广东自贸区挂牌 南沙楼市不升反降成交量跌3成

相关网站27日发布数据，4月20日至4月26日，广州十一区新建商品房住宅网签1670套，环比下跌1%；全市一手网签均价14516元人民币(下同)每平方米，环比下跌2.87%。其中，上周正式“加冕”成为自贸区的南沙仅成交183套，环比下跌超三成，令人大跌眼镜。

4月21日，广东自贸区正式挂牌成立，南沙不少楼盘选择到周末才开售。事实上，上个周末南沙多个楼盘成交畅旺，“日光盘”甚至“时光盘”频现。业内人士分析，上周南沙网签数据出现暴跌是由于成交集中在周末，网签数据滞后。

记者了解到，在广东自贸区挂牌后的周末，广州南沙区内多个楼盘成交火爆。富力伯爵山项目25日上午全新开盘，山景豪装均价9000元/平方米，到当天中午十二点半，现场销控表显示全部单位售罄，成为南沙自贸区挂牌后的住宅“日光盘”。

此外，南沙香江国际金融中心25日开盘亦遭受“疯抢”，开盘推出200多套房一售罄，随后加推百套新货，同样被迅速抢光。

对于南沙楼市旺销情况，方圆地产首席分析师邓浩志表示，需要警惕打自贸区旗号过度发展地产，目前南沙去库存周期仍有18个月，居全市第二，而2015年计划供地也居全市第二，供应似乎太过。从南沙目前18个月的库存看，南沙房价尚不具备真正上涨的条件。

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【延伸阅读】

 自贸区下的南沙“时光盘”：表面的疯狂？

2015年4月21日，广东自贸区在南沙挂牌，南沙楼市迈入“自贸区时代”，在经济下行之时，这一政策利好至少说明政府重视程度高、投入加大，让人不禁对南沙楼市的未来走向浮想联翩。
挂牌后周末，南沙推出一 一住宅两个新盘，都创下“日光盘”甚至“时光盘”的“战绩”。

形成鲜明对比的是南沙楼市的“成绩单”：某房产数据中心监测阳光家缘网统计数据显示，上一周（4月20日至4月26日）南沙楼市依然量价齐跌，跟挂牌前一周相比量价跌幅都有扩大的趋势。不过业内人士指出，此数据有一到两周的滞后性。

但业内人士提醒，早在两年前“自贸区概念”已经在楼市被炒过一轮，市场对此已趋理性，观望者众，近期要大涨怕是很难。更有学者呼吁：自贸区不是工业园区，不要圈地搞开发炒房地产！种种“泼冷水”的言论试图将买房者拉回理性。

“自贸区时代”下南沙楼市，究竟是香饽饽，抑或只是在炒一盘冷饭？市场正在观望。
“巨无霸”力挺南沙自贸区发展

4月21日，广东自贸区南沙新区片区揭牌仪式上，100家企业领到了落户南沙自贸区的营业执照。挂牌后次日，1500家企业排队进驻南沙自贸区，其中已经办理和正在办理营业执照的企业超过600家。这个数字还在增加。

在备受关注的融资租赁领域，目前有40家融资租赁公司扎堆落户南沙，注册资本达220亿元。

“巨无霸”们也进驻南沙为自贸区众企业和项目搭建发展平台。为了突出国际化特色和强化粤港澳合作，南沙自贸区内有10个重大功能性平台于挂牌同日启动，其中6个金融类平台、2个总部经济平台，还有1个机制创新平台和1个保税物流平台。它们基本由央企甚至“世界500强”搭建，例如中交集团、农业银行、中信银行、中铁建等。其中，中交集团国际业务金融总部项目有底气，“可为南沙带来数百亿的GDP”；中信银行粤港澳跨境金融服务平台也不示弱，“今年预计在跨境融资、结算联动方面将形成数百亿元的资金规模”；中铁建华南总部及高铁出口基地则计划将南沙打造成为中国高铁对外出口的主要贸易中心。

来自广州本土“大老板”搭建的平台则有霍氏家族的南沙游艇会水上保税仓，以及由广东省贵金属交易中心、广州农商银行、广州金融控股集团、广州交易所集团和广发期货共同发起设立的广州商品清算中心等。

中山大学自贸区综合研究院副院长林江表示，“巨无霸”出面力撑南沙，已经跳脱出简单的圈地招商和企业谋利意图，十大平台相辅相成，为自贸区内的众企业搭建框架，有助于实现产业链和价值链的对接和互补，这为南沙经济的未来带来很大的想象空间。

