“五一”假期刚过，广州一家知名的地产中介公司高调发布其抢闸推出的研究报告———“透视‘五一’新政后的广州楼市发展蓝皮书”，该公司董事总经理区俊文在新闻发布会上表示，今年“五一”宏观调控的威力已在广州市场初现，预计本轮调控将令广州楼价下调10%-15%。
需求受抑 供应上升
后市楼价难涨
对业界担心的本轮宏观调控后，市场是否会再现2009年中后期的楼价报复性狂飙问题，区俊文明确表示，“今年的情况与2007年完全不一样，这轮宏观调控来得急，程度严厉前所未见，不仅限制投资和投资性购房，连楼市最中坚阶层的改善性换房阶层也大受打击，甚至还限制了异地借款购房。其市场反应也非常快，五一量价齐跌，功效立竿见影。但是，调控过后，整体却不太可能会像2009年那样快速反弹甚至狂升。”
区俊文分析，从近期各项土地、房产政策看，保障性住房虽然是“远水”，但从明后年开始，每年就将有几十万乃至上百万平方米的保障性住房供应，如果政策不改变的话，中低收入者再也不需要在商品市场购买房屋，因此市场整体上对商品房的需求就会降低。另一方面，2008年市场不好，很多发展商暂停开发计划，2009年市场好又加大开发力度，但这些新项目大多需要在明后年才能上市，必将令市场供应量大增。另一方面，市中心的“三旧”改造工程，因为有与原村民的分配比例问题，不可能是“血统很纯正的马”，其项目很难做到很高端，因此从定价来说，自然会让市中心的价格更合理化。
区俊文指出，因为“三旧”改造和未来市场供应已平抑了有效供应，过了今年到明年后，房价很难有新的上升推动力。
“我的判断是，五年内房地产虽然仍是重要的支柱产业，但广州楼价仍不可能有报复性或爆炸性飙升。”区俊文补充道，“当然，个别楼盘价格继续高涨是完全有可能的，尤其是广州存在‘洼地’现场，去年底广州才有 定价超过3万元/平方米，而3—5年前北京、上海、深圳的都已超过此价格。从城市地位看，今后广州出现3万元/平方米或5万元/平方米以上的高端项目是很正常的，这是个性化发展的过程，但市场整体却不可能再现短期报复性狂飙。”
丁财两不旺 价格现松动
五月成交将跌三成以上
该研究报告显示，今年“五一”，广州市场整体上丁财两不旺，只有个别楼盘例外。与去年同期相比，因多个楼盘延后销售，今年“五一”广州推盘量下降30%，今年广州十区只有69个楼盘在推，去年是99个，总供应量只有2.3万套；新增供应量也只有7000多套，同比下降28%，创近年新低。
除少数个盘外，众多楼盘人气不足，买家数量仅比平时周末人数略有增加，只有现场有组织活动的楼盘人气能比较足，但活动结束后，第二天客流量就剧减。从买家调查看，有超过60%的买家看跌后市，过半推迟购买，令市场成交量大跌。
该报告的统计数据显示，在受宏调影响严重的2008年5月1日，广州有接近15个楼盘成交超过100套，但今年“五一”档期，广州市场成交超过100套的楼盘不超过5个。预计今年5月份，广州十区成交量将同比减少三成以上。
楼价将整体跌10%-15%
该报告显示，“五一”期间，广州楼价已开始明显松动，虽然大部分项目价格仍未下调，但是折扣和优惠已加大。如宏新华庭北向单位8.2折，岭南新世界VIP客户9.3折再9.9折还可以减10万元/套。其他项目不少有9.5-9.9折，新盘保利春天里总价减1.5万元再9.5—9.7折，均价1万元/平方米左右，比原先吹风的1.3万元/平方米价位要低得多，低楼层甚至只有8000—9000元/平方米。还有中海锦榕湾和江南新苑，“五一”拉大价差，中海锦榕湾低层单位低至1.7万元/平方米，高层是2.4万—2.5万元/平方米，低端产品比之前2.2万元/平方米的成交均价大为拉低。江南新苑的小户型单位面向马路均价只有1.7万—1.8万元/平方米，望园景单位要2.3万—2.4万元/平方米。价差拉大，其实也就是调低了中低端产品价格，让消费者觉得物超所值，因此成为本档期难得的畅销盘。
该报告指出，“五一”市况已显示，未来市场调整已不可避免，预计未来将有更多面向刚性需求的项目也会迎来价格调整，以价换量。预计市场整体降价幅度将在10%-15%。
后市预测
中型发展商率先降价求生
该报告指出，从发展商情况来看，小型开发商的压力比较小，他们主要是项目数量少，现金流充裕，售价的调整压力比较小，价格调整压力的是中型开发商，他们因为扩张的速度比较快，项目的资金流就开始出现紧缺，对资金的要求又很高，可能是调整价格的一部分群体。
大型开发商会出现两种情况，一种是稳健型的开发商，因2009年销售状况良好，现在资金压力不大，对项目调整的压力不大；一种是发展型开发商，扩张型的项目比较多，在楼市环境下，因为消费者普遍观望，成交不理想，资金压力比较大，售价调整也是比较大的。
该报告建议，对发展商来说，应对新政要优化产品，精益求精；第二要通过外拓和公关活动提升人气，精准营销，拓展销售渠道和客源；第三是要合理定价；第四是可专门针对新政，以付款方式的多样化，规避银行贷款的限制。
