2011年广州二手房市场白皮书
合富置业
目 录
一、2010年广州二手房市场总的运行特点：调控下缩量盘升
二、影响2010年广州二手房市场的宏观、政策因素分析
（一）宏观环境和基本面因素分析
1、经济高增长成为二手房市场的支撑
2、城市建设提速、亚运会大大提升城市与物业价值
3、社会财富增加，中高收入阶层购买力强
4、货币信贷环境、流动性较宽松影响二手房市场
5、通胀时代房产的资产功能强化
（二）宏观调控政策影响分析
1、2010年国家调控房地产的基本内容与方向
2、调控政策面临的深层矛盾
3、调控对二手房市场短期、中长期运行的影响
三、2010年广州二手住宅市场走势分析
1、二手住宅市场与商业物业市场表现有所不同
2、二手住宅市场份额大幅增长，宗数和面积双超一手住宅市场
3、番禺区保持二手住宅成交面积市场地位，花都区成交同比增长
4、整体二手楼平均每套房109万，天河区成交均价
5、二手楼市自住特性强化
6、购买力强，一次性付款比例高
7、租赁市场租金稳步上扬
四、2010年广州合富标准指数价格运行分析
1、房价走势：2010年1月至12月广州二手楼价涨15.2%
2、区域特点：2010年天河区、番禺区二手楼价涨幅
3、板块分析：各板块二手楼价走势有差异，亚运建设效应明显
五、广州存量与商用物业市场分析
1、广州存量写字楼市场交投增多，租金上行
2、广州存量商铺成交面积大幅攀升
六、2011年后亚运时代广州二手房市场展望：以稳为主，趋势不变
1、广州经济与城市建设发展强劲，继续支撑楼市
2、藏富于民，需求依然庞大，购买力逐渐积累释放
3、政策不会放松，趋紧机会大，但对于二手房市场影响有限
4、供求总体趋于平衡，核心区维持供不应求
5、2011广州二手楼市平稳向上的趋势比较明显
2010年广州二手房市场总体呈现量减价升的特点，与2009年市场快速复苏、成交迅速放大、楼价持续上行、各种需求集中释放的走势不同。
应该说，贯穿全年的宏观调控政策对市场起了明显的调节作用，如2010年1月营业税优惠政策正式结束，当月政府公布了调控楼市的11条措施，4月中旬出台新的调控政策（称为“国十条”），内容涵盖住房保障制度、政府职责、土地、税收、房屋供应、信贷、市场监管及临时干预措施等各方面，9月底、10月中旬国家和地方分别实施限贷和限购措施——多轮调控措施使得市场成交出现缩量波动。2010年二手房屋交易登记数为近11万宗，1082万平方米，同比去年分别减少10.9%、8.5%，除花都区成交量增长，各区交投量都不同程度同比下降；而楼价相对比较稳定，保持稳中上行的走势。合富标准指数监测数据显示，广州二手住宅价格指数2010年1月份为1254点，12月份为1445点，合计升幅达到15.2%。广州经济与城市的快速发展，不仅带来巨大的购房需求，也大大提升城市价值，特别是亚运建设，带来房地产价值增长效应，有些区域如珠江新城、番禺新城、天河中心、海珠中心等二手房价涨幅较大。
市场的自住主导特点得到强化。合富置业的交易数据显示，广州二手住宅市场自用的购房比例近九成，其中首次置业的占五成七，换房的占三成二，而纯粹投资理财的以长线出租为主，不到一成，短期投资者很少，可以看作是调控产生的明显效果。当然，2010年由于通胀预期不断加强，自住购房与防通胀相结合的购房者明显增多，成为二手楼市的其中一只重要力量。
与二手住宅市场有所缩量不同，存量写字楼和商铺市场表现良好，受政策调控影响较少，成交比2009年明显增加，售价与租金稳步上升。
总之，复杂多变的经济和政策使得二手房地产市场形势变得扑朔迷离，过往的市场格局和发展节奏有所改变，波动加大，但2010年广州二手楼市的市场地位越来越重要，市场占有率越来越高，依然运行在上升通道中。
二手房市场是整个房地产市场的重要组成部分，通常受宏观基本面因素如经济、城市建设、居民收入、货币信贷环境、通胀等方面以及调控政策因素影响。
1、经济高增长成为房地产的支撑。
2010年中国经济增长强劲，GDP比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点，投资、消费、进出口这三驾马车都保持较快增长。2010年广州经济同样保持多年来的高速增长势头，GDP总量达到10604亿元，同比增长13%。统计数据显示，2003至2010年广州这8年GDP平均增长率超过13%，较平均水平高出3个百分点以上，相比上海、北京、深圳其余这三大国内一线城市，广州近年的经济发展最为稳定。
2010年广州GDP跨入“万亿”时代，成为继上海、北京之后的第三个“万亿俱乐部”成员。从人均水平看，2010年广州人均GDP超过1.3万美元，在五大国家中心城市中排名，在四大一线城市中排名第二。广州通常被看作是城市综合实力的“第三城”（仅次于京沪）。
广州的第三产业、服务业经济尤其发达。2010年广州第三产业比重达61%，高出水平18.3个百分点。广州第三产业比重在四大一线城市及五大中心城市中均排名第二，仅次于北京。
2010年，在全球经济减速的情况下，中国经济依然保持比较快的增长速度，经济总量将超过日本，成为世界第二大经济体（仅次于美国）。中国经济发展、广州城市经济高速增长，成为中国和广州房地产包括二手房市场发展的最有力的支撑。房地产高增长并非偶然。
2、城市建设提速、亚运会大大提升城市与物业价值。
广州近年来城市建设的快速发展有目共睹。借2010年广州举办亚运会的契机，广州城市建设速度加快，城市建设投入明显提速，2004至2010年广州城建投入约2000亿左右。城市基础设施和道路交通网络（地铁、城市道路、桥梁等设施）建设带来城市的进步，人居环境和环境综合整治（包括空气环境、水环境、工业污水治理等）不断完善。
据2010年10月政府发布的数据，广州亚运会总投资达1200多亿人民币。其中，用于亚运会会场的场馆建设和维护63亿元；用于城市面貌和环境改善1090亿元，亚运城市工程带给广州巨大的变化。广州市委书记说，亚运将使广州城市建设提速5至10年。对于城市建设、对于房地产市场而言，亚运是标志性的里程碑事件，对提升城市价值作用明显，这无疑为广州房地产的发展注入了活力和动力。
从城市发展与房地产市场的发展关系而言，目前广州城市发展进入新的阶段，中心区域可供新开发的土地极其有限，使得中心区域房屋新增量不断下降，而二手房交易占据主导，市场地位变得越来越重要。
3、社会财富增加，中高收入阶层购买力强劲。
广州居民收入持续较快增长。从2003年到2010年居民可支配收入增长104%，人均可支配收入年均增长超过10%。2010年广州城镇居民人均可支配收入为30658元，在四大一线城市中排名第三，在五大国家中心城市中排名第二。2010年广州人均消费性支出为25011元，在四大一线城市及五大国家中心城市中均排名首位。
数据来源：广州市统计局
广州消费活力充足，居民购买力强劲，特别是广州属于藏富于民的城市，这说明城市房地产市场的需求和承受力都是比较强的。
4、货币信贷环境、流动性较宽松影响二手房市场。
从货币信贷环境看，近三年全球各国流动性充足。2008年美国在次贷危机影响下爆发金融海啸，全球经济步入衰退，为了提振本国经济，我国与世界各国同步实施货币量化宽松政策。自2008年底国家推出“4万亿投资计划”以来，我国货币供应量快速增加。2010年人民币新增贷款量7.95万亿（2009年新增贷款9.59万亿元），而2007年以前的新增贷款量都在4-5万亿元水平。2010年末，广义货币(M2)余额72.58万亿元，同比增长19.7%，高出2010年国内生产总值32万亿元。
数据来源：中国人民银行
在信贷扩张条件下，一方面经济达到保增长的目标，而另一方面，社会流动性骤增，对资产的价格产生影响。这是近两年城市房地产价格快速上升的原因之一。
5、通胀时代房产的资产功能强化。
2010年以来，较大的社会流动性、输入性因素以及农产品劳动成本提高等多种力量推动通胀形势持续走高。2010年全年消费物价指数CPI为3.3%，突破国家年初定下的控制通胀的目标线3%的水平，11月份CPI当月同比涨幅达到5.1%水平，同时，工业品出厂价格PPI一直比较高，加大未来的通胀压力。
数据来源：国家统计局
尽管政府在2010年10月、11月相应提高了存贷款利率和存款准备金率以控制通胀形势。但通胀形势和负利率时代的预期不会改变，房产的资产功能有所突显，“买楼防通胀”成为部分居民对抗货币贬值的重要方式。通过调查得到的数据显示，相当部分的购房需求中已经将居住和保值理财两种目的合二为一，这表明，商品房自身具有的资产属性在通胀来临时代会有所强化。
综合经济增长、城市建设、居民财富及信贷投放、流动性、通胀、人民币、投资渠道等多种因素之后，我们会发现，这些宏观因素其实已经构成产生庞大需求、推动二手房市场向上运行的合力，这种合力决定了市场和房价运行的趋势。
