昨日，市房地产中介协会发布报告称，7月广州中心六区二手住宅交易涨幅微弱不足1%，成交呈现疲软状态。报告还分析认为，“3·30新政”及降息降准等各类利好政策的刺激正在减弱。
今年7月，广州中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为25.46万平方米、29.17万平方米，环比分别下跌3.46%及微涨0.70%，同比均攀升近250%；成交均价为20806元/平方米，环比上调1.86%，中介促成业务占市场总体成交的51%。
中介协会有关人士表示，7月，中心六区中介促成二手住宅的放盘量连涨四个月后转向下跌，而成交量在过去3个月连创新高之后，本月环比涨幅也同步收窄至不足1%，主要原因是“3·30新政”及降息降准等各类利好政策的刺激正在减弱；楼市逐渐步入一年中的传统淡季，而且过去3个月市场已消化大批实客；近来股市大幅振荡套住了部分买家的资金，拖缓了交投节奏。
相比于其他一线城市，上半年以来，广州二手住宅市场表现一直相对稳健。专家认为，在股市大幅振荡的环境下，预计第三季度将陆续有部分股市资金重归楼市，但受“穗六条”及二套房首付七成的制约，下半年楼市是否能回到快速上升通道依然存在变数。
延伸阅读：
三问广州楼市下半年走势之1：库存究竟几何？约21个月有点高
“去库存”已成为楼市热的词。它是衡量楼市、楼价走向的重要因素，也是房企销售目标中重要的一个。
查一查关于广州楼市去化周期的数据，就会发现有多种说法。有的说高达31个月，有的却说只有12个月。而要判断广州下半年楼市走向，首先得搞清楚广州楼市究竟库存几何？
不久前，广州市房地产行业协会发布报告称，从库存面积和去化周期看，广州新建住宅去化周期为31个月，是北、上、广、深四个一线城市中去库存压力大的。而3月，曾有机构发布报告表示，广州楼市的消化速度明显好转，十区两市的存量消化周期下降至12个月左右。究竟广州楼市库存几何，去化周期是多长？
从阳光家缘统计数据可见，去年因销售遇冷，除了原有库存外，还有超过3万套的新增货量积压，导致广州楼市库存量暴增，今年上半年以来，虽然楼市回暖明显，但销售货量只是与今年以来的新增货量相当，去库存仍然是个缓慢而艰难的过程。
去化周期计算方式不同结论相差甚远
从阳光家缘的统计数据可以发现，截至2015年6月30日，广州楼市可售货量是67296套，可售面积882.30万平方米，未售货量是148528套，未售面积1935.25万平方米。
这里有两个库存的概念：可售货量和未售货量。业内通常讨论的去化率、去化周期，多是以未售货量作为库存数据的。
未售货量和可售货量相差近8万套，主要差在哪儿呢？合富辉煌首席分析师黎文江表示，除了少量很早以前销售未纳入预售系统的楼盘外，主要是抵押给银行、查封的货量。这部分货量有7万多套之多吗？方圆地产首席分析师邓浩志表示，这并不让人意外，去年以来楼市行情不好，房企为了资金流转，将项目抵押到银行的更多，有些资金链紧张的中小房企，可能将项目货量的1/3甚至2/3抵押到银行，当然，这部分货量也是可以购买的，如果有人购买，立即办理涂销就可以了。业内人士认为，从这个意义上来说，市场的库存压力并没有14万套那么多，甚至可以说，很多已经转移到银行。
按照“去化周期(个月) = 现有库存量/近半年的月均销售量”的公式计算，广州市房地产行业协会得出的31个月的库存周期是按今年一季度未售货量计算得出的，而12个月的存量消化周期则是用一季度的可售货量计算得出的，因此数据相去甚远。按照通用的公式计算，截至2015年6月30日，广州楼市的去化周期约是21个月左右，若是使用可售货量作为库存量则目前的去化周期约为10个月左右。
超144m2大户型 是库存“重灾区”
黎文江指出，广州楼市目前存在的一大难题是大户型仍需去库存。因为，上半年成交回暖，去货速度快的几乎全是“刚需”户型。根据阳光家缘的统计显示，截至5月29日，广州未售住宅14.9万套，未售面积1943万平方米，仅以此计算，套均面积已达130平方米。这当中，144平方米以上大户型更是占了库存一半以上。
记者翻查网易的统计数据发现，目前库存的户均面积超过130平方米的楼盘大多集中在花都、增城、番禺等近郊。有中介人士指出，目前库存的大户型，有些是因为产品本身素质不高，但更多的是因为面积大，入市门槛高，若没有积极的刺激政策难以快速消化。
业界指出，对这些大户型而言，所面临的“利空”是广州二套房贷门槛的“拒降”。日前，广东市场利率定价自律机制给多家银行下发通知，明确规定“二套房贷首付降至四成”的房贷新政在广州不执行，这表明改善型购买力入场的门槛仍无法降低。以一套面积200平方米、总价500万元的单位计算，若首付四成，买家只需缴纳200万元的首付，但若首付7成，则需缴纳350万元。
库存，广州楼市不能忽视的首要问题
