【房天下】2013年2月广州二手房市场报告

一、新闻摘要

楼市资讯：

2.21楼市回暖 多地收紧公积金贷款政策

提要：1月以来，昆山、东莞、金华等城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的新政，引发楼市调控政策收紧的联想，更有猜测称二套房贷也可能收紧。

2.22 温家宝主持召开国务院常务会议 “国五条”出台

提要：温家宝主持召开国务院常务会议，会议确定政策措施：完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管。

2.22 广州公租房准入门槛降低 保障范围扩大

提要：《广州市公共租赁住房保障制度实施办法（试行）》将自今年5月1日起试行。扩大了保障对象范围、降低准入门槛，因病返贫卖房家庭、18岁以上的孤儿在符合其他条件后，都被纳入了保障范围。据市住保办相关负责人透露，广州今年最快可在年底推出批公租房。

2.22 白云区大型城中村陈田村改造 料释放大量宅地

提要：白云区大型城中村陈田村的改造规划开始进行批前公示。此次改造规划的总面积达到207.8万平方米，超过了目前正在进行的城中村改造项目的琶洲村。根据规划，陈田村改造后将建设近50栋高层住宅，而且增加了学校、幼儿园、公交车站等大量配套设施。

2.27 广州有银行首套房贷利率上浮至基准

提要：新年以来，广州楼市“淡季不淡”，申请房贷的客户也比往年要多。与此同时，银行在1、2月大规模放贷，额度渐趋紧张。近期随着多方因素的制约，多家银行的个贷额度已经十分紧张，有银行已经将此前8.5折的首套房利率上浮至基准。

二、楼市动态

二手房市场动态：

2013年2月，广州全市二手房挂牌量为255168套，环比1月减少91563套，减幅为26.41%。2012年1月以来，广州二手房挂牌量都连续保持增长，市场回暖势头强劲。今年2月，受春节假期的影响，加上节前不少业主抱着节后再看的心态选择捂盘，导致挂牌量减少。区县方面，与全市挂牌量相对应，2月广州全市10区2市挂牌量全线下跌。其中，跌幅的是黄埔区，环比下跌40.82%，其挂牌套数为4492套。目前，全市挂牌套数的是天河区，达56741套。其次是番禺区和海珠区，挂牌量都超过4万套。白云区、越秀区、增城市、荔湾区、花都区等挂牌套数都高于1万。的是从化市，仅984套。

2月，广州二手房挂牌均价为17005元/平方米，环比上涨3.14%。2012年2月全市挂牌均价不足1.4万元/平方米，而目前已 过1.7万元/平方米，最近4个月涨幅都在2%左右，上升势头非常强劲。一方面是二手房市场的全面回暖带动价格上涨，另一方面，许多业主不急于在春节前出手，有故意放高价的行为，造成本月价格升幅较大。区县方面，本周各区价格全部上涨。其中，涨幅的是南沙区，环比上涨3.81%；涨幅的是花都区，环比上涨1.37%。目前，挂牌均价的是越秀区，达24098元/平方米，其次是天河区22651元/平方米；的是从化市7516元/平方米。

租赁市场动态：

房天下二手房监控中心数据显示，2013年2月广州租赁市场均价为3057元/月，环比1月上涨71元/月，涨幅为2.38%。区县方面，中心六区租金价格全线上涨。其中，涨幅的是海珠区，环比上涨2.76；天河区、白云区涨幅也超过2%。目前，越秀区、荔湾区、天河区、海珠区的租金均价均超过3200元/月，白云区本月均价2656元/月，番禺区2335元/月。

2012年10月份以来，广州全市租金均价在2990左右企稳。春节过后，将迎来新一轮的租赁旺季，各区租金有所上升。高昂的租金是近郊租金洼地区域备受青睐，车陂、东圃、员村、赤岗、芳村等板块的房源市场关注。 

三、二手房市场动态

3.1二手房挂牌量

全市：挂牌量环比大跌26.41%

2013年2月，广州全市二手房挂牌量为255168套，环比下跌26.41%。2012年以来，广州二手房挂牌量连续保持较快增长，2月由于春节假期，加上部分业主抱着节后看行情的心态选择捂盘，导致挂牌量大幅下滑。

