩国首尔，它们的城市人口几乎是人口的1/3，甚至超过1/3。北京、上海哪怕真的到了5千万人口，还只有中国5%左右的人口。所以房地产的开发，在房天下的运营中，我们的统计数据包括房天下收入数据，本来我们以为北京、上海，包括新房在内都不会增加太快，实际上一直在保持增长，一个很重要的原因是北京、上海的开发量并没有下降，不断的往外延伸，如广州一样，城市群、城市带的发展是未来的方向。

我与一位媒体人谈到，未来我们到底专注于三四线城市还是大城市，我们的方向在哪里？我个人觉得大城市和大城市周围的中小城市是未来发展的希望。这是我们对去年十八大后，我们想象的市场基本判断和领会，在此拿出与大家共享。