自贸区挂牌后新盘一卖6套

虽然自贸区主要针对企业，但政策利好刺激下，南沙楼市已成广大市民炙手可热的香饽饽。

4月25日，广东自贸区挂牌后的周末，地处南沙自贸区蕉门河中心区的香江国际金融中心开盘，这是挂牌后自贸区内开盘的楼盘，700多号买家到场争夺220套毛坯价1.15万至1.25万元/平方米的 ，一基本售罄，加推百套新货也被抢光。据开发商称，平均一卖出6套。

位于南沙英东大道中段的住宅小区富力伯爵山同一天开盘，即使不在自贸区红线范围内，开盘半就认购50套，售价8500元/平方米的80套住宅在当天中午前售罄。被称为“时光盘”。

不论地处自贸区红线内或红线外，不论商业还是住宅，南沙各楼盘均透露出涨价的讯息。“趁现在刚挂牌，之后人气旺了价格还涨。”南沙凤凰大道上一家地产中介的销售人员说。

与个别新盘销售狂热形成对比的是，南沙楼市在挂牌首周交出的“成绩单”并不理想：某房产数据中心监测阳光家缘网统计数据显示，一手房网签延续了挂牌前一周“量价齐跌”的局面，而且跌度均比挂牌前一周更大。其中，南沙一手房成交量182套，环比下跌21%，而全市成交量环比上涨8%；成交均价10062元/平方米，环比下跌4%，全市环比下跌6%。不过业内人士指出，此数据有一到两周的滞后性。

买买买、抢抢抢、涨涨涨……？有业内专家提醒，这或许只是迈入“自贸区时代”后，南沙楼市“表面的疯狂”。

广州房地产专家韩世同留意到一个细节：上上周全市一手房成交量1537套，南沙以231套跌出区域前三，上周全市成交量1657套，南沙182套再跌出前四。“南沙滨海新城是全市楼盘网签量前三甲，但个别楼盘的热销改变不了南沙整体网签量整体下跌的情况，”韩世同说，“不排除现在有的楼盘定高价没人买，或者捂着楼盘不卖的情况，我认为各楼盘不应以牺牲成交量来换取价格上扬。当然，不排除在媒体炒作下南沙楼市又会量价齐升。”

中原地产项目部总经理黄韬也认为，库存量大是南沙楼市面临的难题，尽管自贸区落地，南沙大的隐忧在于目前区域的库存量依然高企。
“拿着簸箕等捞鱼”

“自贸区挂牌我的生活没感觉到太多变化，就是新楼盘不停地建起来。”因为丈夫换工作，刘女士两年前从白云金沙洲搬到南沙凤凰大道居住，她对南沙的感受代表着很多人来到南沙普遍的印象。

春江水暖，房企先知。早在10年前南沙区刚刚成立时，房地产商就在此拿地布局了。当时的南沙远离中心城区、人烟稀少，无从想象它将来会坐拥新区和自贸区“双重”利好。

“房地产商老早去拿地干什么呢？资本家是很聪明的，他们拿着簸箕来到南沙，等鱼游过来，就可以捞一把，”广东省社科院产业经济学研究员、区域与企业竞争力研究中心主任丁力说，“房地产商不是大的簸箕，大的簸箕是霍英东。”

霍英东集团从上世纪90年代初开始投资南沙，当时那里被成为“广州的西伯利亚”，霍英东却看到南沙区位“正似天造地设，妙不可言。”有统计称，霍英东共买进南沙东部22平方公里土地，其中可开发土地资源超过10平方公里，大多位于如今南沙新区的。

南沙土地升温是在霍英东投资约10年后。据丁力观察，2010年左右，时任广州市市长林树森提出了一个“南沙梦”，他希望依托充足的土地资源、低廉的土地成本和滨海区位优势，在南沙发展重化工业，但由于由于污染严重且南沙地处广州市上风口，这个梦没有实现。

“林树森的南沙梦破灭后，南沙的定位一直不甚明确。原广州市委书记张广宁提出要在南沙‘打造一个新广州’，梦没做完，南沙又成了新区，现在则加上自贸区，”丁力表示，在摇摆不定的定位中，开发了20多年的南沙在产业发展上如一块处女地，到是吸引房地产商捷足先登，成了进驻南沙的积极力量。

