十个月成交量已超去年 本地客逐步外徙

据广州市国土房管局公布的数据，2013年10月全市10区的二手住宅登记宗数为5232宗，同比减少8.9%。由于有国庆假期的因素影响，当月二手楼市成交稍显平淡，中介行促成的二手住宅买卖业务量比9月减少一成，租赁业务量比9月微增3%。

满堂红市场研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，10月份广州总体（不含南沙、萝岗）二手住宅成交均价为19326元/平方米，环比下跌0.1%，同比上升19.9%。租赁市场方面，10月份广州总体（不含南沙、萝岗）二手住宅平均租金为45.8元/平方米•月，环比下跌0.3%，同比上升13.3%。

婚房族入市严重受阻

2013年前十个月，广州市10区二手住宅登记宗数为75624宗，同比增加65.5%，比2012年全年的59605宗多了26.9%，比2011年全年的70589宗多了7.1%。但从上半年和下半年四个月的情况看，差异比较大，今年上半年月均登记宗数为8535宗，而7至10月的月均登记宗数为6103宗，可见自下半年开始逐步收紧的信贷政策对二手市场还是造成很大影响。今年10月，经满堂红地产促成的二手住宅买卖交易中，一次性付款的比例为32.7%，比9月增加0.9个百分点；纯商业贷款的比例则降到今年以内的点，只有16.8%，比9月减少2.5个百分点。11月之后，如果准买家不想承受高利率的商业贷款，恐怕要等到明年1月1日后方可获得放款。

满堂红市场研究部对今年以来广州市所有二手住宅买卖交易按买家的购买目的划分，再分析其比例变化情况（下表1）。可以看到，带“长线投资”性质入市购房的比例在10月达到新高，为40.0%，比2012年同期增加14.6个百分点，也高于今年前三个季度的平均值。相反，10月以“结婚”为目的的客户入市比例仅有19.5%，低于今年前三季度的平均值，比2012年同期减少8.0个百分点，有违往年第四季度“婚房族”集中入市的规律。满堂红市场研究部高级经理周峰分析，楼价急升是导致上述两种属性的购房比例发生较大变化的主因，自今年4月1日起，穗版“新国五条”实施时间已超过半年，由于在个税征收标准上暂未更改，且在二手买卖成交价上不受“技术限制”，故吸引了一批徘徊在一、二手市场之间的买家入市置业。这批客户在资金筹措方面相对有优势，且经过半年时间的观察，发现二手楼均价至少升了13%（今年10月对比今年3月），值得持有。“长线投资”的范畴很广，不论空置持有抑或出租，未来3至4年间一般都不会转售，可以说，购房者有足够的时间和耐心等待楼市大环境转变到他们认为“最理想”的状态。10月广州总体二手住宅套均总价为140.1万元/套，同比上升9.5%，尽管比之前几个月有所降低，但对多数年轻的“准婚族”而言，若没有父母的资助，仅依靠工资积累，确实压力沉重，故出现了选择性放弃入市。

此外，受小学升初中的相关政策微调传闻影响，10月下旬市场上求购学位房的客户有所增多，但由于今年上半年学位房源消耗过快，现时市面上流通的名校房源量少而价高，成交未见放大，10月份的学位房成交比例只有3.7%。

本地客“外徙”比例增多

今年11月1-7日，经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比10月同期增加86.7%（国庆假期成交宗数较低），成交均价达22402元/平方米，比10月同期大幅上升20.3%，天河和越秀两区二手住宅的成交比例为39.2%，远比10月同期的13.3%要高。信贷依然紧张，一次性付款的比例为32.7%。

为充分掌握广州各区二手住宅买家的户籍变化情况，满堂红市场研究部对去年和今年前十个月通过满堂红地产购买住宅的客户所属进行分类比较（下表2）。可以看到，广州本地客户买房比例的区域是荔湾区，在今年前十个月的比例为58.0%，同比增加5.6个百分点，其次是海珠和越秀两区，本地客皆超过4成比例，不过比去年同期有所减少。外省购房客户比例占主导的分别是增城、天河、番禺，其中增城的外省客户比例从2012年的51.7%增加到今年的60.9%，增加了9.2个百分点。值得一提的是番禺区，广州本地客的比例同比增加3.8个百分点，外省客户比例同比减少3.0个百分点。满堂红市场研究部高级经理周峰分析，本地客户优先选择老三区的二手物业，多数基于对老广州生活环境的情结积聚，而对番禺、花都、增城等郊区购房比例的增加，则是年龄在30-40岁之间的中青年希望改变居住环境而作的“外徙”决定。至于外省客户在番禺区的购房比例下降，更多是今年4月1日起不再允许通过补缴社保来获得购房资格所致，对一些完全没有社保证明的外省客户来说，要按规定逐月缴纳社保，是一件极其考验耐力的事情，故部分外省客或广东省非广州市客户宁愿去省内其他城市置业。预计这一现象在接下来的半年仍会持续，直到符合购房资格的外地客积累到一定量为止。

供稿：满堂红市场研究部