按照阳光家缘的解释，可售货量是指纳入预售的项目中可供销售（签约）的单元以及已确权可供销售（签约）的项目，未售货量是指市场中尚未售出的新建商品房，包括可售、抵押、查封及未纳入预售的单元。业内对库存达到多少是“高库存”并没有统一的标准，住建部副部长齐骥曾提出“高库存”的标准是“指一个城市的住房库存量超过合理区间，即高过1年到1年半的销售量”。此外，也有很多研究机构将存量待售商品房去化周期15个月作为判断市场的警戒线。从广州目前20.6个月的去化周期来看，库存仍然是楼市不能忽视的首要问题。
三问下半年楼市之2：成交能否再涨？月均或卖8000套？
算算账：利率降0.25% 少还3万多
从降低购房成本来看，以贷款100万元，分20年还清为例，6月27日降息后，总购房成本可减少33924元，月供减少141元；若按自去年11月22日降息后计算，贷款总成本共减少了15.9万元，月供累计减少663元。
楼市进入年度下半程，广州的住宅市场将呈现怎样的走向？成交量可否进一步放大？
6月27日，央行再次放出“大招”， 从6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准。与此同时，存贷款利率对称降息0.25个百分点。一年期存款基准利率降至2%，比历史低值的1.98%仅高0.02个百分点。而一年期贷款基准利率，在今年5月11日创下5.1%的史上低值后，继续书写着“没有低只有更低”的神话，降到了4.85%。这也是本年度央行第三次降息和降准。业界普遍认为，本次“双降”将有利于购房成本的降低，提高购房者入市的积极性，促进楼市成交，加快楼市复苏节奏。
“双降”后首套房利率折扣将增加
中原地产首席分析师张大伟指出，“双降”可能使银行增加贷款额度，首套房利率折扣将明显增加，目前一线城市的首套房贷款折扣主流在9折左右，未来有出现8.5折或8折的可能性。
合富辉煌首席分析师黎文江也认为，“双降”明显利好“刚需”市场。若未来广州新增的90~120平方米区间的“刚需”及刚改产品供应量跟得上的话，预计下半年楼市成交量会有进一步上升，月均成交可望达到2季度的平均水平、即月均成交8000套左右。
房价点评网高级分析师肖文晓指出，从上半年的政策走向来看，中央政府对于楼市调控的态度已经从“打压”转为“维稳”，包括“营业税征收年限5改2”、“二套房贷松绑”等一系列政策的出台，是上半年楼市回暖的助推器，也为下半年楼市的政策环境定下了宽松的大基调。展望下半年，除了有可能进一步出台的降准降息利好，广州楼市或许还有“二套房贷首付低四成”等利好文章可做，广州楼市也将延续上半年的回暖步伐。 广州日报记者 王荔珏
三问下半年楼市之3：房价走势怎样？
广钢新城上市或致结构性上涨
目前，市场上多个楼盘的优惠幅度已在减少。而由于多个地王项目将在三季度之后入市，这将结构性地推高广州楼价。
不过，限购、佛山盘的“抢客”以及二套房贷首付保持七成，都会成为下半年广州楼价上涨的“变数”。
当然，大家关心的还是，下半年广州楼价是涨还是跌？
房价点评网高级分析师肖文晓认为，随着去化速度的加快，楼价上涨将成为大概率的事件；保守估计，下半年楼市成交量将比上半年增加20%以上，而楼价的涨幅有望达到5%~8%左右。
传某大房企提价5%~15%
市场已经有传闻说某大房企将全面提升所有在售楼盘价格在5%~15%区间。尽管随后其品牌部的人士否认了这一传闻。但据权威人士透露，该房企的优惠折扣近已有所缩减。与此同时，市场上的多个楼盘的优惠幅度也已在减少。
据房天下数据监控中心统计，截至上周末，广州在售项目（包括洋房、别墅、 ）共437个，预计7月份推出优惠的项目171个，推优惠楼盘占比仅为39.13%，环比下降9.19%，同比下降10.62%，推优惠楼盘数量及比例已齐齐缩减。
黎文江预测，由于多个地王项目将在三季度之后入市，这也将结构性地推高楼价。去年，广州十区出让居住土地约550万平方米，其中，大房企扎堆的广钢新城达到约200万平方米，超过当年土地出让的1/3。此区域预计在三年内引入近十万居住人口。
广钢新城楼价预计超3万元/m2
到目前为止，已经有7家大型房企进驻广钢新城板块。包括中海、保利、方兴、华发、金融街在内，进驻的都是行业内响当当的实力开发商。近期，有消息称，广钢新城率先上市的将是中海项目，尽管其主打的是90~120平方米的刚需刚改产品，但其楼价预计仍将超过3万元/m2。黎文江表示，广钢新城项目的上市，将直接导致广州楼价呈现结构性上升。
据了解，下半年，还有金融街、龙湖旗下等多个全新项目将相继入市。其中，值得关注的是金融街，去年以来，该公司一连拿下广钢新城地块、萝岗长岭居地块、番禺市桥地块，据称将全部在下半年推出，分别命名为融穗华府、融穗御府、融穗澜湾。
龙湖在广州落地的项目则将推出其具看点的联排及别墅产品。此外，珠江东境、珠光新城御景也都将是下半年豪宅的代表。
