广州调控新政“价格指导”逼出入市良机

预售商品房须办理价格网上申报预料一批定价适中的“刚需”盘将抢市

“售价预申报”新政追踪

广州市国土房管局近日发出通知，要求从4月24日起，全面执行商品房住宅预（销）售价格网上申报制度，开发企业预（销）售商品住宅前，须办理预（销）售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。

当业内纷纷猜测此举实为“限价”时，市国土房管局随即在其官方微博上发言称：“针对网上流传的‘广州各住宅项目今年成交均价不得高于去年均价’的说法，我局表示：该消息不属实，我局目前并未出台也没有计划出台相关政策，请广大开发企业和购房业主不要轻信该言论。”

针对广州市国土房管局的新规定，有开发商表示，商品住宅价格申报其实早几年就已经开始，房企在申领预售证时，必须要详细列出每套单位的价格，而非只报一批待售单位的均价就可。在开售前，楼盘还必须在销售现场公布所有将开售单位的详细价格，其开售价不可以高于预售价。同时，房管局还会不时对所售单位的售价进行抽查，以防止房企在价格上“造假”。这一次新规定只是更加强调要求必须办理网上申报，比原来更严格。

即时效应：

卡住高价盘 利好中价盘

番禺某房企人士指出，以往广州只是限售高价盘，但现在限价政策大有覆盖所有项目的势头，不管是高中低端项目，只要预售申报价格高于房管局指导价格，房管局就不发预售证，由此表明政府对价格的“管理”较此前更加严厉。此举对于走大众化路线的楼盘而言，应该影响不大，但对于一些标榜是豪宅的高价盘，恐怕就是一大利空了。一旦在“预售”这关被“卡住”的话，那就根本别想卖楼了。

也有开发商认为，该规定对于中价位的楼盘来说反而可能是利好，因为高端盘限售，市场供应量减少，有可能助推中价盘成交。

日前，增城市房管局还要求房企每三个月就要预报一次下一季度的预售计划。其价格的涨幅必须在年度的“只可涨5%以内”这一目标，而且一旦区内有其他楼盘的价格“突线”了，其他楼盘的涨幅甚至还必须再往下调，以确保完成今年增城的均价不超“7757元/m2”这一“红线”。

广东中原项目部总经理黄韬表示，目前广州可售的货量大约在4万~5万套之间，预计消化期为3个月到半年，这部分可售的新货不受新规的影响，主要集中在外围区域，如南沙、番禺和花都等地，中心区域如海珠、荔湾和越秀供应量只有几千套。因此，无论是否实施申报价格的新规定出台，市中心楼价坚挺且有上升空间的可能性非常大。

长远效应：

市区供应减少 价格企硬

黄韬介绍说，大部分楼盘在分期开发时，对备案的期楼价已报较高的价格，实际上售楼部的报价或者最后的成交签约价都低于这个备案价格。

在部分业内人士看来，此番新制度的出台后，预计短期内楼价上涨速度将明显放缓，首次置业的“刚需”型买家将在政府对市场的监控下，获得一个入市的良机。不过，如今尚未知道有关部门“价格指导”的水位线定在哪儿，倘若明显低于市场价格，相信不少实力雄厚的发展商对价格也不会轻让半分。长久僵持之下，将可能会导致部分区域，尤其是市区板块的供需关系更加紧张。而受到新货供应量减少的影响，“物以稀为贵”之下，发展商叫价的底气更足，市区楼价或将更为高企。

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