2010年也是国家频繁调控房地产市场的政策年。“政策”是理解2010年房地产市场的关键词之一。
1、2010年国家调控房地产的基本内容与方向。
为保持房地产业健康稳定发展，主要针对部分城市房价过快上涨，国家连续出台三轮房地产调控政策措施，分别在2010年1月（2009年12月的延续）、4月、9月和10月推出，通常称为“国办11条”、“国十条”、“9.29”措施，包括保障制度、政府职责、土地、税收、房屋供应、信贷、市场监管以及临时干预措施等八大方面。2010年国家不仅完全从2008年下半年以来的刺激房地产消费的鼓励政策退出，而且全面收紧房贷等各项政策。政策分类 主要政策内容
政府职责 1、建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级政府负总责、城市政府抓落实的工作责任制。住建部、监察部等部门要对省级政府的工作进行考核，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任（国十条）
2、统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展（国十条）
土地/供应 1、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。城市政府要抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，确保供地计划落到实处。
2、依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制地价非理性上涨（国十条）
3、开发商拿地首付不得低于50%（国土部）
住房供应 1、调整供应结构，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应（国十条）
2、要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应（国十条）
税收 1、加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查（国十条）
2、加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到（9.29措施）
3、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策（9.29措施）
信贷 1、完善差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30％及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50％、贷款利率不低于基准利率1．1倍的规定 （9.29措施）
市场监管 1、加强对房地产开发企业购地和融资的监管（国十条）
2、加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任（国十条）
3、完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息（国十条）
临时措施 1、房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，在一定时间内限定居民家庭购房套数 （9.29措施）
2、广州限购措施：本市户籍居民家庭及能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在本市新购套商品住房；无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民，不得在本市购买商品住房；未满18周岁的人士，不得在本市单独购买商品住房；境外机构和个人购买商品住房，严格按照国家有关部门关于规范房地市场外资准入和管理的有关政策执行（10.15措施）
3、迄今为止，近20个省市实施了限购措施
总体来看，2010年国家对房地产宏观调控的方向很清晰，即从居住民生问题的高度，以问责制来强化政府的管理职能，加快推进住房保障制度，力补住房保障缺位的旧课，综合治理规范房地产的发展如从土地、税收、信贷、市场监管等着手，同时尝试进行体制性的变革，如加快推进房产税。这个方向既是近几年调控政策的总结，也可以看作是今后政策调控的基础。
2、调控面临的深层矛盾。
国家对房地产进行调控的必要性无须赘言。如同“国十条”所说，“住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。”舆论和民间对大城市房价过快上涨、房价过高的广泛批评，对政府形成巨大的压力，促使政府出台调控措施更迅速，更坚决。
2010年的限贷限购措施，是历年最严厉的。对于次置业，房贷的首付提高到三成。实际上，过往“支持合理住房消费”的提法已经限制在十分有限的范围，几乎是对各种需求都不同程度采取抑制措施。这一点与过往调控完全不同。
不过，调控政策其实面临深层次的矛盾，主要有三个方面。
是调控政策对需求的抑制与推动房地产上升的背后合力如经济、城建、居民收入、刚性需求及流动性等之间的矛盾。这些背后推动房地产上升的合力是比较强大的，政策不容易改变这些力量发挥作用，而结果往往是，政策遏制或者消灭投机性的购房行为比较容易，但是，想要完全抑制改善型的买房需求以及抗通胀型的需求难度比较大；政策短时间抑制需求容易，要长时间不让需求释放却很难实现。
第二是调控政策力图使得房产归于居住的基本属性，与流动性过剩、通胀时代的商品房资产属性自然显现之间的矛盾。流动性过剩和通胀时代客观上把房屋的资产功能凸显出来。居民置业解决居住、改善居住的同时，还兼顾考虑理财，考虑自己的资金保值、增值的问题。商品房不仅是居住的场所，同时是衡量货币价值的资产。在市场经济条件下，其实是无法人为地消除房屋的资产属性的，特别是在货币投放量多、流动性足以及存在通胀压力的全球经济环境下，想人为消灭商品房的资产属性更不现实。正式因为这个深层次矛盾，一方面政策异常严厉，另一方面居民对购房的预期改变不大，房价的支持力比较强。
第三是调控政策寄望房地产市场解决绝大多数居民的居住问题与整个社会收入水平差距大、不均衡之间的矛盾。这个矛盾造成了房价在不断上升过程中，普通工薪层对楼价力不从心，怨声较多，但高楼价下的极少数富裕阶层依然能够承受。形成这个矛盾的根本症结还在于我们社会住房保障的覆盖面有限，收入差距大，社会分化剧烈，房价上升只是表象，而不是问题的实质。
这些深层次矛盾提醒我们管理层，不能简单以治理房地产的价格为政策目标。而应该在多个层面上进行综合治理，如在房地产市场层面，遏制投机投资，调整供求结构，加大普通商品住宅供应，规范市场运行秩序，加大监管力度；在保障体系层面的，大力推进廉租房、公共租赁房、经济适用房等多层次体系，加快建立以租为主的保障体系，合理扩大保障的覆盖面；在制度层面进行改革，包括经济发展模式、财税体制以及社会分配方式等等。制度层面的问题是房地产问题的核心和根本，不可能一蹴而就，需要长时间逐渐加以解决。
3、调控对二手房市场短期、中长期运行的影响。
从中长期看，二手房市场运行规律受背后的经济发展、城市建设、居民收入水平以及人口、货币信贷环境等因素带来的需求决定，调控政策不会改变二手房市场运行趋势。
从短期看，二手房市场和整个房地产市场的波动会带上政策印记。
政策对二手房市场的短期影响主要表现在以下三个方面：成交量、短暂的观望、短期的价格调整。
从近几年国家调控政策出台的市场反映就可以看到上面三个方面的变化。2005年“国八条”出台，二手房市场观望，交易量缩量，大约调整了三个月时间，然后逐渐恢复到正常状态；在2007年“9.27”政策以及国际金融危机影响下，2008年二手房市场缩量缓步下行，市场全年缩量超过三成五，楼价下跌近一成，2008年的特殊性在于国民经济快速下行，信贷收紧。2008年年底二手房市场出现反弹，2009年全年一路放量上行，成交增长超过一倍，价格上升三成。
2010年的调控政策历经三轮，广州二手房市场出现短期波动：1月份“国办十一条”出台，正值房地产淡季，市场成交减少，楼价比较平稳。到3月份、4月初市场成交逐渐恢复，楼价有所上行；
4月中旬的国十条出台后，5月、6月市场交易量迅速萎缩，环比下降达到三成左右，购房者观望明显增多，但楼价比较平稳。到7月中下旬，市场的观望气氛有所减弱，购房人入市增多，自住需求成为主导，8月、9月市场交易量逐渐回升，楼价平稳上升，政策带来的观望减弱；
等到“9.29”限贷措施及10月15日广州地方限购措施出台，二手市场随之重新陷于观望，交易量减少，放盘量都减少，市场出现惜售现象，11月、12月市场交投逐渐上升，楼价稳中有升。