目前南沙自贸区红线范围内，万科、万达、保利、星河集团、碧桂园、富力地产、广晟地产、中国奥园、珠江投资、越秀地产、敏捷地产、龙光地产、方圆、方兴等大中型房地产公司都拥有土地。

有媒体统计，广州本地起家的地产巨头珠江投资和越秀地产分别在南沙拥有土地储备超过100万平方米，且都是别墅或类地块；深圳开发商星河集团也有多个别墅以及项目，总土地储备超过150万平方米；地产巨头万科在南沙的土地储备超过25万平方米，保利地产和保利置业两家合计拥有南沙土地储备超过60万平方米，时代地产的两个项目总土地储备近65万平方米，碧桂园、富力、方圆、方兴等开发商在南沙的土地储备也都在50万平方米左右。

巨头争抢下，南沙地价不断推高，从2010年的350元/平方米，到2014年的3200元/平方米，四年来翻了近10倍。

南沙房价受政策影响波动大

南沙楼市受政策的刺激非常明显，政策来，房价升，政策走，房价跌，波动很大。

根据某房产数据中心监测阳光家缘网统计数据，某房产记者梳理了2011年至今各季度的南沙楼市数据，发现南沙一手房均价几乎“紧贴”政策动向，呈现出“一波三折”的上升曲线——

2011年，南沙盛传即将晋升新区的利好消息。该年南沙一手房均价从7499元/平方米上涨到9523元/平方米，全年涨幅近三成（27%）。由于消息迟未公布，2012年一季度，南沙一手房均价回落到接近同比水平；

2012年9月，南沙正式获批新区。该年四季度，南沙一手房均价应声而涨，2013年初突破1.1万元/平方米。也许“感应”到政策后续乏力，2013年末，南沙一手房价回落到8873元/平方米；

2013年9月，上海自贸区诞生，南沙、前海、横琴纷纷申报第二批自贸区。市场“观望”一阵后，2014年一季度，南沙一手房均价重回1.1万元/平方米；可惜2014年6月传南沙自贸区申报叫停，到该年三季度时，南沙一手房均价环比下跌近一成，四季度跌到“9”字头。

这三次楼价起伏的高点依次为9523元/平方米（2011年四季度）、11172元/平方米（2013年一季度）和11439元/平方米（2014年一季度），低点依次为7625元/平方米（2012年一季度）、8873元/平方米（2013年四季度）和9930元/平方米（2014年四季度）。近几年南沙一手房均价起伏不定，整体上涨。至于上涨多少，就看你当时入手时机是“浪尖”还是“谷底”了。

长期楼价跑不赢越秀海珠白云

那么，南沙房价涨幅跑赢全市了吗？数据告诉你：是跑赢了，但分区域看，南沙并非涨幅高前三甲。

从2010年一季度至2015年一季度，南沙一手房均价从6226元/平方米涨至10123元/平方米，涨幅63%，跑赢全市30%的涨幅。分区域来看，同期涨幅高的是越秀，每平方米均价从2万元涨至4万元，四年翻了一倍（上涨103%）；第二名是海珠，从1.7万元涨至3.2万元，涨幅88%；白云位列第三，从1.3万元涨至2.2万元，涨幅77%。南沙排名第四。

同时，南沙一手房成交量和成交金额的涨幅在各区中是高的。从2010年至今，在全市一手房成交量不增返降1%、成交金额上升30%的情况下，南沙如今的成交套数是四年前的8.7倍，成交金额翻了十番，上涨幅度之大已将第二名黄埔远远抛开。

由此可见，短短四年间，南沙楼市以一匹黑马的姿态迅速聚集了大量买家，成交量上升极快，但至今房价尚未跑赢越秀、海珠和白云。

再看近期走势如何？今年一季度，南沙一手房均价10123元/平方米，环比止跌上涨2%，高于全市环比跌幅2%，而该季度海珠环比涨17%，黄埔环比涨6%，荔湾环比涨5%；从同比来看，今年一季度，南沙一手房价同比跌幅12%，在全市十一区中跌得惨，该季度全市同比上涨6%，其中增城同比涨23%，荔湾同比涨15%，海珠同比涨9%。

再看广东自贸区挂牌这五天，南沙一手房均价跌了3%，虽然小于全市14%的跌幅，但同期外围五郊区一手房均价涨了2%，其中从化涨了12%。