一线城市限购升级 业内预测二手房市场潜力仍有望回升

2月，北京、上海、深圳二手房市场成交量跌幅较一手房市场收窄，广州同比更是上涨了270.2%，二手房市场逐渐趋于稳定且有回升趋势。从总体成交量来说，四地二手房交易继续保持在约为新房的2倍以上，存量房已经成为一线城市房产交易的主力。而随着此次政府工作报告明确指出“因城施策去库存”，对一线城市房产调控继续维稳，未来一线城市二手房市场将有更多潜力。

一线城市房产市场向存量房过度

2月期间，北京、深圳二手房市场跌幅普遍低于新房市场，且跌幅较比上月明显收窄；上海新房成交量下跌，二手房交易量却环比增长3.34%；广州二手房成交量环比增长率是新房的2倍。

科威国际不动产大中华区总经理邱香帼指出，2月二手房市场跌幅逐渐收窄与一线城市土地资源稀缺、新房供应日趋减少有着密切关系。此外，信贷收紧等政策对新建住宅影响更大，而目前中国居民改善型住房以及刚需住房的需求仍然旺盛，这也使大量购房需求转向了二手房市场，存量房交易量不断扩容。

仅以上海为例，截止到3月15日：上海全市新房待售房源为54250套、面积756.56万平方米，而二手房待售房源高达170066套、房源面积1574.75万平方米。二手房待售房源套数及面积分别是新房的3倍和2倍。在新房市场供应、交易、库存规模的日渐萎缩的大环境下，一线城市房地产市场普遍进入存量房时代。

维稳政策催热一线城市二手房市场

政府两会报告提出“因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求”。未来三、四线城市“去库存”仍将是房地产市场调控的主要方向，而一线城市楼市紧俏，并不存在去库存的压力，“因城施策”的背后是一线城市调控不放松，以维稳为主。

报告中也指出“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地”，但一线城市增加土地供应难度大，面对大量的基本住房刚性需求和首次改善需求，新房供应远远不够，二手房市场有着更多潜力。

仅以北京为代表，新房市场受到管制，二手房市场价格大涨，不仅催生了新房转二手的生意甚至还出现了二手房再次惜售的状况。邱香帼认为，对于购房者而言，热点城市自住为主的购房需求受到的影响有限，而二套房及以上的投资门槛则会大大提升，近期此类投机需求都将会被地方政府的限购及限贷政策所抑制。房价涨势将趋于平缓，成交量也会适当回落，新房价格有所限制，二手房议价空间增大，对于首次置业的购房者来说将是一个入市的好时机。但是，相比于购买新房的简单流程，二手房交易要复杂的多，前前后后要经历包括看房、产权调查、交定金签协议、贷款审批、签贷款合同、过户、领房产证、房屋交接等10多个步骤。这其中每个环节都有大坑小坑无数，比如看房可能遭遇假房源，贷款碰上限额，过户前可能有房东违约，房屋交接户主拖延等等。

【延伸阅读】调查称：广深房价快速上涨外溢需求影响周边城市

深圳、广州两个城市的房价近两年快速上涨，其外溢的需求也影响到了周边的惠州、佛山等城市。

3月以来，跟随北京的步伐，珠江三角洲地区的广州、东莞、佛山、中山纷纷升级楼市调控政策。3月30日，广州发出进一步加强房地产市场调控的通知，其中，非广州市户籍居民家庭在从化、增城区内限购(含受赠)1套住房。在此前，地处远郊的从化、增城并不在广州楼市限购政策范围之内。

业内人士称，与长三角、京津不同，珠三角经济圈是国内拥有两个一线城市的城市群，且两个城市距离较短，高铁仅有36。同时，深圳、广州两市的房价近两年也在快速上涨，外溢的需求也在影响周边地区。

业内人士指出，从房价上即可看出，惠州房地产市场深受深圳的影响。其中，大亚湾、惠阳、惠东县等地因与深圳较近，在深圳“东进”战略影响下，房价均已过1万元/平方米。而受益于“广佛同城”，加之佛山顺德、禅城、南海同样因距离广州较近，佛山房价同样上涨明显。

从佛山市人民政府了解到，广州今年3月17日出台楼市升级版限购政策以后，大量购房需求外溢涌入佛山，佛山房地产市场升温。佛山不久后推出了针对广州的11个镇街限购政策。

据统计数据显示，今年3月惠州二手房均价为10200元/平方米，环比上月上涨2.54%，较去年同期同比增长15.78%。佛山的二手房均价自去年8月开始出现连续上涨。