总体来看，政策调控的短期效应主要以交易量和价格波动为主，成交结构也会出现变化，但市场长期发展趋势与政策的相关性比较弱。
2010年广州二手住宅市场的特点比较鲜明，主要可以从住宅市场与商用物业市场的不同表现、二手住宅市场的市场份额变化、楼价走势、区域市场、需求构成、成交价格的分布、租赁市场等几方面进行分析。
1、二手住宅市场与商用物业市场表现有所不同。
2010年广州二手房总体成交宗数、面积分别为109273宗、1082.19万平方米，分别比去年减少10.5%、8.9%，活跃度虽有所降低，但成交量也是历年来次高的水平。
二手住宅市场与商用物业市场的表现有所不同。住宅市场量减价升，交易宗数和面积分别为95939宗、825.42万平方米，较去年减少近一成四，楼价涨一成七；而二手商铺和二手写字楼市场量价齐升，表现抢眼，主要是因为住宅市场受到调控政策影响，部分投资者转向商用物业，经济较快增长及城市经济活跃度增加为商用物业市场带来大量需求。
2、二手住宅市场份额大幅增长，宗数和面积双超一手住宅市场。
2010年房地产市场遭遇政策调控，广州住宅市场成交下降，但二手住宅市场的整体比重不断上升，成交宗数和面积双双超过一手住宅。
2010年二手住宅交易登记面积为825.42万平方米，超过一手住宅187万平方米，市场份额占到56.4%，历史上成交面积次超过一半（见图1）。从交易宗数看，广州二手住宅全年交易宗数自2007年起就已超过一手，至今已连续四年超过，2010年二手住宅交易登记宗数为95939宗，而一手住宅交易登记宗数为57908宗，二手的交易宗数市场份额达到62.4%。而在2005年二手住宅交易登记面积仅仅占整体市场的40%。
很明显，广州房地产市场随着城市发展出现新的变化，存量住宅市场的地位和作用越来越重要，存量房市场交投活跃，满足居民置业投资需求的人群已远超新房市场。这可以看作是住宅市场发展的趋势。
近年来广州市一手住宅市场与二手住宅市场成交情况 （单位：万平方米）
数据来源：广州市国土资源与房屋管理局
3、番禺区保持二手住宅成交面积市场地位，花都区成交同比增长。
从交投区域分布看，番禺区依然保持成交区域地位，二手住宅成交面积超过240万平方米，占全部市场29.7%，比居于第二名的天河区多100万平方米，其交易登记面积基本与去年持平，跌幅不明显，受政策影响不大，主要是番禺区受惠亚运建设明显，区内交通、基础设施越来越完善，楼盘环境好，素质高，相比核心城区，楼价具有一定优势，吸引了越来越多的置业者；
花都区交易登记面积较去年有所增长，增幅达到6.4%，受宏观调控影响不明显，反映该区域后劲较足。
其他区域成交不同程度下降，南沙区的交易登记面积比去年跌四成，而跌幅在二成以上的区域有越秀、荔湾、黄埔、海珠、萝岗五个区。
4、整体二手楼平均每套房109万，天河区成交均价。
根据2010年在广州二手楼市占市场份额的合富置业成交数据，2010年广州二手住宅成交均价为12423元/平方米，2009年的二手住宅成交均价为9561元/平方米，均价上涨明显。考虑到均价是个比较模糊的概念，地区、物业类型差异导致均价无法真正反映楼价的涨幅，所以本报告专辟一章用合富标准指数来讨论2010年广州二手楼价走势。
但均价可以反映目前各个区域的楼价水平。合富置业成交数据显示，广州二手房价格的区域是天河区，均价达到17844元/平方米，成交均价超过全市平均水平的区域有：海珠区（14342元/平方米）、越秀区（13641元/平方米）
2010年广州各区平均每套二手住宅109.5万元，其中，天河区平均每套房价格为各区，达到166.4万元，花都区平均每套住宅价格，仅为53.3万元。
5、二手楼市自住特性强化。
2010年房地产调控政策连续出台几轮，各项措施如取消优惠贷款利率、限贷、限购、限外等，使得住宅市场投资性、投机性购房受到明显抑制，市场基本上转化为以自住型买家为主导的市场，同时也有少量自用兼顾理财抗通胀的需求，这种需求构成上的变化与2009年各类需求全面激发的市场明显不同。
2010年广州二手住宅市场需求情况
数据来源：合富置业
合富置业的交易数据显示，广州二手住宅市场自用的购房比例近九成，其中，首次置业的占五成七，换房的占三成二，而投资理财的以长线出租为主，不到一成，短期投资者很少，这可以看作是调控产生的明显效果。
从购房人群户籍分布看，超过三分之二是本地户籍，外地户籍绝大多数是在本地工作、生活的常驻人口。港澳台或外籍购房人群的比例非常低，不到2%。广州二手楼市以本地消费为主导的特征明显。
6、购买力强，一次性付款比例高。
2010年全年政策调控不断，分析成交数据可以发现，在房价逐步走高过程中，广州二手住宅市场的承接力还是比较强的，其中，一次性付款比例近三成，且全年逐渐提高，如下半年一次性付款比例比上半年提高5-8个百分点，说明在限贷、限购等政策以及加息条件下，更多购房人倾向于少借贷。从一次性付款的平均每套总价看，比平均水平高近8万元/套，全年的总价逐渐提高，到四季度已经比平均楼价高将近20万/套，说明这部分买家购买的物业档次越来越高。
另外，多次置业改善型或者出租型买家比首次置业的一次性付款比例高很多，说明高端买家实力很强。
7、租赁市场租金稳步上扬。
2010年广州二手住宅平均租赁价格为35.6元/平方米/月，较2009年31.6元/平方米/月上涨12.7%。2010年广州二手住宅的租金与楼价走势基本趋同。
外来高素质就业人口增多、大学毕业生高峰期、旧城改造、有租赁需求的人群增多、物价上涨等多重因素带来庞大的租赁需求，如2010年广州外省外籍租客比例超过四成，较2009年下半年增加约10%。租赁市场的供求关系不太均衡，租金稳步上升。
过往分析二手房价格走势运用成交均价，但由于均价无法反映成交结构的差异，与市场实际的误差较大。合富标准指数定点监测并考虑样本个别差异，可以做到对二手房价的同质可比分析，发现2010年广州二手楼价稳步上扬，上下半年走势有所不同，上半年以调整为主，下半年以小幅上升为主。
1、房价走势：2010年1月至12月广州二手楼价涨15.2%。
广州合富标准二手住宅价格指数（以下简称合富标准指数）监测发现，2010年1月标准指数为1254点，2010年12月标准指数为1445点，累计上涨15.2%，较基期2008年1月上涨44.5%。
2010年合富标准指数广州二手住宅价格走势情况
从合富标准指数每月的实际走势看，上半年广州二手楼价运行平稳，下半年楼市缓步上行。究其原因，主要是与国家上半年连续两轮调控政策出台有关，上半年市场有观望气氛，除了月份交投量较低，上半年广州二手楼价高位盘整，波动幅度小。下半年市场对政策的适应和消化速度加快，积累的刚需逐渐释放，二手交投量恢复性增加，在一手楼价上行的带动下，二手楼价升幅较之前明显。
2、区域特点：2010年天河区、番禺区二手楼价涨幅。
从各区域看，二手楼价的区域集中在中心市区，依次是：越秀区、天河区以及海珠区，二手楼价较低的区域，主要在外围区域，分别是：花都区、增城（新塘）。
2010年各区域二手楼价走势基本与大市一致，呈前稳后涨的态势。上半年二手楼价走势平稳，波幅不大，下半年则较快速度稳步上涨。
由2010年各区域二手楼价环比2009年的涨幅看，涨幅的区域是天河区、番禺区，12月份比1月份分别上升16.9%、16.7%，涨幅高于全市的平均水平。
2010年1-12月广州各区域合富标准指数走势
天河区是广州新中轴线的主要所在地，2010年亚运建设给天河区带来的变化较明显，珠江新城CBD核心地带发展迅速，开始成熟，巩固其广州楼市风向标、领头板块的地位，体育中心高端商务区、天河公园、五山等板块，不论是环境还是交通基础设施都得到较大改善，区域价值大大提升，在广州楼市的地位重要，得到市场认可；
番禺区作为副中心，也是亚运建设受惠明显的区域，交通、商业、居住、地铁开通等配套大大完善，区域价值提升较快，这两年还承接了大部分因中心区房价高企而外溢的购房需求，加上近年该区域的楼盘素质普遍较高，2010年华南、洛溪等番禺中心板块的一手供货不足，二手楼供需关系较为紧张，价格上升较快。
花都、白云区的涨幅相对较小，花都区距离中心区较远，生活配套、交通建设较滞后，一手供应量大，这些因素制约了二手楼价上升空间。白云区幅员广阔，二手楼的这几年涨幅已经不小，2010年再度上升，幅度有限，不过，2010年年末白云区地铁开通，白云新城地王、万达广场开业等多重利好，预计对来年区内二手市场有大的正面影响。
越秀、荔湾、海珠作为传统老城区本来二手价格已经不低，在调控影响下，2010年二手房价全年涨幅不算太大。
3、板块分析：各板块二手楼价走势有差异，亚运建设效应明显。
具体到不同区域的不同地段来看，2010年各板块二手楼价走势有所不同，一些地段的价格涨幅比较大，概括起来有四类具体情况：