行政区：各区挂牌量全部下跌

2013年2月，广州全各区挂牌量全线下滑。其中，跌幅的是黄埔区，环比减少40.82%，其挂牌套数为4492套。其次，荔湾区环比减少31.95%。白云、番禺、越秀、天河、花都、海珠、增城等区跌幅均超过20%。南沙、萝岗、从化也下跌超过15%。目前，全市挂牌量的天河区，达56741套。番禺区、海珠区的挂牌量均超过4.5万套。挂牌量的是从化市，仅984套房源在售。

3.2 二手房挂牌价格

全市：挂牌均价上涨3.14%

2013年2月，广州二手房挂牌均价为17005元/平方米，环比上升3.14%。去年2月，广州全市挂牌均价还不到1.4万/平方米，经过连续12个月的上涨，目前已 过1.7万/平方米，上升势头非常强劲。

行政区：全线上涨

根据房天下二手房监控中心数据显示，2月广州全市12区均价全部上涨。其中，南沙区涨幅，环比上涨3.81%，其挂牌均价为8205元/平方米。其次，黄埔、番禺、增城、海珠、越秀、萝岗、天河、白云、从化等区涨幅均超过2%，荔湾、花都涨幅小于1.5%。目前全市挂牌均价的是越秀区和天河区，分别为24098元/平方米和22651元/平方米。 

3.3二手房市场关注度

行政区：番禺、天河和海珠关注

2月，广州二手房市场关注区县中，前三位分别是番禺区、天河区和海珠区，其搜索量分别占总量的17.70%、17.24%和14.20%。白云区、越秀区的搜索占比也超过10%。近郊区域，花都区、增城市受关注度较高，其搜索量分别为6.78%和6.75%，超过荔湾区6.43%。最后是萝岗区、黄埔区、南沙区和从化市。

热点商圈：荔城、从化、东圃排名前三

本月入热门商圈搜索10，荔城、从化、东圃排名前三甲，番禺区有市桥北、洛溪、大石、祈福、市桥南等5个商圈进入前十。此外还有荔湾区的芳村和天河区的天河北。

热点楼盘：番禺区楼盘受关注

2月，网友关注的热门楼盘10中，番禺区有6个楼盘进入并占据前3名，增城市的翡翠绿洲和碧桂园凤凰城(小区网论坛)分列4、5位。此外，还有海珠区的金碧花园(小区网论坛)和骏景花园等热门楼盘入围。

地铁线：3号线搜索占比

房天下二手房数据监控中心数据显示，2月份受购房者关注度地铁线路是3号线，其搜索占比为20.95%，其次是2号线，搜索占比19.62%。5号线占比为16.27%，1号线占比为13.83%，3号线支线的搜索量也超过10%。受关注较高的地铁站有市桥站、番禺广场站、体育西路站、珠江新城站、嘉禾望岗站、客村站等。

总价区间：100万以内搜索量超过六成

2月，总价50-80万元的房源被搜索次数，占比为28.38%。其次是50万元以下的房源，搜索比率为21.64%，80-100万的房源搜索量为13.85%。这3个区间，即总价100万以内的房源搜索量占比63.87%。低总价房源相比上月，关注度有所上升。

面积区间：50-130平米的房源

房天下搜索数据显示，2月关注的房源面积区间集中在50-130平方米之间。其中，70-90平米的搜索量，占比为23.36%。其次是90-130平米，搜索占比为21.33%。50-70平米也有较高的搜索量，占比为20.94%，这三个区间的搜索量环比都有上升。50平米以内的房源也有11.12%的搜索量。

户型区间: 2居室和3居室房源关注

根据房天下二手房监控数据显示，2月市场欢迎的二手房户型为2居和3居，其搜索基本持平，占比分别为41.27%和41.26%， 1居室的搜索量占比为8.78%。总体上来看，总价100万以下，面积70-100平米，可作2房或3房东房源，。

四、租赁市场动态

4.1租金价格

全市：租赁均价涨2.38%

根据房天下二手房数据监控中心数据显示，2月广州租赁市场均价为3057元/月，环比上涨71元/月，涨幅为2.38%。去年第四季度以来，租赁市场趋于平静，价格保持在2990元/月左右的水平。春节后将迎来租赁旺季，价格也有所上升。

行政区:中心六区租金全上涨

2月，广州中心六区租金全部上涨。环比上涨的是海珠区，涨幅为2.76%。天河区、白云区涨幅也超过 2%。全市租金的是越秀区3437元/月，其次是天河区3336元/月，荔湾区、海珠区平均租金超过3200元/月，白云区2656元/月，番禺区2335元/月。

