二手房交易违约令买卖双方头痛 如何应对及约束受关注

二手房交易中违约是令买家十分头痛的问题，对于不熟悉交易流程和相关法律信息的二手房交易双方来说，如何解决二手房违约问题就十分考验人。本文整理了二手房交易违约的主要种类、二手房交易违约应如何应付、二手房交易违约的案例以及防止二手房交易违约的方法。要买二手房的买家不妨预先了解。

一、二手房交易违约的五个种类：

一是部分卖房人唯利是图、丧失诚信，契约精神缺失。这部分卖房人认为违约金数额可控，就是按照合同约定支付违约金。

二是部分卖房人法律意识淡薄，或者对法律知识缺乏。他们认为房子是我的，我想卖就卖，不想卖可以不用给出理由。

三是司法实践中对恶意违约行为处罚较轻，让个别卖房人看到了实施恶意违约、进而实现不法利益的可能。

四是现阶段我国还没有建立起完善的信用体系，恶意违约者的违约成本太低。

五是部分房屋中介公司在提供居间服务中存在违法、违规和失职行为，提供的居间服务不够规范。

二、二手房交易违约应如何应对：

对于广大购房者来说，当遇到卖房人恶意违约时，是选择要房子还是要赔偿，取决于卖房人和购房人的行动快慢。如果房屋已经办理网签，则相对安全；如果既没有网签又没有实际交付房屋，这就会给“一房二卖”带来便利。曾经有过这样的恶意违约者，为了卖一个更高的价格，用尽一切办法在3天内完成“一房二卖”，并且办理网签、售房及过户。根据相关司法实践，购房人在所购买房屋被“一房二卖”成为既定事实的情况下，想要到房产几无可能，这种情况下只能按房屋溢价款索赔。

所以说，如果房屋未网签就发生了纠纷，建议购房人时间到法院进行诉前财产保全，这样争取到房子的概率会大大增加，失去房子的风险将极大降低。

保全房子只是诉讼这一万里长征的步，之后还要立案，还要进行通常不止一次的开庭。甚至还有二审、执行程序。但无论如何，对于守约的购房者来说，想要打赢房产保卫战，应当将涉案房产保全起来，避免“一房二卖”、恶意抵押等不可逆的风险出现。

三、广州二手房交易违约案例

据媒体报道，2014年10月上旬，刘先生夫妇通过中介向业主陈女士购买了番禺区南村镇迎宾路某楼盘的一栋二手别墅，交易总价为325万元。该别墅为陈女士2013年以总价286万元购入，贷款十年。去年10月出售时，陈女士尚欠银行贷款约192万元。

合同约定，交易手续须在2015年1月30日前完成。同时，合同约定若陈女士未能按时履行合同约定的义务，每一天，则按该物业成交价的千分之一(即3250元)向刘先生支付违约金。合同签订后，刘先生夫妇就爽快按合同约定支付了80万元定金。2014年11月下旬做了网签及签订按揭合同的当日，刘先生夫妇也支付了首期剩余的95万元房款。

去年12月9日，刘先生所贷款的银行出具同贷书，同意贷款150万元。到今年1月，陈女士以缺钱为借口拖延交易，最终没有履行合同。在发函敦促陈女士赎契过户无效后，刘先生夫妇于今年4月21日起诉至法院。

今年7月14日，番禺法院判决刘先生夫妇在判决生效起5日内直接向陈女士的贷款银行提前还贷。在全部还清贷款后，陈女士和贷款银行协助刘先生夫妇办理涂销抵押和过户手续。而陈女士还应向刘先生夫妇返还代为清偿的提前还贷款中扣除剩余房款后的款项及利息；并在判决生效起五日内向刘先生夫妇以总价325万元为本金，以每日千分之一的标准从2015年2月1日起赔偿违约金直至到房屋产权过户日止。

从一审判决看，仅违约金一项，陈女士就需支付(以2月1日至7月27日止共177天，每日3250元)至少57.5万元。这笔赔偿金，比陈女士卖房赚的39万元额还多18.5万元。若加上此前供楼、税费及这次需赔付刘先生夫妇的利息等，陈女士在这起交易中将损失惨重。

相关人士表示，在买卖双方所签署的网签合同中，已对卖方可能出现的反价等违约行为进行了约定，如卖方已收取定金的，则买方作守约方可要求卖方按定金的双倍或楼价的10%~20%作出赔偿。在法院的实际判例中，如卖方在收取定金后出现恶意违约行为的，对于买方要求赔偿楼价10%~20%作为违约金的诉讼请求，是完全有可能得到法院支持的。

四、防违约二手房交易中需注意事项

“赎契”交易需处处小心

番禺区违约的交易属于赎契交易，这类交易是二手房违约的高发区。据业内人士介绍，赎契资金有三种，一种是业主自行赎契，赎契后再交易；第二种是买家垫资赎契，资金由买家出；第三种是买家和业主共同垫资赎契，资金由双方共同出资。对于买家来说，种等同业主持证交易，对自己的资金安全影响不大，相反对业主来说，由于赎契前已签订合同，而赎契期则视乎银行而定，有些银行可能立即办理，有的银行或许要在一个月的某一天才可以提取房产证来做涂销登记，时间长达一个半月，故此对业主来说，如果房屋不是特别难卖，黄晓文建议业主自行垫资赎契后再进行放售，以免因房价变动而出现违约。

对于第二和第三种情形，赎契步骤与二手房网签应该同步。通常由中介促成的交易会签署两份合同，一份是中介与买卖两方签订的二手房交易草拟合同，一份则是买卖双方通过中介端口签订的二手房网签合同。网签合同效力较大，可以锁定盘源防止一房二卖。草拟合同与网签合同基本上是“搬字过纸”，但的确有很多业主与买家像番禺案例那样默契报低价，草拟合同才是真实的价格。草拟合同会具体说明赎契所需要的金额以及来源，如果由买方垫资，则业主的供楼存折、房产证都需交由中介保管，业主的网银和电话银行都需要取消，银行通知转账提前还款的时候，客户才把垫资款转至供楼账户，防止业主挪用有关资金。涂销抵押登记后，买卖双方即按照合同进行递件过户。

法律贴士二：20%违约金料法院支持

从深圳爆发的二手房违约潮来看，法院的判决已越来越倾向于支持买家得到相当于楼价20%的违约金。满堂红黄晓文表示，在合同中，违约金一般为楼价20%。在一般情况，如果业主只收取定金而进行违约，业主被认为是普通违约，买家有可能获得双倍赔定，或者相当于楼价10%的违约金。如涉及买家垫资赎契而业主违约，由于这已涉及买家提前支付部分或者全部的首期款，对买家的购房计划产生巨大影响，这种行为可判定为恶意违约，则有可能被法院判决相当于楼价20%的违约金。

在涉及垫资赎契的交易中，也可能出现像番禺案例这种的按天计算的违约金，番禺案例的合同中约定违约金为千分之一。据黄晓文介绍，在广州三大行的草拟合同中，垫资赎契而产生的违约金高达千分之五，但在房管局拟定的二手房示范合同，垫资赎契而产生的违约金则为万分之五，具体违约金比例可由买卖双方进行约定。