一是核心商业中心与城中经典豪宅，在调整、上升的市场中反映出比较强的保值、能力，如汇景新城板块、珠江新城板块；
二是受亚运建设效应带动明显的板块，如华南板块、新广丛板块（以及珠江新城等）；
三是配套不断完善、片区成熟度越来越高的居住中心，如天河公园板块、工业大道板块、客村板块、
四是独享优质教育资源的中心城区的板块，如东风东板块等；
上述这些板块全年价格涨幅在20%左右或者更高。
全年楼价涨幅稍低的板块大多在近郊以及外围片区，如桥东板块、鹤洞板块、山前大道等地段。
五、2010年存量及商业物业分析
1、广州存量写字楼市场交投增多，租金上行。
2010年广州存量写字楼买卖市场成交面积较去年增长约2成。广州国土资源与房屋管理局的统计数据显示，2010年广州市十区二手写字楼市场成交面积为16.04万平方米，较上年同期增长20.7%。2010年二手写字楼市场交投增多，一方面与经济企稳向好、用家购置意愿增强有关；另一方面亦与政府持续调控住宅市场、资金分流至写字楼市场有关。
甲级写字楼总体租金持续回升。2010年广州甲级写字楼平均租金为106.6元/平方米/月，较上年度上升8.5%。
各板块中，体育中心板块平均租金为90.8元/平方米/月，较2009年上升6.0%，由于上年度该板块租金跌幅，因而本年升幅亦相对较窄。珠江新城板块平均租金为133.4元/平方米/月，较2009年上升10.0%，在各板块中升幅。天河北板块平均租金为111.1元/平方米/月，较2009年上升8.7%。越秀区板块平均租金为75.6元/平方米/月，较2009年上升9.6%。
二季度开始租金持续回升。年内广州写字楼租赁成交保持活跃、租金进入上升通道。分季度来看，广州甲级写字楼总体租金自第2季度开始持续回暖，第1至第4季度租金环比升幅分别为0.2%、3.7%、3.9%、3.6%。年内全市写字楼空置率普遍改善，写字楼用家明显增多，内企扩张意愿旺盛，外资企业进驻亦有所加快。珠江新城板块写字楼受益于区内配套完善及认同度提高，板块内空置率持续改善、租金升幅在各板块中亦最为明显。
2、广州存量商铺成交面积大幅攀升。
2010年广州市十区二手商铺市场成交面积为33.60万平方米，较上年同期大幅攀升76.3%。存量商铺买卖成交增多主要是受到经济回升、通胀逐月走高以及政府强化住宅市场调控等因素的驱动。2010年商铺物业价格实际售价上升比较明显，因为商铺物业差异性大，不同类型表现不同。
从租金情况看，广州不少商铺物业平均租金均有所上涨。一些区位较好的街铺尤其受到青睐，交易和投资需求均十分活跃。珠江新城商业氛围逐渐浓厚，板块内的一些临街商铺成为市场热点。
展望2011年广州二手楼市的走向，应该综合考虑经济、城市、消费购买力、政策、市场等多个因素作用。结合之前的论述，对于2011年广州二手房市场的整体运行情况，我们有以下几个大的判断：
1、广州经济与城市建设发展强劲，继续支撑楼市。
在经济方面，预计2011年国家宏观经济向好的趋势不会改变，尽管为了治理通胀，国家的货币政策将适度宽松调整为稳健，但货币信贷紧缩的可能性不大，经济增长会带来房地产的新需求。2010年广州GDP跨入“万亿”时代，从人均水平看，广州人均GDP超过1.3万美元，在五大国家中心城市中排名，在四大一线城市中排名第二。广州基本确立城市综合实力“第三城”（仅次于京沪）的地位。
广州城市建设近年提速，亚运建设总投资超过1200多亿人民币，广州城市形象、基础设施、配套和环境得到根本改变，使广州城市建设提速5至10年。从不动产的角度看，广州城市建设提速最直接的效应，是明显提升城市价值，这无疑为2011年以及后亚运时代的广州房地产的发展注入活力和动力。后亚运时代房地产市场包括二手房市场依然处于价值兑现期。
广州“三旧改造”进程加速。2011年不少城中村、旧厂和旧城都会进行重新规划、建设，中心城区的面貌将会发生比较大的改善，“中调”进入新的发展阶段，将给不动产的价值带来积极影响，高额的拆迁补偿将带来房屋置换的需求以及较强的购买力，二手房市场受益明显。
这些方面都是2011年广州二手房市场和不动产价值强有力的支撑。
2、藏富于民，需求依然庞大，购买力逐渐积累释放。
广州居民收入持续较快增长。从2003年到2010年居民可支配收入增长近一倍，人均可支配收入年均增长超过10%。当然，在不同收入人群中增长是不平衡的，富裕人群和高收入阶层的收入增长水平更快。目前广州人均消费性支出在四大一线城市及五大国家中心城市中均排名首位。广州城镇居民人均可支配收入在四大一线城市中排名第三，在五大国家中心城市中排名第二。
藏富于民及财富快速增长使得广州房地产市场购买力处于较高的水平，例如2010年合富置业监测到的存量住宅成交数据中，约30%的购买人是一次性付款的，而且，属于改善型或理财型的、选择老城区高端物业的购房人，一次性付款的比例更高，比平均水平高5-15个百分点。正因为购买力较强，故此判断2011年广州存量房市场交投不会萎缩，依然可以保持稳定。
3、政策不会放松，趋紧机会大，但对于二手房市场影响有限。
在政策方面，2010年国家连续几轮对房地产市场进行宏观调控，包括健全保障制度、政府职责、土地、税收、房屋供应、信贷、市场监管以及临时干预措施等各大方面，不仅完全从刺激房地产消费的鼓励政策退出，而且全面收紧房贷等各项政策，2011年将延续大的宏观调控政策方向不变，政策动向说明房价如果过快增长，政策将会趋于严厉。
不管怎么说，政策调控对市场的影响依然是短期和阶段性的，经济增长、城市发展、财富增长带来的庞大需求与调控政策挤压需求、限制购买的两股力量的角逐，前者决定市场发展的方向和趋势，后者会在短期内在交易量、价格波动上面留下印记。2011年政策不会放松，趋严趋紧的机会大，但广州二手房市场内在的自住特点决定了市场平稳运行的几率很大。
4、供求总体趋于平衡，核心区维持供不应求。
在二手房市场的供求关系方面，预计2011年广州二手楼的供应需求关系比2010年要略微松一些，主要是在限购、限贷、限外的政策环境下，需求量有所减少，供应相对不会太紧，但由于目前的通胀环境，存在货币贬值效应，加上限购，二手房业主有惜售心理，同时放盘价较高，使得不少二手房源对于购房人的有效性不足。广州近年新增货量大多数都集中在外围区域，核心区域的新增供应有限，所以进入二手市场的房屋也呈现出相应的特点：外围多，核心区相对少；另一方面，核心区域二手房凭借其地段、配套、交通、教育、生活便利性等众多优势，依然会保持比较旺盛的需求，核心区域供求关系比较紧张，且市场对于“三旧改造”成本居高不下、将大大改善中心城区环境也有比较强的预期。这些方面都会影响2011年广州二手房供求关系以及价格走向。
5、2011年广州二手楼市平稳向上的趋势比较明显。
综合上述分析，至少有三点基本结论是可以成立的：
是广州二手房的需求处于加速累积释放期。广州经过这么多年的快速发展，购房需求不断增加；上世纪80年代人口高峰期出生的人口目前面临成家立业；而且广州近1500万人口、万亿元GDP总量的规模，每年消化约8万-10万套存量房绰绰有余。总之需求庞大，成交量不会萎缩，可能2011年经过一段短暂时间的缩量调整，市场成交会逐渐释放，恢复到比较正常的状态。
第二是目前广州二手房的楼价水平还是比较合理的。2010年广州二手房价平均水平在1.2—1.3万元/平方米左右，平均100万—120万/套，中心区主力成交价格在1.5—2万元/平方米左右，平均110-130万/套，比一手房价格平均低3000元/平方米、约40万/套，价格上有优势，同时区位上也具有吸引力，中高收入及高收入家庭承受力比较强，成为首次置业为主力、换房族是重要构成、出租理财型是补充的合理结构。
第三是城市价值大幅提升，在中长期内打开了楼市向上运行的空间。这一点我们反复论述过，后亚运时代广州不动产价格还会继续体现提升的城市价值。从租金水平看，目前广州住宅平均租金毛回报大约是4%左右，虽然较过去几年下降，但与通胀和银行利率相比，依然具有一定的投资价值，而且2010年租金上升的幅度不小，比往年都大，在通胀的大环境下，预计2011年租金依然会保持向上的趋势，这一点也要引起注意，租金提升反映出广州不动产的价值有上升空间。
由此可见，经济、城市价值、人口、财富、通胀、供求等各方面的因素对于广州二手房价的支撑是比较强的，需求不会停止入市，购买力还是比较强的，预计在2011年调控不会放松的基调下，广州二手房市场保持稳健走势，全年成交量不会有太大萎缩，楼价处于上升通道的运行态势还会延续。商业、物业料依然会吸引部分投资资金进入，市场向好。
<完>
2011年1月
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2011年广州二手房市场白皮书
合富置业
目 录
一、2010年广州二手房市场总的运行特点：调控下缩量盘升
二、影响2010年广州二手房市场的宏观、政策因素分析