户型区间：3种户型租金齐上涨

2月，广州3种户型租金均价齐上涨。其中，1居室租赁均价为2296元/月，环比上涨3.28%。2居的租赁均价为2658元/月，环比上涨2.15%。3居的租赁均价为3382元/月，环比上涨2.58%。

4.2租赁市场关注度

行政区: 天河区的受关注度遥遥领先

2月，广州租赁市场关注的区县是天河区，其搜索占比为32.62%，遥遥领先于其他区。第二位是海珠区，搜索比重为17.74%。其后依次是白云区、越秀区、番禺区和荔湾区等中心城区。外围区域受关注度的是花都区和增城市，的从化市。

热点商圈10：天河区独占6席

根据房天下二手房数据监控中心数据显示，2月广州租赁热点商圈10中，天河区共有6个商圈入围，并且占据前4名，分别是车陂、东圃、员村和天河公园，以及后面的天河北与岗顶。此外，海珠区的赤岗和客村，以及荔湾区的芳村、番禺区的大石等，也是租房者重点关注的区域。

地铁线：5号线和3号线关注

在租房友自定义搜索中，“地铁”是搜索量的关键字。从2月的租赁市场数据看，地铁5号线的关注度，其搜索占比为23.10%。其次是3号线和2号线，占比分别为20.65%和19.28%。其余热门搜索线路还有1号线、3号线支线等。热门搜索地铁站则有客村站、杨箕站、体育西路站、市桥站、车陂南站、员村站、燕塘站等。热门公交线路是518路空调(棠下小区总站--站前路总站)和Y4路空调(客村地铁站总站--奥林匹克体育中心总站)。热门公交站是客村地铁站总站和石牌村站。

租金区间：500-1000元/月关注

根据房天下二手房数据监控中心数据显示，2月广州租房市场关注的房源价格区间为500-1000元/月，其搜索量占比为30.26%，其次是1000元-2000/月的房源，占比为30.26%。此外，500元/月以下的房源也有13.75%的搜索量，2000-3000元/月的搜索占比为9.95%。

户型区间: 2居、1居房源市场青睐

2月，广州租赁市场中关注的是1居室和2居室房源，搜索占比分别为42.60%和41.06%。小户型房源租赁总价低，更为抢手，1、2居的关注度超过80%。3居户型适合合租，也有12.60%的搜索占比。 

五、 市场综述与展望

2月上旬，由于临近过年部分业主选择暂缓放盘或故意房高价，导致市场呈现挂牌量下降，挂牌价格上升的局面。许多购房者也多抱着节后再看行情的心态，加上去年下半年以来刚性需求得到释放，优质房源的消化速度比新增供速度快，广州二手房市场有所降温。

据统计，今年春节期间，广州一手住宅签约量同比去年春节大增180%，春节后市场回暖势头仍然强劲，各大楼盘看房人数有增无减。二手房方面，节后看房人数大增，刚需买家入市意愿强烈，改善型和投资型买家也很活跃，迎来一个新的看房和成交高峰。

随后，20日召开的国务院常务会议出台了“国五条”，再次重申坚持限购、限贷政策不动摇，还提出对房价上涨过快的城市应及时采取限购措施，楼市调控正式加码。广州市国土房管局的有关人士表示广州将严格贯彻落实新规定，制定今年的房价控制目标，呼吁房企合理定价。

上周，“新国五条”细则正式出台，其中“二手房卖方个税要强制计征转让所得20%”、“提高二套房首付及贷款利率”等消息引人关注。据悉，目前广州二手房个税仍按1%的售出价计收，如果卖方是自有物业可免受个税，但预计近期包括广州在内的各地都将出台相关细则，计税方法按新政实施。同时，各家银行均表示暂未收到二套房贷调整通知。但政策既出，调控收紧的大方向已定，各项细则落实后将对二手房市场产生较大影响。房天下记者连线中原地产区域总监潘婉霞，她表示：如果广州也实施这个政策，影响也会很大，二手房市场急剧萎缩，成交量下跌，价格上涨。调控政策没有达到抑制房价上涨的预期效果。

出品单位：

房天下广州二手房：http://esf.gz.soufun.com

房天下广州评估网：http://pinggu.soufun.com/default/fA-cgz.htm