广州限购政策升级 业内担忧将致广州楼市成交下跌

广州限购政策升级啦！根据新的广州限购政策规定，3月31日起居民家庭新购买的住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续；而企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让。

另外，住房赠与他人的，须满2年后方可再次购买住房；接受住房赠与的，须符合本市的现行限购政策。

此前，一直传言的增城、从化限购也终于落地。新限购令规定，非广州市户籍居民家庭在从化、增城区内限购(含受赠)1套住房。

广州限购政策变化一：申请广州公积金贷款条件提高

新的广州限购政策还规定：对离婚一年以内的住房贷款的申请人，银行业金融机构按照居民家庭在广州市拥有1套住房的信贷政策执行。

同时，对已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，银行业金融机构应进一步严格住房贷款条件，按照居民家庭在广州市拥有1套住房的信贷政策执行。

使用广州公积金贷款条件也提高了：广州市户籍职工连续足额缴存1年以上，非广州市户籍职工连续足额缴存2年以上。

广州限购政策变化二：商服类项目不得改变为居住用途

新的广州限购政策还波及此前不在限购范围的 产品，要求商服类(商业和办公，下同)房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途。

同时，房地产开发企业新报建商服类房地产项目，小分割单元不得低于300平方米，不符合该要求的，规划部门不予批准。房地产开发企业违反规划将商服类房地产项目改为居住用途的，一经查实，按有关规定严肃处理。

重要的一条，房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。本通知施行之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人；个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

日前，广州某一家去年销售超过3000套的大型楼盘相关人士表示，去年业绩好，今年公司定下数十亿元销售目标，新政让他“压力山大”。

从业超过10年的中介江先生分析，此次楼市调控之前涨幅“”，今年3月份以来他买房也遭遇过“四次失败”，第五次才“排除万难”买下，失败原因就是业主不断“返价”，“一天内返价、一天内交易”司空见惯。江先生负责中山路一带的二手楼代售，去年7月至今他感受到的楼价涨幅是50%。

广州限购政策新政之后二手楼市未来有何趋势？链家研究院院长周峰说，昨日不少买家到门店咨询是否还有购房名额等细节，“预计未来一段时间，市场上的二手有效房源将会有12%-15%的减少，而成交环比一季度至少有30%的跌幅。预计近两三个月会在高位盘整，房价是否会降还得看三个月以后。”

此轮广州限购政策新政中增城从化也被纳入限购范围。中原地产截取阳光家缘数据显示，增城去年3月成交2123套，今年3月达3035套，上月只有1458套；从化去年3月成交462套，今年3月是897套，而2月只有404套，可见两个区同比环比增幅很大。

对于需要大量走货的项目而言，此时可谓敏感时期。新塘某开发商告诉南都记者，原计划推货计划目前正交由决策层审批，“估计要观望一下，虽然比房价还贵的地价对我们有刺激，但政策杀伤力也大。”3月17日楼市调控政策前该盘刚需买家还不少，但现在推货的那拨客户中，炒家比例大大增加，“都不看房子在哪里，楼层朝向什么。”不过，一次性付款的炒家很少，为了贷款多半是借名购买。

主要服务于新塘碧桂园凤凰城一带二手业务的某地产公司负责人陈经理说，去年一年公司做了200余单（不含租赁），其中炒房客至少占八成，这可能与凤凰城新货不多有关。鉴于炒客“钱生钱”理念，他们通常借名购买，房价上涨后就抛出去，“我觉得这次新政对炒房客会有所遏制，毕竟要两年后才能过户”。

而主要服务翡翠绿洲、碧桂园凤凰城一带二手业务的英腾地产公司中介小崔也表示，公司去年成交200余单买卖业务中，刚需、置换各占三成， 客占四成，“去年八九月份有一批 客入手翡翠绿洲的二手楼，当时价格不到1万元/平方米，3月17日新政后他们开始警觉，20日前后翡翠二手楼涨到2万元时他们果断抛售。”

广州限购政策升级后 各方市场反应不一

广州限购政策升级后，不仅对业主和买家都是一大冲击，对于开发商和中介来说，也需要调整自身的战略规划，有不少业内人士都担心，广州限购新政，将导致广州楼市成交短期内大跌。

开发商说：短期“休克”，要调整规划

昨日，南都记者走访市区部分 盘，只见大多数项目没有购房者身影，开发商也将宣传广告牌撤下。位于珠江隧道旁的万科海上传奇销售中心，“3万抵8万”宣传牌平躺在地上，销售人员说个人已经不能买了，需要注册公司以公司名义来买。

新政对 销售的限制影响大的无疑是开发商。一家世界五百强公司相关负责人说，3月30日晚加班至次日凌晨4点，“影响很大，正在积极寻找对策”。南都记者了解到，该公司今年在广州市场以 、写字楼产品为主，除市区，还布局在黄埔、花都等地，货量较多，是冲刺全年业绩的重要发力点。

“早上我们很早就开会，压力很大，一些项目可能要停工，重新调整规划。短期内肯定是‘休克’期，就看什么时候开闸了”，一名开发商内部人士告诉南都记者，此前一些 产品颇受市场欢迎，而且也是产业办公的“标配”，新政之下只能暂时观望。

对于已拿商服地块，而 又在规划之内，或者已经在建、建好 待卖的开发商来说，无疑被摁下“暂停键”。一名资深房地产中介说， 卖给个人与卖给企业，税费分别是高约15%、30%，所以市场上很多企业购买 也是以个人名义购买，若是企业购买成本太高。新政关于“转让给法人单位”的规定，基本给 销售上了“紧箍”，彻底关上“水龙头”。

业内观察人士分析，广州限购政策新政对 产品的限制，会将市场需求再次导向住宅，新政更多的是打压成交量，难以压低房价，需求摆在那里。

广州 库存约1.5万套

相关数据显示，2015年2月广州一手 的库存去化周期还长达12个月，截至今年2月底降至15742套，去化周期为6个月。成交均价方面，3月份广州一手 均价达23659元/平方米，同比增长51%，远超住宅。值得注意的是，为降低总价利于销售，广州一手 的套均面积一直呈下降趋势。2015年3月份广州 成交套均面积59.2平方米，而到今年3月份套均面积仅50.7平方米。如万科海上传奇等 盘不少户型在30平方米以内，万科云城更出现13平方米极小户型。

广州公积金2016年年度报告

●去年发放个人住房贷款4.87万笔、297.83亿元，同比增长47.88%、73.49%，回收个人住房贷款135.96亿元。发放异地贷款432笔、30500万元。

●去年提取额523．58亿元，占当年缴存额比率84.67%。截至去年年底提取总额3133.97亿元，同比增长20.06%。住房消费提取占86.78%（购买、建造、翻建、大修自住住房占15 ．83%，偿还购房贷款本息占79.25%，租赁住房占4.9%），非住房消费提取13.22%。

●去年广州公积金业务收入451901.50万元，同比下降27.79%。存款利息收入105955.04万元，委托贷款利息收入343293.21万元，国债利息收入2653.25万元。公积金增值204608.21万元，同比降57.17%。增值率1.56%，比上年同期减少2.47个百分点。