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今年7月，广州中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为25.46万平方米、29.17万平方米，环比分别下跌3.46%及微涨0.70%，同比均攀升近250%；成交均价为20806元/平方米，环比上调1.86%，中介促成业务占市场总体成交的51%。
中介协会有关人士表示，7月，中心六区中介促成二手住宅的放盘量连涨四个月后转向下跌，而成交量在过去3个月连创新高之后，本月环比涨幅也同步收窄至不足1%，主要原因是“3·30新政”及降息降准等各类利好政策的刺激正在减弱；楼市逐渐步入一年中的传统淡季，而且过去3个月市场已消化大批实客；近来股市大幅振荡套住了部分买家的资金，拖缓了交投节奏。
相比于其他一线城市，上半年以来，广州二手住宅市场表现一直相对稳健。专家认为，在股市大幅振荡的环境下，预计第三季度将陆续有部分股市资金重归楼市，但受“穗六条”及二套房首付七成的制约，下半年楼市是否能回到快速上升通道依然存在变数。
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“去库存”已成为楼市热的词。它是衡量楼市、楼价走向的重要因素，也是房企销售目标中重要的一个。
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从阳光家缘统计数据可见，去年因销售遇冷，除了原有库存外，还有超过3万套的新增货量积压，导致广州楼市库存量暴增，今年上半年以来，虽然楼市回暖明显，但销售货量只是与今年以来的新增货量相当，去库存仍然是个缓慢而艰难的过程。
去化周期计算方式不同结论相差甚远
从阳光家缘的统计数据可以发现，截至2015年6月30日，广州楼市可售货量是67296套，可售面积882.30万平方米，未售货量是148528套，未售面积1935.25万平方米。
这里有两个库存的概念：可售货量和未售货量。业内通常讨论的去化率、去化周期，多是以未售货量作为库存数据的。
未售货量和可售货量相差近8万套，主要差在哪儿呢？合富辉煌首席分析师黎文江表示，除了少量很早以前销售未纳入预售系统的楼盘外，主要是抵押给银行、查封的货量。这部分货量有7万多套之多吗？方圆地产首席分析师邓浩志表示，这并不让人意外，去年以来楼市行情不好，房企为了资金流转，将项目抵押到银行的更多，有些资金链紧张的中小房企，可能将项目货量的1/3甚至2/3抵押到银行，当然，这部分货量也是可以购买的，如果有人购买，立即办理涂销就可以了。业内人士认为，从这个意义上来说，市场的库存压力并没有14万套那么多，甚至可以说，很多已经转移到银行。
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6月27日，央行再次放出“大招”， 从6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准。与此同时，存贷款利率对称降息0.25个百分点。一年期存款基准利率降至2%，比历史低值的1.98%仅高0.02个百分点。而一年期贷款基准利率，在今年5月11日创下5.1%的史上低值后，继续书写着“没有低只有更低”的神话，降到了4.85%。这也是本年度央行第三次降息和降准。业界普遍认为，本次“双降”将有利于购房成本的降低，提高购房者入市的积极性，促进楼市成交，加快楼市复苏节奏。
“双降”后首套房利率折扣将增加
中原地产首席分析师张大伟指出，“双降”可能使银行增加贷款额度，首套房利率折扣将明显增加，目前一线城市的首套房贷款折扣主流在9折左右，未来有出现8.5折或8折的可能性。
合富辉煌首席分析师黎文江也认为，“双降”明显利好“刚需”市场。若未来广州新增的90~120平方米区间的“刚需”及刚改产品供应量跟得上的话，预计下半年楼市成交量会有进一步上升，月均成交可望达到2季度的平均水平、即月均成交8000套左右。
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目前，市场上多个楼盘的优惠幅度已在减少。而由于多个地王项目将在三季度之后入市，这将结构性地推高广州楼价。
不过，限购、佛山盘的“抢客”以及二套房贷首付保持七成，都会成为下半年广州楼价上涨的“变数”。
当然，大家关心的还是，下半年广州楼价是涨还是跌？
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据了解，下半年，还有金融街、龙湖旗下等多个全新项目将相继入市。其中，值得关注的是金融街，去年以来，该公司一连拿下广钢新城地块、萝岗长岭居地块、番禺市桥地块，据称将全部在下半年推出，分别命名为融穗华府、融穗御府、融穗澜湾。
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