（一）宏观环境和基本面因素分析
1、经济高增长成为二手房市场的支撑
2、城市建设提速、亚运会大大提升城市与物业价值
3、社会财富增加，中高收入阶层购买力强
4、货币信贷环境、流动性较宽松影响二手房市场
5、通胀时代房产的资产功能强化
（二）宏观调控政策影响分析
1、2010年国家调控房地产的基本内容与方向
2、调控政策面临的深层矛盾
3、调控对二手房市场短期、中长期运行的影响
三、2010年广州二手住宅市场走势分析
1、二手住宅市场与商业物业市场表现有所不同
2、二手住宅市场份额大幅增长，宗数和面积双超一手住宅市场
3、番禺区保持二手住宅成交面积市场地位，花都区成交同比增长
4、整体二手楼平均每套房109万，天河区成交均价
5、二手楼市自住特性强化
6、购买力强，一次性付款比例高
7、租赁市场租金稳步上扬
四、2010年广州合富标准指数价格运行分析
1、房价走势：2010年1月至12月广州二手楼价涨15.2%
2、区域特点：2010年天河区、番禺区二手楼价涨幅
3、板块分析：各板块二手楼价走势有差异，亚运建设效应明显
五、广州存量与商用物业市场分析
1、广州存量写字楼市场交投增多，租金上行
2、广州存量商铺成交面积大幅攀升
六、2011年后亚运时代广州二手房市场展望：以稳为主，趋势不变
1、广州经济与城市建设发展强劲，继续支撑楼市
2、藏富于民，需求依然庞大，购买力逐渐积累释放
3、政策不会放松，趋紧机会大，但对于二手房市场影响有限
4、供求总体趋于平衡，核心区维持供不应求
5、2011广州二手楼市平稳向上的趋势比较明显
一、2010年广州二手房市场总的运行特点：调控下缩量盘升
2010年广州二手房市场总体呈现量减价升的特点，与2009年市场快速复苏、成交迅速放大、楼价持续上行、各种需求集中释放的走势不同。
应该说，贯穿全年的宏观调控政策对市场起了明显的调节作用，如2010年1月营业税优惠政策正式结束，当月政府公布了调控楼市的11条措施，4月中旬出台新的调控政策（称为“国十条”），内容涵盖住房保障制度、政府职责、土地、税收、房屋供应、信贷、市场监管及临时干预措施等各方面，9月底、10月中旬国家和地方分别实施限贷和限购措施——多轮调控措施使得市场成交出现缩量波动。2010年二手房屋交易登记数为近11万宗，1082万平方米，同比去年分别减少10.9%、8.5%，除花都区成交量增长，各区交投量都不同程度同比下降；而楼价相对比较稳定，保持稳中上行的走势。合富标准指数监测数据显示，广州二手住宅价格指数2010年1月份为1254点，12月份为1445点，合计升幅达到15.2%。广州经济与城市的快速发展，不仅带来巨大的购房需求，也大大提升城市价值，特别是亚运建设，带来房地产价值增长效应，有些区域如珠江新城、番禺新城、天河中心、海珠中心等二手房价涨幅较大。
市场的自住主导特点得到强化。合富置业的交易数据显示，广州二手住宅市场自用的购房比例近九成，其中首次置业的占五成七，换房的占三成二，而纯粹投资理财的以长线出租为主，不到一成，短期投资者很少，可以看作是调控产生的明显效果。当然，2010年由于通胀预期不断加强，自住购房与防通胀相结合的购房者明显增多，成为二手楼市的其中一只重要力量。
与二手住宅市场有所缩量不同，存量写字楼和商铺市场表现良好，受政策调控影响较少，成交比2009年明显增加，售价与租金稳步上升。
总之，复杂多变的经济和政策使得二手房地产市场形势变得扑朔迷离，过往的市场格局和发展节奏有所改变，波动加大，但2010年广州二手楼市的市场地位越来越重要，市场占有率越来越高，依然运行在上升通道中。
二、影响2010年广州二手房市场的宏观、政策因素分析
二手房市场是整个房地产市场的重要组成部分，通常受宏观基本面因素如经济、城市建设、居民收入、货币信贷环境、通胀等方面以及调控政策因素影响。
（一）宏观环境和基本面因素分析
1、经济高增长成为房地产的支撑。
2010年中国经济增长强劲，GDP比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点，投资、消费、进出口这三驾马车都保持较快增长。2010年广州经济同样保持多年来的高速增长势头，GDP总量达到10604亿元，同比增长13%。统计数据显示，2003至2010年广州这8年GDP平均增长率超过13%，较平均水平高出3个百分点以上，相比上海、北京、深圳其余这三大国内一线城市，广州近年的经济发展最为稳定。
2010年广州GDP跨入“万亿”时代，成为继上海、北京之后的第三个“万亿俱乐部”成员。从人均水平看，2010年广州人均GDP超过1.3万美元，在五大国家中心城市中排名，在四大一线城市中排名第二。广州通常被看作是城市综合实力的“第三城”（仅次于京沪）。
广州的第三产业、服务业经济尤其发达。2010年广州第三产业比重达61%，高出水平18.3个百分点。广州第三产业比重在四大一线城市及五大中心城市中均排名第二，仅次于北京。
2010年，在全球经济减速的情况下，中国经济依然保持比较快的增长速度，经济总量将超过日本，成为世界第二大经济体（仅次于美国）。中国经济发展、广州城市经济高速增长，成为中国和广州房地产包括二手房市场发展的最有力的支撑。房地产高增长并非偶然。
2、城市建设提速、亚运会大大提升城市与物业价值。
广州近年来城市建设的快速发展有目共睹。借2010年广州举办亚运会的契机，广州城市建设速度加快，城市建设投入明显提速，2004至2010年广州城建投入约2000亿左右。城市基础设施和道路交通网络（地铁、城市道路、桥梁等设施）建设带来城市的进步，人居环境和环境综合整治（包括空气环境、水环境、工业污水治理等）不断完善。
据2010年10月政府发布的数据，广州亚运会总投资达1200多亿人民币。其中，用于亚运会会场的场馆建设和维护63亿元；用于城市面貌和环境改善1090亿元，亚运城市工程带给广州巨大的变化。广州市委书记说，亚运将使广州城市建设提速5至10年。对于城市建设、对于房地产市场而言，亚运是标志性的里程碑事件，对提升城市价值作用明显，这无疑为广州房地产的发展注入了活力和动力。
从城市发展与房地产市场的发展关系而言，目前广州城市发展进入新的阶段，中心区域可供新开发的土地极其有限，使得中心区域房屋新增量不断下降，而二手房交易占据主导，市场地位变得越来越重要。
3、社会财富增加，中高收入阶层购买力强劲。
广州居民收入持续较快增长。从2003年到2010年居民可支配收入增长104%，人均可支配收入年均增长超过10%。2010年广州城镇居民人均可支配收入为30658元，在四大一线城市中排名第三，在五大国家中心城市中排名第二。2010年广州人均消费性支出为25011元，在四大一线城市及五大国家中心城市中均排名首位。
数据来源：广州市统计局
广州消费活力充足，居民购买力强劲，特别是广州属于藏富于民的城市，这说明城市房地产市场的需求和承受力都是比较强的。
4、货币信贷环境、流动性较宽松影响二手房市场。
从货币信贷环境看，近三年全球各国流动性充足。2008年美国在次贷危机影响下爆发金融海啸，全球经济步入衰退，为了提振本国经济，我国与世界各国同步实施货币量化宽松政策。自2008年底国家推出“4万亿投资计划”以来，我国货币供应量快速增加。2010年人民币新增贷款量7.95万亿（2009年新增贷款9.59万亿元），而2007年以前的新增贷款量都在4-5万亿元水平。2010年末，广义货币(M2)余额72.58万亿元，同比增长19.7%，高出2010年国内生产总值32万亿元。
数据来源：中国人民银行
在信贷扩张条件下，一方面经济达到保增长的目标，而另一方面，社会流动性骤增，对资产的价格产生影响。这是近两年城市房地产价格快速上升的原因之一。
5、通胀时代房产的资产功能强化。
2010年以来，较大的社会流动性、输入性因素以及农产品劳动成本提高等多种力量推动通胀形势持续走高。2010年全年消费物价指数CPI为3.3%，突破国家年初定下的控制通胀的目标线3%的水平，11月份CPI当月同比涨幅达到5.1%水平，同时，工业品出厂价格PPI一直比较高，加大未来的通胀压力。
数据来源：国家统计局
尽管政府在2010年10月、11月相应提高了存贷款利率和存款准备金率以控制通胀形势。但通胀形势和负利率时代的预期不会改变，房产的资产功能有所突显，“买楼防通胀”成为部分居民对抗货币贬值的重要方式。通过调查得到的数据显示，相当部分的购房需求中已经将居住和保值理财两种目的合二为一，这表明，商品房自身具有的资产属性在通胀来临时代会有所强化。
综合经济增长、城市建设、居民财富及信贷投放、流动性、通胀、人民币、投资渠道等多种因素之后，我们会发现，这些宏观因素其实已经构成产生庞大需求、推动二手房市场向上运行的合力，这种合力决定了市场和房价运行的趋势。