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需求受抑 供应上升
后市楼价难涨
对业界担心的本轮宏观调控后，市场是否会再现2009年中后期的楼价报复性狂飙问题，区俊文明确表示，“今年的情况与2007年完全不一样，这轮宏观调控来得急，程度严厉前所未见，不仅限制投资和投资性购房，连楼市最中坚阶层的改善性换房阶层也大受打击，甚至还限制了异地借款购房。其市场反应也非常快，五一量价齐跌，功效立竿见影。但是，调控过后，整体却不太可能会像2009年那样快速反弹甚至狂升。”
区俊文分析，从近期各项土地、房产政策看，保障性住房虽然是“远水”，但从明后年开始，每年就将有几十万乃至上百万平方米的保障性住房供应，如果政策不改变的话，中低收入者再也不需要在商品市场购买房屋，因此市场整体上对商品房的需求就会降低。另一方面，2008年市场不好，很多发展商暂停开发计划，2009年市场好又加大开发力度，但这些新项目大多需要在明后年才能上市，必将令市场供应量大增。另一方面，市中心的“三旧”改造工程，因为有与原村民的分配比例问题，不可能是“血统很纯正的马”，其项目很难做到很高端，因此从定价来说，自然会让市中心的价格更合理化。
区俊文指出，因为“三旧”改造和未来市场供应已平抑了有效供应，过了今年到明年后，房价很难有新的上升推动力。
“我的判断是，五年内房地产虽然仍是重要的支柱产业，但广州楼价仍不可能有报复性或爆炸性飙升。”区俊文补充道，“当然，个别楼盘价格继续高涨是完全有可能的，尤其是广州存在‘洼地’现场，去年底广州才有 定价超过3万元/平方米，而3—5年前北京、上海、深圳的都已超过此价格。从城市地位看，今后广州出现3万元/平方米或5万元/平方米以上的高端项目是很正常的，这是个性化发展的过程，但市场整体却不可能再现短期报复性狂飙。”
丁财两不旺 价格现松动
五月成交将跌三成以上
该研究报告显示，今年“五一”，广州市场整体上丁财两不旺，只有个别楼盘例外。与去年同期相比，因多个楼盘延后销售，今年“五一”广州推盘量下降30%，今年广州十区只有69个楼盘在推，去年是99个，总供应量只有2.3万套；新增供应量也只有7000多套，同比下降28%，创近年新低。
除少数个盘外，众多楼盘人气不足，买家数量仅比平时周末人数略有增加，只有现场有组织活动的楼盘人气能比较足，但活动结束后，第二天客流量就剧减。从买家调查看，有超过60%的买家看跌后市，过半推迟购买，令市场成交量大跌。
该报告的统计数据显示，在受宏调影响严重的2008年5月1日，广州有接近15个楼盘成交超过100套，但今年“五一”档期，广州市场成交超过100套的楼盘不超过5个。预计今年5月份，广州十区成交量将同比减少三成以上。
楼价将整体跌10%-15%
该报告显示，“五一”期间，广州楼价已开始明显松动，虽然大部分项目价格仍未下调，但是折扣和优惠已加大。如宏新华庭北向单位8.2折，岭南新世界VIP客户9.3折再9.9折还可以减10万元/套。其他项目不少有9.5-9.9折，新盘保利春天里总价减1.5万元再9.5—9.7折，均价1万元/平方米左右，比原先吹风的1.3万元/平方米价位要低得多，低楼层甚至只有8000—9000元/平方米。还有中海锦榕湾和江南新苑，“五一”拉大价差，中海锦榕湾低层单位低至1.7万元/平方米，高层是2.4万—2.5万元/平方米，低端产品比之前2.2万元/平方米的成交均价大为拉低。江南新苑的小户型单位面向马路均价只有1.7万—1.8万元/平方米，望园景单位要2.3万—2.4万元/平方米。价差拉大，其实也就是调低了中低端产品价格，让消费者觉得物超所值，因此成为本档期难得的畅销盘。
该报告指出，“五一”市况已显示，未来市场调整已不可避免，预计未来将有更多面向刚性需求的项目也会迎来价格调整，以价换量。预计市场整体降价幅度将在10%-15%。
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中型发展商率先降价求生
该报告指出，从发展商情况来看，小型开发商的压力比较小，他们主要是项目数量少，现金流充裕，售价的调整压力比较小，价格调整压力的是中型开发商，他们因为扩张的速度比较快，项目的资金流就开始出现紧缺，对资金的要求又很高，可能是调整价格的一部分群体。
大型开发商会出现两种情况，一种是稳健型的开发商，因2009年销售状况良好，现在资金压力不大，对项目调整的压力不大；一种是发展型开发商，扩张型的项目比较多，在楼市环境下，因为消费者普遍观望，成交不理想，资金压力比较大，售价调整也是比较大的。
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