（二）宏观调控政策影响分析
2010年也是国家频繁调控房地产市场的政策年。“政策”是理解2010年房地产市场的关键词之一。
1、2010年国家调控房地产的基本内容与方向。
为保持房地产业健康稳定发展，主要针对部分城市房价过快上涨，国家连续出台三轮房地产调控政策措施，分别在2010年1月（2009年12月的延续）、4月、9月和10月推出，通常称为“国办11条”、“国十条”、“9.29”措施，包括保障制度、政府职责、土地、税收、房屋供应、信贷、市场监管以及临时干预措施等八大方面。2010年国家不仅完全从2008年下半年以来的刺激房地产消费的鼓励政策退出，而且全面收紧房贷等各项政策。政策分类 主要政策内容
政府职责 1、建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级政府负总责、城市政府抓落实的工作责任制。住建部、监察部等部门要对省级政府的工作进行考核，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任（国十条）
2、统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展（国十条）
土地/供应 1、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。城市政府要抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，确保供地计划落到实处。
2、依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制地价非理性上涨（国十条）
3、开发商拿地首付不得低于50%（国土部）
住房供应 1、调整供应结构，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应（国十条）
2、要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应（国十条）
税收 1、加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查（国十条）
2、加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到（9.29措施）
3、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策（9.29措施）
信贷 1、完善差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30％及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50％、贷款利率不低于基准利率1．1倍的规定 （9.29措施）
市场监管 1、加强对房地产开发企业购地和融资的监管（国十条）
2、加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任（国十条）
3、完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息（国十条）
临时措施 1、房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，在一定时间内限定居民家庭购房套数 （9.29措施）
2、广州限购措施：本市户籍居民家庭及能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在本市新购套商品住房；无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民，不得在本市购买商品住房；未满18周岁的人士，不得在本市单独购买商品住房；境外机构和个人购买商品住房，严格按照国家有关部门关于规范房地市场外资准入和管理的有关政策执行（10.15措施）
3、迄今为止，近20个省市实施了限购措施
总体来看，2010年国家对房地产宏观调控的方向很清晰，即从居住民生问题的高度，以问责制来强化政府的管理职能，加快推进住房保障制度，力补住房保障缺位的旧课，综合治理规范房地产的发展如从土地、税收、信贷、市场监管等着手，同时尝试进行体制性的变革，如加快推进房产税。这个方向既是近几年调控政策的总结，也可以看作是今后政策调控的基础。
2、调控面临的深层矛盾。
国家对房地产进行调控的必要性无须赘言。如同“国十条”所说，“住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。”舆论和民间对大城市房价过快上涨、房价过高的广泛批评，对政府形成巨大的压力，促使政府出台调控措施更迅速，更坚决。
2010年的限贷限购措施，是历年最严厉的。对于次置业，房贷的首付提高到三成。实际上，过往“支持合理住房消费”的提法已经限制在十分有限的范围，几乎是对各种需求都不同程度采取抑制措施。这一点与过往调控完全不同。
不过，调控政策其实面临深层次的矛盾，主要有三个方面。
是调控政策对需求的抑制与推动房地产上升的背后合力如经济、城建、居民收入、刚性需求及流动性等之间的矛盾。这些背后推动房地产上升的合力是比较强大的，政策不容易改变这些力量发挥作用，而结果往往是，政策遏制或者消灭投机性的购房行为比较容易，但是，想要完全抑制改善型的买房需求以及抗通胀型的需求难度比较大；政策短时间抑制需求容易，要长时间不让需求释放却很难实现。
第二是调控政策力图使得房产归于居住的基本属性，与流动性过剩、通胀时代的商品房资产属性自然显现之间的矛盾。流动性过剩和通胀时代客观上把房屋的资产功能凸显出来。居民置业解决居住、改善居住的同时，还兼顾考虑理财，考虑自己的资金保值、增值的问题。商品房不仅是居住的场所，同时是衡量货币价值的资产。在市场经济条件下，其实是无法人为地消除房屋的资产属性的，特别是在货币投放量多、流动性足以及存在通胀压力的全球经济环境下，想人为消灭商品房的资产属性更不现实。正式因为这个深层次矛盾，一方面政策异常严厉，另一方面居民对购房的预期改变不大，房价的支持力比较强。
第三是调控政策寄望房地产市场解决绝大多数居民的居住问题与整个社会收入水平差距大、不均衡之间的矛盾。这个矛盾造成了房价在不断上升过程中，普通工薪层对楼价力不从心，怨声较多，但高楼价下的极少数富裕阶层依然能够承受。形成这个矛盾的根本症结还在于我们社会住房保障的覆盖面有限，收入差距大，社会分化剧烈，房价上升只是表象，而不是问题的实质。
这些深层次矛盾提醒我们管理层，不能简单以治理房地产的价格为政策目标。而应该在多个层面上进行综合治理，如在房地产市场层面，遏制投机投资，调整供求结构，加大普通商品住宅供应，规范市场运行秩序，加大监管力度；在保障体系层面的，大力推进廉租房、公共租赁房、经济适用房等多层次体系，加快建立以租为主的保障体系，合理扩大保障的覆盖面；在制度层面进行改革，包括经济发展模式、财税体制以及社会分配方式等等。制度层面的问题是房地产问题的核心和根本，不可能一蹴而就，需要长时间逐渐加以解决。
3、调控对二手房市场短期、中长期运行的影响。
从中长期看，二手房市场运行规律受背后的经济发展、城市建设、居民收入水平以及人口、货币信贷环境等因素带来的需求决定，调控政策不会改变二手房市场运行趋势。
从短期看，二手房市场和整个房地产市场的波动会带上政策印记。
政策对二手房市场的短期影响主要表现在以下三个方面：成交量、短暂的观望、短期的价格调整。
从近几年国家调控政策出台的市场反映就可以看到上面三个方面的变化。2005年“国八条”出台，二手房市场观望，交易量缩量，大约调整了三个月时间，然后逐渐恢复到正常状态；在2007年“9.27”政策以及国际金融危机影响下，2008年二手房市场缩量缓步下行，市场全年缩量超过三成五，楼价下跌近一成，2008年的特殊性在于国民经济快速下行，信贷收紧。2008年年底二手房市场出现反弹，2009年全年一路放量上行，成交增长超过一倍，价格上升三成。
2010年的调控政策历经三轮，广州二手房市场出现短期波动：1月份“国办十一条”出台，正值房地产淡季，市场成交减少，楼价比较平稳。到3月份、4月初市场成交逐渐恢复，楼价有所上行；
4月中旬的国十条出台后，5月、6月市场交易量迅速萎缩，环比下降达到三成左右，购房者观望明显增多，但楼价比较平稳。到7月中下旬，市场的观望气氛有所减弱，购房人入市增多，自住需求成为主导，8月、9月市场交易量逐渐回升，楼价平稳上升，政策带来的观望减弱；
等到“9.29”限贷措施及10月15日广州地方限购措施出台，二手市场随之重新陷于观望，交易量减少，放盘量都减少，市场出现惜售现象，11月、12月市场交投逐渐上升，楼价稳中有升。
总体来看，政策调控的短期效应主要以交易量和价格波动为主，成交结构也会出现变化，但市场长期发展趋势与政策的相关性比较弱。
三、2010年广州二手住宅市场走势分析
2010年广州二手住宅市场的特点比较鲜明，主要可以从住宅市场与商用物业市场的不同表现、二手住宅市场的市场份额变化、楼价走势、区域市场、需求构成、成交价格的分布、租赁市场等几方面进行分析。
1、二手住宅市场与商用物业市场表现有所不同。
2010年广州二手房总体成交宗数、面积分别为109273宗、1082.19万平方米，分别比去年减少10.5%、8.9%，活跃度虽有所降低，但成交量也是历年来次高的水平。
二手住宅市场与商用物业市场的表现有所不同。住宅市场量减价升，交易宗数和面积分别为95939宗、825.42万平方米，较去年减少近一成四，楼价涨一成七；而二手商铺和二手写字楼市场量价齐升，表现抢眼，主要是因为住宅市场受到调控政策影响，部分投资者转向商用物业，经济较快增长及城市经济活跃度增加为商用物业市场带来大量需求。
2、二手住宅市场份额大幅增长，宗数和面积双超一手住宅市场。
2010年房地产市场遭遇政策调控，广州住宅市场成交下降，但二手住宅市场的整体比重不断上升，成交宗数和面积双双超过一手住宅。
2010年二手住宅交易登记面积为825.42万平方米，超过一手住宅187万平方米，市场份额占到56.4%，历史上成交面积次超过一半（见图1）。从交易宗数看，广州二手住宅全年交易宗数自2007年起就已超过一手，至今已连续四年超过，2010年二手住宅交易登记宗数为95939宗，而一手住宅交易登记宗数为57908宗，二手的交易宗数市场份额达到62.4%。而在2005年二手住宅交易登记面积仅仅占整体市场的40%。
很明显，广州房地产市场随着城市发展出现新的变化，存量住宅市场的地位和作用越来越重要，存量房市场交投活跃，满足居民置业投资需求的人群已远超新房市场。这可以看作是住宅市场发展的趋势。
近年来广州市一手住宅市场与二手住宅市场成交情况 （单位：万平方米）
数据来源：广州市国土资源与房屋管理局
3、番禺区保持二手住宅成交面积市场地位，花都区成交同比增长。
从交投区域分布看，番禺区依然保持成交区域地位，二手住宅成交面积超过240万平方米，占全部市场29.7%，比居于第二名的天河区多100万平方米，其交易登记面积基本与去年持平，跌幅不明显，受政策影响不大，主要是番禺区受惠亚运建设明显，区内交通、基础设施越来越完善，楼盘环境好，素质高，相比核心城区，楼价具有一定优势，吸引了越来越多的置业者；
花都区交易登记面积较去年有所增长，增幅达到6.4%，受宏观调控影响不明显，反映该区域后劲较足。
其他区域成交不同程度下降，南沙区的交易登记面积比去年跌四成，而跌幅在二成以上的区域有越秀、荔湾、黄埔、海珠、萝岗五个区。
4、整体二手楼平均每套房109万，天河区成交均价。
根据2010年在广州二手楼市占市场份额的合富置业成交数据，2010年广州二手住宅成交均价为12423元/平方米，2009年的二手住宅成交均价为9561元/平方米，均价上涨明显。考虑到均价是个比较模糊的概念，地区、物业类型差异导致均价无法真正反映楼价的涨幅，所以本报告专辟一章用合富标准指数来讨论2010年广州二手楼价走势。
但均价可以反映目前各个区域的楼价水平。合富置业成交数据显示，广州二手房价格的区域是天河区，均价达到17844元/平方米，成交均价超过全市平均水平的区域有：海珠区（14342元/平方米）、越秀区（13641元/平方米）
2010年广州各区平均每套二手住宅109.5万元，其中，天河区平均每套房价格为各区，达到166.4万元，花都区平均每套住宅价格，仅为53.3万元。
5、二手楼市自住特性强化。
2010年房地产调控政策连续出台几轮，各项措施如取消优惠贷款利率、限贷、限购、限外等，使得住宅市场投资性、投机性购房受到明显抑制，市场基本上转化为以自住型买家为主导的市场，同时也有少量自用兼顾理财抗通胀的需求，这种需求构成上的变化与2009年各类需求全面激发的市场明显不同。
2010年广州二手住宅市场需求情况
数据来源：合富置业
合富置业的交易数据显示，广州二手住宅市场自用的购房比例近九成，其中，首次置业的占五成七，换房的占三成二，而投资理财的以长线出租为主，不到一成，短期投资者很少，这可以看作是调控产生的明显效果。
从购房人群户籍分布看，超过三分之二是本地户籍，外地户籍绝大多数是在本地工作、生活的常驻人口。港澳台或外籍购房人群的比例非常低，不到2%。广州二手楼市以本地消费为主导的特征明显。
6、购买力强，一次性付款比例高。
2010年全年政策调控不断，分析成交数据可以发现，在房价逐步走高过程中，广州二手住宅市场的承接力还是比较强的，其中，一次性付款比例近三成，且全年逐渐提高，如下半年一次性付款比例比上半年提高5-8个百分点，说明在限贷、限购等政策以及加息条件下，更多购房人倾向于少借贷。从一次性付款的平均每套总价看，比平均水平高近8万元/套，全年的总价逐渐提高，到四季度已经比平均楼价高将近20万/套，说明这部分买家购买的物业档次越来越高。
另外，多次置业改善型或者出租型买家比首次置业的一次性付款比例高很多，说明高端买家实力很强。
7、租赁市场租金稳步上扬。
2010年广州二手住宅平均租赁价格为35.6元/平方米/月，较2009年31.6元/平方米/月上涨12.7%。2010年广州二手住宅的租金与楼价走势基本趋同。
外来高素质就业人口增多、大学毕业生高峰期、旧城改造、有租赁需求的人群增多、物价上涨等多重因素带来庞大的租赁需求，如2010年广州外省外籍租客比例超过四成，较2009年下半年增加约10%。租赁市场的供求关系不太均衡，租金稳步上升。
四、2010年广州合富标准指数价格运行分析
过往分析二手房价格走势运用成交均价，但由于均价无法反映成交结构的差异，与市场实际的误差较大。合富标准指数定点监测并考虑样本个别差异，可以做到对二手房价的同质可比分析，发现2010年广州二手楼价稳步上扬，上下半年走势有所不同，上半年以调整为主，下半年以小幅上升为主。
1、房价走势：2010年1月至12月广州二手楼价涨15.2%。
广州合富标准二手住宅价格指数（以下简称合富标准指数）监测发现，2010年1月标准指数为1254点，2010年12月标准指数为1445点，累计上涨15.2%，较基期2008年1月上涨44.5%。
2010年合富标准指数广州二手住宅价格走势情况
数据来源：合富置业
从合富标准指数每月的实际走势看，上半年广州二手楼价运行平稳，下半年楼市缓步上行。究其原因，主要是与国家上半年连续两轮调控政策出台有关，上半年市场有观望气氛，除了月份交投量较低，上半年广州二手楼价高位盘整，波动幅度小。下半年市场对政策的适应和消化速度加快，积累的刚需逐渐释放，二手交投量恢复性增加，在一手楼价上行的带动下，二手楼价升幅较之前明显。
数据来源：合富置业
2、区域特点：2010年天河区、番禺区二手楼价涨幅。
从各区域看，二手楼价的区域集中在中心市区，依次是：越秀区、天河区以及海珠区，二手楼价较低的区域，主要在外围区域，分别是：花都区、增城（新塘）。
2010年各区域二手楼价走势基本与大市一致，呈前稳后涨的态势。上半年二手楼价走势平稳，波幅不大，下半年则较快速度稳步上涨。
由2010年各区域二手楼价环比2009年的涨幅看，涨幅的区域是天河区、番禺区，12月份比1月份分别上升16.9%、16.7%，涨幅高于全市的平均水平。
2010年1-12月广州各区域合富标准指数走势
数据来源：合富置业
天河区是广州新中轴线的主要所在地，2010年亚运建设给天河区带来的变化较明显，珠江新城CBD核心地带发展迅速，开始成熟，巩固其广州楼市风向标、领头板块的地位，体育中心高端商务区、天河公园、五山等板块，不论是环境还是交通基础设施都得到较大改善，区域价值大大提升，在广州楼市的地位重要，得到市场认可；
番禺区作为副中心，也是亚运建设受惠明显的区域，交通、商业、居住、地铁开通等配套大大完善，区域价值提升较快，这两年还承接了大部分因中心区房价高企而外溢的购房需求，加上近年该区域的楼盘素质普遍较高，2010年华南、洛溪等番禺中心板块的一手供货不足，二手楼供需关系较为紧张，价格上升较快。
花都、白云区的涨幅相对较小，花都区距离中心区较远，生活配套、交通建设较滞后，一手供应量大，这些因素制约了二手楼价上升空间。白云区幅员广阔，二手楼的这几年涨幅已经不小，2010年再度上升，幅度有限，不过，2010年年末白云区地铁开通，白云新城地王、万达广场开业等多重利好，预计对来年区内二手市场有大的正面影响。
越秀、荔湾、海珠作为传统老城区本来二手价格已经不低，在调控影响下，2010年二手房价全年涨幅不算太大。
3、板块分析：各板块二手楼价走势有差异，亚运建设效应明显。
具体到不同区域的不同地段来看，2010年各板块二手楼价走势有所不同，一些地段的价格涨幅比较大，概括起来有四类具体情况：
一是核心商业中心与城中经典豪宅，在调整、上升的市场中反映出比较强的保值、能力，如汇景新城板块、珠江新城板块；
二是受亚运建设效应带动明显的板块，如华南板块、新广丛板块（以及珠江新城等）；
三是配套不断完善、片区成熟度越来越高的居住中心，如天河公园板块、工业大道板块、客村板块、
四是独享优质教育资源的中心城区的板块，如东风东板块等；
上述这些板块全年价格涨幅在20%左右或者更高。
全年楼价涨幅稍低的板块大多在近郊以及外围片区，如桥东板块、鹤洞板块、山前大道等地段。
五、2010年存量及商业物业分析
1、广州存量写字楼市场交投增多，租金上行。
2010年广州存量写字楼买卖市场成交面积较去年增长约2成。广州国土资源与房屋管理局的统计数据显示，2010年广州市十区二手写字楼市场成交面积为16.04万平方米，较上年同期增长20.7%。2010年二手写字楼市场交投增多，一方面与经济企稳向好、用家购置意愿增强有关；另一方面亦与政府持续调控住宅市场、资金分流至写字楼市场有关。
甲级写字楼总体租金持续回升。2010年广州甲级写字楼平均租金为106.6元/平方米/月，较上年度上升8.5%。
各板块中，体育中心板块平均租金为90.8元/平方米/月，较2009年上升6.0%，由于上年度该板块租金跌幅，因而本年升幅亦相对较窄。珠江新城板块平均租金为133.4元/平方米/月，较2009年上升10.0%，在各板块中升幅。天河北板块平均租金为111.1元/平方米/月，较2009年上升8.7%。越秀区板块平均租金为75.6元/平方米/月，较2009年上升9.6%。
二季度开始租金持续回升。年内广州写字楼租赁成交保持活跃、租金进入上升通道。分季度来看，广州甲级写字楼总体租金自第2季度开始持续回暖，第1至第4季度租金环比升幅分别为0.2%、3.7%、3.9%、3.6%。年内全市写字楼空置率普遍改善，写字楼用家明显增多，内企扩张意愿旺盛，外资企业进驻亦有所加快。珠江新城板块写字楼受益于区内配套完善及认同度提高，板块内空置率持续改善、租金升幅在各板块中亦最为明显。
2、广州存量商铺成交面积大幅攀升。
2010年广州市十区二手商铺市场成交面积为33.60万平方米，较上年同期大幅攀升76.3%。存量商铺买卖成交增多主要是受到经济回升、通胀逐月走高以及政府强化住宅市场调控等因素的驱动。2010年商铺物业价格实际售价上升比较明显，因为商铺物业差异性大，不同类型表现不同。
从租金情况看，广州不少商铺物业平均租金均有所上涨。一些区位较好的街铺尤其受到青睐，交易和投资需求均十分活跃。珠江新城商业氛围逐渐浓厚，板块内的一些临街商铺成为市场热点。
六、2011年后亚运时代广州二手房市场展望：以稳为主，趋势不变
展望2011年广州二手楼市的走向，应该综合考虑经济、城市、消费购买力、政策、市场等多个因素作用。结合之前的论述，对于2011年广州二手房市场的整体运行情况，我们有以下几个大的判断：
1、广州经济与城市建设发展强劲，继续支撑楼市。
在经济方面，预计2011年国家宏观经济向好的趋势不会改变，尽管为了治理通胀，国家的货币政策将适度宽松调整为稳健，但货币信贷紧缩的可能性不大，经济增长会带来房地产的新需求。2010年广州GDP跨入“万亿”时代，从人均水平看，广州人均GDP超过1.3万美元，在五大国家中心城市中排名，在四大一线城市中排名第二。广州基本确立城市综合实力“第三城”（仅次于京沪）的地位。
广州城市建设近年提速，亚运建设总投资超过1200多亿人民币，广州城市形象、基础设施、配套和环境得到根本改变，使广州城市建设提速5至10年。从不动产的角度看，广州城市建设提速最直接的效应，是明显提升城市价值，这无疑为2011年以及后亚运时代的广州房地产的发展注入活力和动力。后亚运时代房地产市场包括二手房市场依然处于价值兑现期。
广州“三旧改造”进程加速。2011年不少城中村、旧厂和旧城都会进行重新规划、建设，中心城区的面貌将会发生比较大的改善，“中调”进入新的发展阶段，将给不动产的价值带来积极影响，高额的拆迁补偿将带来房屋置换的需求以及较强的购买力，二手房市场受益明显。
这些方面都是2011年广州二手房市场和不动产价值强有力的支撑。
2、藏富于民，需求依然庞大，购买力逐渐积累释放。
广州居民收入持续较快增长。从2003年到2010年居民可支配收入增长近一倍，人均可支配收入年均增长超过10%。当然，在不同收入人群中增长是不平衡的，富裕人群和高收入阶层的收入增长水平更快。目前广州人均消费性支出在四大一线城市及五大国家中心城市中均排名首位。广州城镇居民人均可支配收入在四大一线城市中排名第三，在五大国家中心城市中排名第二。
藏富于民及财富快速增长使得广州房地产市场购买力处于较高的水平，例如2010年合富置业监测到的存量住宅成交数据中，约30%的购买人是一次性付款的，而且，属于改善型或理财型的、选择老城区高端物业的购房人，一次性付款的比例更高，比平均水平高5-15个百分点。正因为购买力较强，故此判断2011年广州存量房市场交投不会萎缩，依然可以保持稳定。
3、政策不会放松，趋紧机会大，但对于二手房市场影响有限。
在政策方面，2010年国家连续几轮对房地产市场进行宏观调控，包括健全保障制度、政府职责、土地、税收、房屋供应、信贷、市场监管以及临时干预措施等各大方面，不仅完全从刺激房地产消费的鼓励政策退出，而且全面收紧房贷等各项政策，2011年将延续大的宏观调控政策方向不变，政策动向说明房价如果过快增长，政策将会趋于严厉。
不管怎么说，政策调控对市场的影响依然是短期和阶段性的，经济增长、城市发展、财富增长带来的庞大需求与调控政策挤压需求、限制购买的两股力量的角逐，前者决定市场发展的方向和趋势，后者会在短期内在交易量、价格波动上面留下印记。2011年政策不会放松，趋严趋紧的机会大，但广州二手房市场内在的自住特点决定了市场平稳运行的几率很大。
4、供求总体趋于平衡，核心区维持供不应求。
在二手房市场的供求关系方面，预计2011年广州二手楼的供应需求关系比2010年要略微松一些，主要是在限购、限贷、限外的政策环境下，需求量有所减少，供应相对不会太紧，但由于目前的通胀环境，存在货币贬值效应，加上限购，二手房业主有惜售心理，同时放盘价较高，使得不少二手房源对于购房人的有效性不足。广州近年新增货量大多数都集中在外围区域，核心区域的新增供应有限，所以进入二手市场的房屋也呈现出相应的特点：外围多，核心区相对少；另一方面，核心区域二手房凭借其地段、配套、交通、教育、生活便利性等众多优势，依然会保持比较旺盛的需求，核心区域供求关系比较紧张，且市场对于“三旧改造”成本居高不下、将大大改善中心城区环境也有比较强的预期。这些方面都会影响2011年广州二手房供求关系以及价格走向。
5、2011年广州二手楼市平稳向上的趋势比较明显。
综合上述分析，至少有三点基本结论是可以成立的：
是广州二手房的需求处于加速累积释放期。广州经过这么多年的快速发展，购房需求不断增加；上世纪80年代人口高峰期出生的人口目前面临成家立业；而且广州近1500万人口、万亿元GDP总量的规模，每年消化约8万-10万套存量房绰绰有余。总之需求庞大，成交量不会萎缩，可能2011年经过一段短暂时间的缩量调整，市场成交会逐渐释放，恢复到比较正常的状态。
第二是目前广州二手房的楼价水平还是比较合理的。2010年广州二手房价平均水平在1.2—1.3万元/平方米左右，平均100万—120万/套，中心区主力成交价格在1.5—2万元/平方米左右，平均110-130万/套，比一手房价格平均低3000元/平方米、约40万/套，价格上有优势，同时区位上也具有吸引力，中高收入及高收入家庭承受力比较强，成为首次置业为主力、换房族是重要构成、出租理财型是补充的合理结构。
第三是城市价值大幅提升，在中长期内打开了楼市向上运行的空间。这一点我们反复论述过，后亚运时代广州不动产价格还会继续体现提升的城市价值。从租金水平看，目前广州住宅平均租金毛回报大约是4%左右，虽然较过去几年下降，但与通胀和银行利率相比，依然具有一定的投资价值，而且2010年租金上升的幅度不小，比往年都大，在通胀的大环境下，预计2011年租金依然会保持向上的趋势，这一点也要引起注意，租金提升反映出广州不动产的价值有上升空间。
由此可见，经济、城市价值、人口、财富、通胀、供求等各方面的因素对于广州二手房价的支撑是比较强的，需求不会停止入市，购买力还是比较强的，预计在2011年调控不会放松的基调下，广州二手房市场保持稳健走势，全年成交量不会有太大萎缩，楼价处于上升通道的运行态势还会延续。商业、物业料依然会吸引部分投资资金进入，市场向好。
<完>
2011年1月